“紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升
基本上都是实业 且政策不被控的 像现在地产的信托就不好发 政策调控 审批要求严格
信托四大类型：一、房地产信托。目前政府的房地产市场调控思路建立在长效机制上：完善保障房机制、提出房产税立法、针对不同城市分类调控、增加中小套商品房和共有产权住房、改革工业用地、提高农地增值收益等。二、基础产业信托。基础产业类信托，是指资金投资于基础产业领域的信托，基础产业包括基础工业和基础设施两部分。因基础设施类项目要远远多过基础工业类项目，因此基础产业类信托又被叫作基础设施建设类信托，简称“基建信托”。三、工商企业信托。工商企业类信托，是指资金投资于工商企业的信托。工商企业指生产工业产品（商品）的一般性生产型企业，提供产品（商品）流通服务的商业、贸易企业等。工商企业信托的资金用途通常为补充企业的流动资金需求，其发行规模与我国的宏观经济形势密切相关。 四、金融市场信托金融市场类信托，是指资金投资于金融领域的信托，具体又分为投向证券市场、金融机构及金融产品等细类。金融市场类信托与金融市场动态息息相关。想了解更多关于信托的详情，推荐选择越好咨询。越好咨询是深圳市越来越好投资咨询有限公司旗下品牌，旨在打造中国信托一站式综合咨询平台。 公司与全国68家信托公司、银行，保险机构，多家上市公司及全国上百个政府平台机构合作，旨在为客户提供多样化的咨询服务，解决客户难题，打造安全、稳健、省心、省力的全新咨询体验。欢迎点击咨询！
自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。
从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。
“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。
具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。
年内违约规模已超400亿元
2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。
从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。
一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。
在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
合规、风险指标面临双向承压
一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。
今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。
在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。
正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。
保凡必洛： 1、房地产债权信托 房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托,是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务.根据监管部门要求,向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件:四证:国有土地使用证 建设...
秀洲区19463126068： 房地产信托以后到底该怎么搞 - ？
保凡必洛： Q:信托百佬汇记者 A:中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤 Q:房地产市场监管持续升温,高压也传导至地产融资渠道.作为资深从业者,您如何预判房地产信托的发展趋势?A:首先房地产信托将更为规范,服从国家调控房地产市场的大...
秀洲区19463126068： 有银行首套房首付提到五成? - ？
保凡必洛： 有银行首套房首付提到五成? 传银监会拟出新规将首套房首付提至五成 在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下,房价仍然没明显下跌.有消息称银监会可能于5月出台新规,进一步规范并收紧房地产信托业务,以防止房地产金融风险在信...
秀洲区19463126068： 信托产品风险控制措施有哪些 - ？
保凡必洛： 信托产品风险控制措施(1) 抵押或质押:融资方将其动产或不动产(房产、股权等)抵押或质押给信托公司,若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益,信托公司可以拍卖抵押或质押物,以保障投资人的利益;(2) 担保:对于没有抵...
秀洲区19463126068： 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,为什么这么急啊? - ？
保凡必洛： 展恒理财认为以上监管政策均在情理之中,投资者应保持平和的心态,理性地对待.首先,我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因.我们先看一组数字,据统计,截至2010年10月31日,全国信托公司自营资产合计1351.4亿元,负债...
秀洲区19463126068： 信托产品风险大吗? - ？
保凡必洛： 和瑞资产人士指出,尽管目前陆续有媒体曝光了信托产品风险事件,但发生问题的产品总规模相对于10万亿信托规模存量而言,比率非常小,整体来看,目前信托行业依然保持着良好的发展态势.只要在合理比率之下,都不会引发系统性风险....
秀洲区19463126068： 房地产信托投资基金的风险 - ？
保凡必洛： 上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平.此外,由于目前我国境内还没有公开上市的REITs产品,因此,不管是直接投资还是通过...
秀洲区19463126068： 收紧信贷后更要防范信托贷款风险吗? ？
保凡必洛： 在当前“均衡放贷”的信贷政策环境条件下,部分信贷额度紧张的银行通过与信托公司合作,将部分优质信贷项目经过集合资金信托计划的方式分离出去,既以合法方式腾...
秀洲区19463126068： 信托公司的风险与利益 - ？
保凡必洛：信托公司风险: 在目前国内金融分业经营环境下,信托投资公司横跨货币、资本和产业市场,以受托融资、投资管理和咨询顾问为核心的基本业务经营模式,必然使信托投资公司面临的风险类型具...
秀洲区19463126068： 如何解读“严禁银行理财资金违规进入房地产领域” - ？
保凡必洛： 银行理财资金属于金融行业所谓的表外资金,这部分资金数量大,资金成本难以控制,如果进入房地产高利润高风险行业,这样监控更难,很容易造成系统性风险,这样对于国家行业调控以及房地产健康发展极为不利!!所以国家三令五申禁止
