请问龙湾城的投资求回报的可行性？目前武清的房地产项目太多了，真是眼花缭乱如何预计武清房地产的未来!

房地产开发项目可行性研究的意义？~

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。


房地产可行性研究报告
[1]1.市场调查和分析
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.
2用途
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]

参考前瞻产业研究院发布的《2016-2021年房地产项目可行性研究报告》
第1章：房地产项目总论
1.1 前瞻可行性研究步骤
1.2 房地产项目可行性研究基本内容
1.2.1 项目名称
1.2.2 项目建设背景
1.2.3 项目承办单位
1.2.4 项目建设用地
1.2.5 项目建设期限
1.2.6 项目建设内容与规模
1.2.7 项目开发建设模式
1.2.8 可行性研究报告编制依据
1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论
1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论
1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论
1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论
1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论
1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论
1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论
1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论
1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测
2.1 房地产项目涉及产品或服务范围
2.2 房地产行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 市场规模分析
2.2.3 盈利情况分析
2.2.4 市场竞争分析
2.2.5 进入壁垒分析
2.3 房地产行业市场前瞻预测
第3章：房地产项目建设场址分析
3.1 房地产项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 房地产项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 房地产项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 房地产项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 房地产项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 房地产项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：房地产项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 房地产项目能耗状况分析
5.2.1 项目所在地能源供应状况
5.2.2 项目能源消耗状况分析
5.3 房地产项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 房地产项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：房地产项目环境保护分析
6.1 房地产项目建设场址环境条件
6.2 房地产项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 房地产项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：房地产项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置
8.1 房地产项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 房地产项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：房地产项目实施进度分析
9.1 房地产项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 房地产项目实施进度表
第10章：房地产项目投资预算与融资方案
10.1 房地产项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 房地产项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：房地产项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻房地产项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 房地产项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

三亚目前中国唯一的热带城市,因为现代交通便利和三亚气候等多方面的优势，早已超过九寨沟,杭州等众多目的地，成为国人国内旅游的首选。 更由于三亚旅游资源比较集中,加上没有语言障碍，更是越来越多的年轻人选择自助游等方式来(悠哉三亚).
参加团队要先想好去哪儿,再到当地的旅行社挑选适合自己的行程,OK回家等待发团,固定的模式,导游带着那他不知道走过多少遍的商业线路再走一遍,好处是很多事不需要自己过问,但缺点是不能自由,深度的体验当地文化,风景.不是属于自己独特的假期。

自助游,自由旅行是很好,很多人也很向往,但什么都要自己自己搞定,对于一个很陌生的地域,在你不是一个老驴的前提下,你会发现自己很难展开准备工作.咨询很发达,但更是因为咨询的发达,满天飞的游记,攻略,你知道哪个是对的,哪个是适合自己的吗,这些会不会让你不知道该做出怎样的决定呢.到达后感觉熟悉而又陌生的地方,完全跟你得到的信息不一样,孤独,无助.能甚掉入狼口。
住宿
1、建议入住大东海。三亚有三个海湾：大东海、三亚湾和亚龙湾。大东海的优势是离市区近，购物、吃饭、出行、娱乐都方便，晚上沙滩上有烟火，闹中取静，经济实惠。

2、亚龙湾是最美的一个海湾，海水颜色有层次感，沙滩更洁白，也可以拾贝壳，晚上的沙蟹好多。但亚龙湾酒店的消费相对也是最高的，离市区很远（30多公里）。
3、去三亚自助游都得通过旅行社订房，道理很简单：便宜，不过三亚的房价永远都不如那里的天空明朗，淡旺季价差太大，而且二至五星的标准差异更大，要想好好享受一番的话，朋友们选择五星级酒店，从沙滩浴场到淡水泳池都有，其它吃喝玩乐的设施也一应俱全，好比一个三亚的浓缩版。
交通
1、三亚凤凰机场距市区20公里，机场有巴士直接到市区（票价8元），出租车价格要控制35元左右。在机场接机的出租车司机，路上都会热情地介绍可免费游览，景点如何如何的好。要相信“天下没有免费午餐”，他们会逗着圈子让你去消费（门票、吃饭、购物，他们都可能提成）。
三亚的出租车价格都是讲价的，不要他们打表。基本上，三亚市内全部是5元（封顶7元），大东海到市区10元，亚龙湾到大东海35元，大东海到天涯海角不超过40元。
游玩
三亚只适合自游人，不适合跟团，跟团“上车睡觉、下车撒尿、到了景区就拍照”所有地方的景色相差不大，建议去亚龙湾、西岛、天涯海角和南山寺。和心爱的人，在海边生活一段时间，静静地，那确实是一件很享受的事情。

亚龙湾的沙滩与酒店都不错，值得一逛。不用买票，沿着沙滩走就能进去了。亚龙湾的海滩就是漂亮,来三亚，你就是哪里都不去，每天就呆在这沙滩上，都不会吃亏。游泳、散步、在躺椅上晒太阳——舒服。看到吊床就玩一下吧，很不错的。
如果喜欢步行，建议沿亚龙湾的沙滩，从亚龙湾中心广场步行至喜来登酒店，回来时，可以穿过万毫酒店，走大道。这里人很少，那份安静和遐意，就象漫步在自家的花园中。
三亚有三个岛非常出名,西岛、蜈之洲岛和分界洲岛，比较火爆的是西岛和蜈之洲岛，但是实际上这些岛的“同质化”非常严重，无论是大海、沙滩、阳光还是游玩都是一么一样。笔者还是比较推荐蜈之洲岛的，西岛在天涯海角附近，离市区比较近，上面的消费属中等。
1、 蜈支洲岛一日游
2、 南山一日游
3、 南山+天涯
4、 小鱼温泉门票
5、 皇后湾一日游
6、 出海垂钓+观光
7、 夜游三亚湾
8、 呀诺哒热带雨林
这些景点都是值得一去的。
吃饭
三亚行的一项重要活动就是吃海鲜。三亚海鲜非常丰富,多种多样,品种繁多,到时一定会让你看得眼花缭乱.海鲜的做法也是非常的多,有白煮、爆炒、椒盐、清蒸、煲汤、煲粥，如果你喜欢，生吃也可以，但是大家要注意，很多吃海鲜的地方“宰客”都是非常厉害，要小心点。
购物

来趟三亚，回去总要带点东西，大多集中在三类：海南特产（小吃）、海鲜水果、贝壳。这些都可以在三亚市区里买的。购物尽量不要在景点买。
特产最好是到市区买。不要到大超市买，最好到第一市场附近的小超市买，因为大超市是厂家统一定价，不能降价也不能打折，而小超市倒是可以砍一砍价，但是大家一定要认准海南特产的两大品牌：“春光”、“南国”就可以了。
可以买一些零食和特产。椰子粉、椰子糖、椰子饼都很不错，不但好吃而且送人也很体面。大小超市都可以免费用纸箱打包，非常方便。

要买海鲜、水果嘛，没的说，一定要去“第一农贸市场”。可买的品种：山竹、芒果、火龙果、杨桃，价钱也相对比较便宜，但是质量和重量得不到保证（建议带一瓶没有开启的矿泉水，随时可以检验他们称的准不准呀）。整箱买比较好，方便托运。
友情提示：第一集贸市场小偷和乞丐很多，小心保管财物，尤其是手机

祝您旅途愉快

在中心买房不会杂手里，龙湾那边不适合投资。太偏僻。

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双峰县17322231670： 天津武清的龙湾城怎么样? - ？
杭喻伤科： 是个很理想的居住,投资项目.园区有儿游场所,轮滑场,攀岩,网球场,篮球场,会所里面有游泳池,儿童泳池,小商业.展示中心,人工湖,大型喷泉.周边没有一家有如此规模的园林绿化,电梯洋房,别墅样板间.还是自己亲自去体验一下吧.在不久的将来就有地铁了,期待了.

双峰县17322231670： 如何写投资回报可行性分析和投资风险分析 - ？
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双峰县17322231670： 投资报告怎么写 - ？
杭喻伤科： 1、调查报告 2、投资可行性分析 3、投资现状分析 4、投资整体思路 5、投资计划 6、投资经营措施 7、投资成本与盈亏分析 8、政策性材料和附件投资整体思路、措施及成本盈亏分析很重要.你们跟贴的复制我的答案真的很可耻.本人写过几份投资报告,心得之谈,申请加分

双峰县17322231670： 财务管理,内含报酬率求投资项目的经济可行性.急急急,在线等待.尽量详细步骤. - ？
杭喻伤科： 公司股票市价:20*0.5=10元,公司股票市值:10*1=10亿元,公司总资金:10+10=20亿元.债务资金税后成本:10%*(1-30%)=7% 加权平均资金成本=20%*(10/20)+7%*(10/20)=13.5% 由于加权平均资金成本低于项目内含报酬率,所以,该投资项目具有经济可行性.

双峰县17322231670： 投资需要考虑哪些因素 - ？
杭喻伤科： 投资要考虑四个因素:一、市场需求.二、项目的可行性,包括投资环境.三、项目的发展前景预测.四、项目的投入产出比

双峰县17322231670： 投资项目评估 项目投资回收期计算 - ？
杭喻伤科： 复制的,财务管理的书上有的.评价项目投资可行性的指标主要有6个,其中2个是静态指标,4个是动态指标. 静态指标:静态投资回收期、投资收益率. 动态指标:净现值、净现值率、获利指数、内部收益率. 衡量一个项目的可行性,可以将...

双峰县17322231670： 什么是项目投资财务可行性分析 - ？
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双峰县17322231670： 如何计算创业计划书中的投资与回报 - ？
杭喻伤科： 投资与回报:只是一个比例、周期、风险问题.周期(包含你的自身每天价)+投资(包含投入资金的利息价值)+风险小于回报、你的计划就有可行性

双峰县17322231670： 什么是房地产项目投资可行性研究 - ？
杭喻伤科： 这个问题超简单 房地产项目可行性研究就是对一个投资项目可行性行进行分析,决定这个项目是否可行.主要从投资回收期,内部收益率来考虑这个,净现值等都是这个项目的研究

双峰县17322231670： 创业成功的秘诀是什么? - ？
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