如何做好住宅小区的物业管理

如何做好住宅小区环境管理~

　　现场管理人员到现场去，可以贴近现场，贴近业主，贴近员工。现场管理人员的办公地点主要就是现场，在现场办公，结合实际情况解决和处理各种问题，组织协调、监督指导各部门有效执行各种指令。现场管理人员可以通过走动式管理、开现场会和组织各种活动来促进各岗位主管人员之间、各部门之间、各岗位内部、服务中心与各岗位之间的沟通合作。通过现场管理服务内容的重新整合，来减少不必要的重复劳动，并逐渐打造一支具有务实、整合、控制、遵从和协作精神的现场管理服务团队。
　　住宅小区现场管理中存在许多问题并且反复发生，原因是多方面的。首先是基础管理工作的薄弱，管理人员服从标准的意识淡薄，把大量的常规工作标准弃之脑后，使已有的管理制度失去制约作用，导致解决过的问题又反复发生;其次，有一些现场管理人员思想上不思进取，工作停滞，因而导致许多“不成问题”的问题反复出现;再次，一部分业主的素质确实较低，不文明、不规范行为反复发生。这就需要物业管理人员到现场去反复抓这些问题。
　　标准是做事的最佳方式，物业服务也要按照一系列标准化流程进行。标准化包括作业的标准化和作业流程的标准化，前者指具体的操作作业、检查作业等，后者指各个职能部门之间的业务衔接和工作流程。对现场管理工作实行标准化管理，就要编制现场管理（www.chinatpm.net）操作手册，以此来规范、评价及检查每项工作，提升现场管理工作的标准化水平。比如采用“五按五干五检”，即：按程序、按线路、按标准、按时间、按协作指令;干什么、怎么干、什么时间干、按什么流程干、干到什么程度;由谁来检查、什么时间检查、检查什么内容、检查的标准是什么、检查的结果由谁来落实。
　　抓反复、反复抓，就是狠抓基础管理，持续满足业主的基本需求，将例行工作做好，用常规的制度来解决经常出现的问题，防止出现将问题积攒成堆乃至引发严重后果时才去解决的现象。同时，物业管理企业还必须克服管理人员骄傲自满的情绪，不断提出新的奋斗目标，不断增加前进的动力，这就需要通过日常管理的长效机制来抓标准的执行。比如环卫工作的现场管理：1.检查与监督：日巡查、日检查、周检查、月检查、业主意见征询;2.训导与总结：每日训导、每周小结、每月总结;3.现场监控：清洁主管配有电话机，管理处可随时与之联系，主管必须随叫随到;4.人员控制：清洁员应在指定的工作范围内工作，不得擅自离开岗位，听从主管调配、指挥。
　　抓重点，一是持续满足业主的可变需求。比如业主家的废品处理需求，由社会上的废品收购人员进小区内收购废品，容易产生噪音扰民现象，而且业主家中物品也存在丢失的风险，物业管理公司可以成立废品回收队，预约上门回收;二是通过回访、开座谈会等方式收集业主的潜在需求信息，持续满足业主在安全、文化、心理等方面的需求。比如过春节或其他重要节日时，物业管理公司可以在单元门上贴对联和温馨的安全提示;保安送下夜班女职工回家，送爱心雨伞等;组织有一定素质的物业管理人员开办一些免费培训和社区文化活动;开设楼道文化走廊;发放企业自办的杂志等。
　　抓提高，就是要提高管理处现场管理的“短板”。按照木桶理论，要提高现场管理的整体水平，就必须抓好限制整体水平的那些薄弱环节，比如抓一些带趋向性的小事、现场员工的技能和不合理的流程等。
　　小区现场管理中的每一件事都不是孤立的，抓好了一件事能够连带着把周围的一批事都带起来。作为现场管理人员，要有一种对一件事一抓到底的韧劲，一件事从头到尾抓出一个模式来，再把这个模式推而广之。抓带趋向性的小事能够收到事半功倍的效果。
　　物业管理可以通过对现场管理中的案例进行总结交流以及现场管理岗位的轮换，逐渐把现场管理人员培养成为具有综合管理技能的复合型管理人才。同时，物业管理企业还应该对现场管理人员进行操作技能培训，可以采取以下举措：1.树立现场管理标兵，号召大家学习;2.运用数码相机和数码录像机，把现场管理人员服务过程的影像资料录下来，编辑成专题，由管理人员组织大家观看对比，总结交流经验教训，提高操作技能;3.通过岗位练兵、导师带徒和每日一练等方式使现场管理人员达到一岗精、二岗能、三岗通。
　　小区现场管理流程优化，就是持续地将好的工作设想应用于流程中。首先是部门内部的流程优化，比如工作内容的整合，维修人员在去维修时，应带好巡查记录本，顺便记录现场中存在的问题;为减少回访时对业主的干扰，上门维修结束时同时进行回访;其次是各部门之间的流程优化，比如各岗位之间的合作，清洁员在每日清洁楼道时发现、记录并及时反馈楼道中存在的维修问题。

1、物业管理涉及方方面面，对于不同小区的不同业主要求也会不同，所以针对对象业主（主要考虑经济实力）的不同设定不同的物业收费；
2、关键在于收费，收费公开透明，而具体的服务可以参照国内对于物业管理的具体条例；
3、人性化要强，对于业主当然是无微不至的照顾，多让利给业主，自然没问题了。

　　住宅小区物业管理办法
　　为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
　　一、物业管理企业
　　1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
　　2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
　　3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
　　4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
　　5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
　　6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
　　（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
　　7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
　　8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
　　9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
　　10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
　　11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
　　二、业主、房屋使用人
　　1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
　　2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
　　3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
　　4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。
　　5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
　　6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
　　住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
　　三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
　　四、本办法自公布之日起施行。
　　二00五年四月十日

小区保洁的操作及保养规程（保洁业务管理系列）

1.0目的
通过制定《小区保洁的操作及保养规程》，为员工提供正确操作的工作准则，使员工不断提高业务技能，保持物业小区环境整洁、清新、幽雅。
2.0适用范围
适用于物业小区的保洁工作。
3.0管理职责
3.1环境事务组保洁项目经理负责物业小区整体保洁工作的统筹、布署、及督查。
3.2保洁班长负责物业小区保洁工作的组织实施及日常巡查。
3.3保洁员负责物业小区清洁的具体工作。
4.0操作规程
4.1楼道的清洁
4.1.1每日依从高层到底层的顺序，用扫帚将楼道内的脏物打扫干净，打扫时动作要轻，以免起尘土。
4.1.2打扫完后，用半湿拖布按由上至下的顺序拖擦楼梯，拖布用清水冲洗干净后方可再次用来拖地。
4.1.3用拧干的湿抹布将楼梯栏杆擦拭一遍，应无污迹、无尘土。
4.1.4清洁楼道时要注意避让客户，以免将污水溅到客户身上。
4.1.5做到墙面无污迹、无蜘蛛网，楼道窗台无尘土，玻璃明亮，保持楼道灯罩及开关面板的清洁。
4.1.6在清扫楼道的同时，对楼道照明灯进行检查，发现损坏或不亮及时报修。
4.1.7每日擦拭消防箱、灭火器，保持箱内外干净无尘土。
4.2道路的清洁
4.2.1保洁员每日清晨须将所辖区域内的道路路面进行一次彻底清扫。
4.1.2清扫时力度要适当，以免暴起尘土并注意避让行人，巡查时捡拾石子和脏、弃物。
4.1.3路面应随时保持干净，做到无烟头、纸屑、杂物、垃圾及痰印污迹。
4.1.4路面有积水或积雪时要及时清理。
4.3公用场地、设施的清洁
4.3.1公用场地主要包括小区内各处停车场等非绿化地域。
4.3.2公用场地要每天进行清洁打扫，保持场地无烟头、纸屑和石子等杂物。
4.3.3对往来车辆带来的杂物进行清理，保持停车场整洁。
4、4公用设施包括小区内的座椅、广告栏、停车棚、路灯、草坪灯、庭园灯、及儿童娱乐设施等。
4.4.1小区内座椅要每天进行擦拭并清理椅子周围的杂物。
4.4.2广告栏每天检查一次，将过期或破损的告示揭下并清理干净。
4.4.3每日擦拭一次路灯、草坪灯，应将外罩和灯杆上的尘土清理干净。
4.4.4每日对儿童娱乐设施等进行擦拭、清洁，保持其干净可用。
4.4.5每日检查设施的安全，发现问题及时报修，以免发生危险。
4.5生活垃圾清运
4.5.1每日对小区区内的生活垃圾日清理2次，上下午各一次。 (清运时间与客户协商确定)
4.5.2每日对垃圾车进行消毒及清洗。
5.0记录
无
6.0附件
资料来自清洁技术函授教程

把你的工作内容看一下然后把尽到的自己做，把简单明了的事情交给别人做！这样你就会既有人缘工作效率也高出很多，这样还能体现出你的管理水平也能让你学习到新的管理模式！

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立山区15171284355： 如何做好住宅小区的物业管理服务工作 - ？
冉楠安宫： 1、物业管理涉及方方面面,对于不同小区的不同业主要求也会不同,所以针对对象业主(主要考虑经济实力)的不同设定不同的物业收费;2、关键在于收费,收费公开透明,而具体的服务可以参照国内对于物业管理的具体条例;3、人性化要强,对于业主当然是无微不至的照顾,多让利给业主,自然没问题了.

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冉楠安宫： 一个好的物业公司,该具备哪些工作能力和素质?哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的?本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建...

立山区15171284355： 作为一个物业小区经理如何管理好小区 - ？
冉楠安宫： 首先一点,要建立与小区业主良好沟通渠道,这个不必细说.第二,小区建设质量如何,要做到心里有数.水电、煤气、卫生、安全、消防通道、房屋维修等等这些方面,哪些是你们小区容易出问题的,一定要了解清楚,做好心理准备.第三,...

立山区15171284355： 假如你是物管经理浅谈如何做好住宅小区的物业管理 - ？
冉楠安宫： 第一是对业委会态度要好,要针对业委会成员的特点施点小恩小惠 第二是对员工工资不一定要高,但基本上要在平均线上,其他的福利可以相对多搞一点,杜绝出现内部小团体 第三是对业主,态度很重要,态度会弥补由收费带来的抵触情绪,减少欠费 第四是各方面的关系处理,对业主主要是由业委会出面,相关部门则由业委会主导,物业辅助,增加相关的收费可以,但一定要让业主感受到物有所值

立山区15171284355： 如何做好物业管理服务 - ？
冉楠安宫： 我个人认为应做好以下几个方面的工作. 一、重视人在物业管理服务中的重要性 目前,随着社会现代化进程的加快,大多数物业公司都意识到了服务的重要性,特别是人在物业管理服务中的重要性. 首先说物业管理中的人,物业...

立山区15171284355： 如何做好住宅小区的物业管理1000字 - ？
冉楠安宫： 博远物业各小区项目工作守则 日常问题变化多,突发事件助风波,大事小情看结果,逐级上报不必说.业主投诉要静听,事无巨细有回应,自觉难以处理好,及时上报要记牢.夜间麻将声声吵,执勤人员要劝好,实在不行把警报,吓唬吓唬就拉倒.微笑上岗益处多,消气降火不啰嗦,您早您好勤问候,温馨快乐似家人.小区遇有可疑人,上前盘问细查询,远跟近随影能见,离开小区事才完.遇到客人不登记,千万别惹他生气,叫上你的好同事,陪他进入小区里.车卡到期无需急,主动代办勤出击,消防通道乱停车,耐心劝说讲礼仪

立山区15171284355： 如何做好物业管理服务工作 - ？
冉楠安宫： 对 于 业 主 提 出 的 问 题 要 及 时 改 进 , 尽 量 满 足 业 主 的 要 求 , 如 果 物 业 公 司 觉 得 管 理 起 来 力 不 从 心 , 可 以 看 看 实 惠 P a a S 这 个 平 台 , 这 个 平 台 可 以 帮 助 物 业 公 司 提 供 管 理 方 案 , 让 物 业 更 好 的 服 务 及 管 理 业 主

立山区15171284355： 如何做一名合格的住宅小区物管员 ？
冉楠安宫： 关于这一个看来简单的问题,真正做起来是非常不容易.目前各地在物业管理公司与业主之间都出现不同程度的矛盾.有的还发生了流血事件.我认为在观念问题上把根本...

立山区15171284355： 怎么才能更好的做好物业管理工作? - ？
冉楠安宫： 物业管理主要是保洁,车辆,绿化,客服管理,这些一线的工作做好了,给人的第一感观就是这小区真不错,自然物业管理也不错,当然还有最重要的一点是工作人员的服务态度,看到有需要的业主主动上前帮忙提东西这些的

立山区15171284355： 如何做好物业管理工作? - ？
冉楠安宫： 物业行业工作关系到百姓的最基本的工作和生活,对构建和谐社会起着关键性的作用.但是目前我国针对物业行业的法律法规还未健全,各项条例滞后,严重制约了物业行业的发展.所以我认为要做好这项工作就要对物业管理工作有正确读认识...