选址分析

选址分析主要包括哪些方面~

一：投资前调查

通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;2.人口结构，包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;3.家庭户数及构成，包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;4.消费者的收入水平，包括个人及家庭的收人情况。5.消费者的消费状况，包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。

二：竞争情况

主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等

三：所在地区客流情况

主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

四：交通情况

店铺选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。

五：周边情况

着重调查周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着店铺店址的选择。

六：基础设施情况
对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。
店铺选址成功需要考虑的因素有很多，商家需要思考全面，考虑到影响店铺选址的所有因素才能够成功选址。以上分享只是作为一个参考，各位投资商可以多多学习，不可错过。

　　科学分析眼光独到 世界零售业巨头成都选址分析

　　选址原因

　　易初莲花在成都的第一家店位于沙湾路与一环路交界的汇龙湾商业广场，他们给出自己的选址理由：其一，城西北片区拥有众多的居住小区、140余个专业市场，高达数十万的常住人口在此聚合，但调查显示该区域80%的消费者认为本区域缺乏大型的商业配套，购物不方便，这说明了区域的消费潜力并没能真正释放，市场有很大的空白点，易初莲花在此提出“在家门口购物”的口号是恰到好处；其二，成都正在着力打造一个会展之都的形象，展销活动极其频繁，车展、房展、医疗、食品、广告等展会数不胜数，为该区域带去了极大的商气人气，而汇龙湾扼守会展商圈要冲之地，具有广阔的发展前景。

　　家乐福

　　（八宝街、光华、紫荆）

　　1963年诞生的法国家乐福，2003年以650亿美元的销售额成为全球第二大零售商。在中国，从1995年至今已开设分店41家，成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业。家乐福在我国的定位充分考虑国内整体消费水平较低的市场环境，以及商圈内居民的生活水平和消费能力，确立了以经营日常生活用品为主的商品结构，向消费者提供大多数生活必需的，不仅买得到、而且买得起的商品，实现了大批量销售。

　　选址原因

　　家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上。调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。从成都市内的家乐福3个分店的位置来看，充分体现了家乐福选址上的独具匠心。这三家店铺分别位于八宝街、光华天邑花园、紫荆大世界。八宝街店地处骡马市商圈，光华和大世界店则处于两个新兴的高尚居住片区，具有稳定、大量的人流。同时，交通便利，租金也较便宜，更有利于超市的发展。从空间布局上看，3家店铺的分布形成了一个整体优势，影响范围遍及市区西南部分。

　　欧尚（抚琴）

　　世界500强企业、跨国商业巨头———法国欧尚集团成都第一店选址在成熟生活片区羊西线同善路，经营面积达到近万平方米。

　　大量的成功案例证明，在选址问题上，定性的分析更为重要，定性分析是定量分析的前提。在做定性分析时，为它确定几项原则是必要的。
　　具体的选址原则如下所述：
　　1．费用原则
　　企业首先是经济实体，经济利益对于企业无论何时何地都是重要的。建设初期的固定费用，投入运行后的变动费用，产品出售以后的年收入，都与选址有关。
　　2．集聚人才原则
　　人才是企业最宝贵的资源，企业地址选得合适有利于吸引人才。反之，因企业搬迁造成员工生活不便，导致员工流失的事实常有发生。
　　3．接近用户原则
　　对于服务业，几乎无一例外都需要遵循这条原则，如银行储蓄所、邮电局、电影院、医院、学校、零售业的所有商店等。许多制造企业也把工厂建到消费市场附近，以降低运费和损耗。
　　4．长远发展原则
　　企业选址是一项带有战略性的经营管理活动，因此要有战略意识。选址工作要考虑到企业生产力的合理布局，要考虑市场的开拓，要有利于获得新技术新思想。在当前世界经济越来越趋于一体化的时代背景下，要考虑如何有利于参与国际间的竞争。 本文源自大学生创业网:http://www.studentboss.com/html/news/2009-08-27/37345.htm,转载请注明出处！
　　在店铺运营过程中，终端店铺的选址无疑是头等大事。到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。“旺”，非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址的“战略”、“战术”。
　　取闹避静选商圈
　　所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。
　　商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。
　　商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右(参见表)。此外也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。
　　当然，上述数字是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。
　　成行成市
　　相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，比如北京的西单、王府井等。因此，选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。
　　根据城市中环境、商圈、街道要素的不同，客层定位不同，在店铺选址时，要根据客层的定位和品牌的定位确定店铺地址。选址地点要和品牌定位相协调，应该不怕跟着对手一起走，甚至要和对手联合起来。共同合作，创造市场，这在当前“租金太贵”的条件下，不失为一剂变通的良方。

　　小城市开大店，抢占第一原则
　　人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”，这是因为海飞丝在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”，就会想到“专业西裤”，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。 本文源自大学生创业网:http://www.studentboss.com/html/news/2009-08-27/37347.htm,转载请注明出处！

　　分析选择一个商业店铺的投资需要考虑的各方面因素及原因就是要根据一定的选址原则来考虑选址的问题，哪种好，哪种不好，并且做出相应的解释，这样做为什么好，好在哪里。
　　BEC一般要求语言干练，这个就得自己删选出你需要的信息来写出一篇成品文咯。
　　上面的两段资料是比较好的，网上其实还有很多很好的资料，你自己可以查一查的。

　　其实根据资料你可以写一篇好文的，不过你要成品的话http://wenku.baidu.com/view/6ddd1305e87101f69e31959e.html第三页第二段可以参考的，商务英语这种实用性强的东西最好自己写啦，不然学了也没用的

做商圈调查分析报告的步骤方法如下：
　　一，做商圈调查分析报告的步骤：
　　1，首先要明确调查分析报告目的，在确定调查目的的时候要记住市场调查不能解决所有的问题，同时一次市场调查也不能够涉及太多的内容和目的。
　　2，其次在确定调查目的之后，就需要根据目的来确定本次调查的具体内容，也就是哪些内容可以总结出调查目的
　　3，内容确定之后，需要根据不同的调查内容采用不同的收集数据方法，有些是通过二手资料收集直接就能获取的，有些是需要直接通过一线市场调查来获取的，在此基础上确定是否需要借助第三方公司的力量，当然第三方相对来说专业客观一些
　　第四，在获取了各项数据资料之后 进行整理汇总及分析，以达到最终的目的。
　　二，做商圈调查分析报告的方法：
　　1，单纯划分法
　　这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺陷是，设定出来的商圈是有界限的。
　　2，抽样调查法
　　在该商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
　　3，问卷调查法
　　这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
　　4，类推法
　　这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据店铺特性、 选址特性、购买习惯、各种统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有分店的地 区。 即从现有分店的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。

1.城市市场分析
对企业的目标市场进行分析；
2.商圈规划与评估
将目标市场所在城市规划为不同的商圈类型以作为商圈准入的标准
3.确定位置及考察店址
根据标准来实际考察商圈内的潜在店址；
4.租金初步谈判及评估
对业主初步谈判租金，评估取得的可能性；
5.工程现场条件评估
如果达到一定的可能性则进入工程现场进行条件评估；
6.立地报告
依各项评估指标生成立地报告书（如选址评估网的评估报表及财务试算表）；深入测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等，并综合考量是否能达到预期的赢利目标；
可以搜大宋咨询的官网了解更多关于选址分析的资料

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商南县17146688990： 选址分析都有哪些方面 - ？
诸阅皮炎： (1)交通便利的地区,或者在几个主要车站的附近.(2)接近人们聚集的场所.(3)选择人口有增加趋势的地方.(4)同类商店聚集的地方.(5)要选择较少横街或有障碍物的地方.(6)与其选择现在经营困难的商店位置,不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道.

商南县17146688990： 求选址分析的实例 - ？
诸阅皮炎： 水厂厂址选择首先要考虑的就是进、出水的输、配水管路方向条件,并且要充分考虑输、配水管路的现状.既要保证进水管路有良好的水力条件,又要考虑配水地区管网的走向及原有设施的利用情况.在考虑现状供水的情况下,考虑远期扩建因...

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商南县17146688990： 开店选址要分析哪些问题 - ？
诸阅皮炎： 第一、租金成本问题 店铺租金成本是开店成本比较大的一部分,将租金成本控制在合理范围之内,尽可能降低租金成本带来的困扰.第二、客流量问题 人流量是开店必须要考虑的问题之一,人流量少顾客自然不会多,但是人流量过多对于某些行业的店铺也不是好事.第三、消费群体问题 店铺面向什么样的消费群体也是选址必须考虑的问题,电影院开在大学城旁边和开在城乡结合部绝对是不一样的.第四、竞争力问题 店铺周围同行业的店铺的竞争压力也是选择必须要考虑的,在美食城开奶茶和在电影院开奶茶店也是不一样得效果.

商南县17146688990： 门店选址的评估是什么? ？
诸阅皮炎： 门店选址的评估 一般情况下,有以下两种基本评估方法: (1)比较法:通常是拿同业同区域门店中经营状况优良门店的位置、门店形象、以及从业人员素质、专业化水平...

商南县17146688990： 开店选址需要注意哪些问题? - ？
诸阅皮炎： 好的位置虽然不是绝对的,但却有很多共性,如人口流动性大、交通方便等,所以选择好位置必须考虑以下因素:1.人流量:平常、假日及日、夜来往人次和比例;2.车流量:汽车、摩托车往来流量;3.交通:目前及未来可能增减的运输工具;...

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商南县17146688990： 超市选址需要考虑哪些因素? - ？
诸阅皮炎： 一、 超市选址的当地条件: 1) 城市商业条件 选址首先应从大处着眼,把握城市商业条件,包括: (1)城市类型.先看地形、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市...

商南县17146688990： 开店选址如何考虑 - ？
诸阅皮炎： 考虑将店址设在何处时有一个先决条件,就是要清楚地指导自己究竟想从宠物行业中的哪个业务方向开始,今后要向哪个业务领域拓展,要明确自己的目标顾客.在这基础上,较好的经营位置是至关重要的,应为这关系到能否最大限度地接近你...

商南县17146688990： 开店选址技巧有哪些?你懂吗? - ？
诸阅皮炎： 选址也是重中之重,那么你是否懂得如何去选址呢?下面小编给你介绍一些选址的技巧供大家参考! 一个城市都会划分若干个商圈,并存在城市中心和副中心之分.在实际操作中,我们会面临主干道选址、主干道路口的选址、次干道选址、社区...