从经济学角度分析房地产价格变化及其影响因素

请运用经济学的相关理论分析以下问题1.影响房价波动的主要因素有哪些~

（一）模型设立
依据上述影响房价因素的理论分析，为具体探讨各个因素与房价的关系，并考虑消除可能存在的异方差，对变量进行取对数。因此，设立实证模型：
其中，Pt表示第t期的房价，以房屋销售价格指数（定基）作为被解释变量；Xt表示影响第t期的房价的因素，其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际有效利率，将各个因素作为解释变量。为了体现经济学含义，并且使其变得平稳，因此将各个变量进行对数化处理。
（二）数据说明
本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量，而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际利率作为解释变量。其中，居民收入差距定义为城镇居民可支配收入与农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》。
依据上述分析可以发现，各解释变量对被解释变量影响符号，仅有汇率和实际有效汇率对房价具有反向作用。由图1、图2、图3也可以发现人民币汇率和实际有效汇率与房价是呈现反方向变动关系的，而其他因素与房价是正向关系。
（三）实证分析
进行计量回归前，需要对变量进行平稳性检验，而常用的平稳性检验包括ADF检验，其单位根检验结果表明变量原值表现不平稳，而其一阶差分是平稳的，而对变量间进行协检验，运用E-G两步法进行分析，其回归方程残差项是平稳的，可以说明其变量间具有协整关系，表明具有长期均衡关系。通过上述理论分析，结合所需数据建立的实证模型可以得到回归结果（见表1）。
从表中可以发现，各个方程的联合F统计量均较大，且其相应概论数值均小于0.05，表明每个方程的各个解释变量对被解释变量具有较强的解释作用。而各个方程调整后的拟合优度也均较大，表明方程的拟合效果较好。模型（1）到（5）表示各个解释变量分别对别解释变量的回归结果，由此可以发现解释变量对被解释变量（房价）的影响与预期符号相一致。
人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用。人均国内生产总值的提高，居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求，其中也不乏投资性需求的快速上升，因此，会出现供给不足，进而导致房价上升的现象。房地产投资增加会促使房地产成本上升，从而将成本上升转嫁给消费者。居民收入水平差距的不断扩大，使得城镇房地产的需求增加，根据需求定理可知，房地产价格会进一步上升。分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素，如汇率、实际利率。汇率的降低，表明人民币具有升值压力，大量热钱涌入中国的资本市场，然而中国股市和房地产市场备受资本的青睐，投资性需求导致了房价的上升。利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多，因此综合来看房价与利率负相关，与沈月（2011）所得结论相一致，即不存在房地产之谜现象。
从各个因素对房价影响大小来看，房价对人均国内生产总值和房地产投资弹性较小，分别为0.4202和0.23，而房价对居民收入差距弹性较大（1.4309），表明城乡收入差距拉大对房价提高具有显著的促进作用。实际利率对房价的抑制作用低于汇率对房价的作用，表明由于人民币升值（汇率下降）而带来的国外大量热钱涌入房地产，而造成房地产价格上涨。

政策建议

房价泡沫日益严重，当泡沫破灭时，意味着经济危机的再次发生，这将影响社会和经济的发展。政府是市场的“守夜人”，当市场失灵时，政府就起相当重要的作用，它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的过快增长，政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。
抑制投资性需求。房地产需求类型多种多样，如按照需求性质可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致热钱涌入，以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法，政府进行一系列举措，如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停止房贷七折的优惠利率，这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用，但仍然普遍存在投资性购房现象，应进一步进行抑制投资性需求，增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险。另外，发挥政府作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。

房地产价格影响因素有哪些？房地产价格

房地产价格上涨的原因、危害及对策
近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
一、房价上涨的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。
除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。
城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。
（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。
（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。
（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。
二、房价上涨产生的危害
第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。
第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。
第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。
第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。
三、缓解房价上涨的政策建议
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。
第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。
第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

论文啊，好厉害！

---

铁力市19676627215： 运用所学经济学知识,分析几年前房价上涨的原因并回答我国政府要控制房价过快上涨的依据.(15分) - ？
桓葛珍宝：[答案] (1)价值决定价格.生产资料价格上涨导致房地产成本增加.(2)供求影响价格.房价的过快上涨与市场有效供应不足有关.住房供求矛盾突出.(3)通胀预期下投机性需求加大.(4)资金流动性充裕.从国内来看,我国2009年新增贷款创信贷投放史新高...

铁力市19676627215： 用宏观经济学解析当前房产的走势 - ？
桓葛珍宝： 以经济学的角度来说现在需求市场是一个正三角的而供给呈现的是一个倒三角的.下层也就是低端需求供不应求,中间的区域相对也是供小于求.但是上层供大于求,现在出营业税就是为了调整这种需求的相对平衡,但是价格是围绕价值曲线上下波动的,市场总体供不应求,所以价格不会下跌

铁力市19676627215： 用经济学原理来分析房价的现象？
桓葛珍宝： 首先应清楚,房价上涨绝不单单是经济方面的因素, (1)房地产业的投资增长是导致房价高速增长的最重要因素;(2)制度的不健全.因为福利分房体制的终结和城市化的加速,但住房政策改革的措施不到位,是房地产投机行为大行其道,导致了房地产价格的上涨;(3)城市化的进程拉动了住房消费增长;(4)土地政策的变化催生了房价;(5)存在大量的非自住需求者参与购房、抄房、住房的行为.

铁力市19676627215： 从微观经济学角度看未来几年的房价趋势 - ？
桓葛珍宝： 房价还是会持续上涨. 从微观经济学的角度来看,那就是从需求和供给的角度来分析.随着人口增长,对住房的需求会一直增加.并且随着经济增长,买得起房子的人也会越来越多,对住房的需求也增加.而住房的供给量增加并没有住房的需求增加那么快(不考虑期货房).所以在近几年,楼市还是属于卖家市场,有楼盘,就算定个高价,也不愁卖.这样就会导致房价的上涨. 当然,还要考虑国家政策的因素,所以不能判断大致呈放假上涨趋势,而具体涨多少,多快,就没那么好判断了.只用微观经济学的话,无从判断. 如果想要更具体地分析房价问题,还要考虑更多因素,比如人口增长率,工资增长率,社会资本效率等等...仅从微观经济学的角度来分析结论不一定会正确,建议从多个角度去看.

铁力市19676627215： 中国房地产价格居高不下的原因用经济学原理解释 ？
桓葛珍宝： 用马克思主义的政治经济学原理解释,原因就是供求关系的问题,当供应小于需求时,价格就高于价值,而供应小于需求的原因:1、需求大增,有攀比的心态、怕今后涨...

铁力市19676627215： 通过宏观经济学与微观经济学分析房地产市场价格上涨的方法?？
桓葛珍宝： 呵呵,微观经济学是从个体方向来分析,我觉着价值和需求理论可能用的着,在微观经济学来看,这只是一个通货紧缩的问题,当然如果再加上时间价值和机会成本的话应该可以诠释这个东西.宏观经济学注重整体性和社会性,这个可以从银行系统、金融系统、社会价值和意义来解释,当然应该加上就业,国民经济等关系(最近不是传言有可能最近几年的国民经济增长中的大部分是因为房地产么,当然不能全信,但确实有些关系).当然哪一个都不是单独存在的,其实事情本不是这么简单,复杂的很...

铁力市19676627215： 房价对经济的影响是什么,请结合经济学原理 - ？
桓葛珍宝： 1、对物价水平的影响在计算物价水平时,会选取一些物品,并赋予一定的全重,房产作为个人资产的重要组成,被赋予的权重相对较大,所以房价的波动,对CPI影响不小 2、对宏观经济的影响房价波动,必然会对房地产市场产生重要影响....

铁力市19676627215： 微观经济学知识解释房价 - ？
桓葛珍宝： 前短时间我们老师也叫写一个房地产市场的分析,我写了近2000字还没有打住,说实话一百字有点困难,不过我可以给你说一下思路:首先房价的上涨与下跌有一个供需平衡的关系,它的均衡点是在移动的,这是第一个方面.其次可以从效用的角度来分析,它到底是一个低档品还是一个正常品.最后,要从房产市场的性质来分析,他是在一个垄断竞争市场还是完全竞争或完全垄断的市场,在这个市场中随着单个地产商的涨价或降价,会对整个行业产生的影响.既然是微观经济学,就不用解释国家的宏观调控政策了,虽然我一直认为这是影响房价的重要方面.就按照以上几点参照你的教科书自己想想应该是不难的.希望能够帮到你.

铁力市19676627215： 通过新制度经济学的理论来解释房价上涨的原因? - ？
桓葛珍宝：[答案] 房地产供给面的市场化不足,土地开发权、、地产特有的长流程管理、!政府卖地的地价不断抬高,很多地方政府就是卖地,多卖地就能拉动GDP增张.土地开发权、银行信贷权、地方政府卖地都是地方政府控制的,你哪有什么市场化?再加上建设...