福州：新房预售资金监管额度不少于项目工程总造价的1.2倍

超20城发文加强商品房预售款监管 近十年预售纠纷成倍增长~

为维护商品房买卖双方合法权益，从源头杜绝烂尾楼的产生，今年以来，多个省市已出台加强商品房预售资金监管的政策。
12月8日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》（简称《通知》），《通知》显示，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。
同日，广东省佛山市住建局也印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，《办法》显示，为进一步完善商品房预售款的监督管理，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。
可以看到的是，除了成都、佛山，今年以来已有多地出台加强商品房预售资金监管的新规。业内人士认为，由于国内的新房实行预售制度，部分城市频频出现烂尾楼现象，烂尾楼不仅影响城市市容，更侵犯了购房者的权益，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，可减少“烂尾”等情形发生。
26个省市出台新政加强预售资金监管
所谓预售资金，主要包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。而商品房预售资金监管，主要是由房地产行政主管部门会同监管银行对房企商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入监管银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
以成都为例，成都市住建局要求，预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售款的监管期限则是自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。
佛山则在新政中明确，商品房预售款应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。当项目完成商品房首次登记并达到预购人可单方办理转移登记的条件时，房地产开发企业可持区不动产登记部门出具的相关文件向监管银行申请解除商品房预售款监管。
据贝壳研究院最新统计，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于四个方面：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
要求房企开设资金监管专用账户，对房企实行差别化资金监管
要求房企开设资金监管专用账户已成为商品房预售资金监管的重要一环。
今年以来，桂林、福州、银川、石家庄等多个城市印发的商品房预售资金监管办法中，均规定房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择商业银行（简称监管银行）按照中国人民银行开立专用账户的相关规定，开立商品房预售资金监管账户；并按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，由监管机构、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议。
不过，惠州、衢州的《监管办法》规定一个开发项目最多开设不超过两个账户，汕头市每个商品房项目（含分期建设项目）的专用帐户总数最多可有3个。
同时，部分城市规定开发企业需签订两方或三方监管协议。例如，长沙、惠州规定开发企业需与监管银行签订监管协议，汕头、桂林、银川、石家庄等规定开发企业需与监管银行、监管部门签订三方协议，协议内容主要涵盖预售资金的监管范围、使用情况、监管方式等。
在预售资金监管额度上，不少城市也实行差别化资金监管。举例来说，长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况，实行差别化管理。具体来说，对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例，对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。从预售资金的留存比例看，不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置不同的监管留存比例。总体来看，银川、福州的监管力度较大，以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%。桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为10%和8%。以竣工验收为节点看，汕头、桂林的资金留存比例要求较低，均为5%，福州资金留存比例要求最高，为15%。

图片来源：各城市政府官方网站、贝壳研究院整理
此前据媒体报道，在一些对商品房预售资金监管的城市中，仍有不少房企通过挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。
不过，从近期发布商品房预售资金监管的办法来看，房企等违规的成本正不断加大。唐山市出台的新政中提到，如果房地产开发企业违反商品房预售资金监管的行为，住房和城乡建设行政部门将书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用。
成都市则明确，开发企业违反规定的，在其整改期间，暂停预售商品房网签备案系统使用权限；逾期未整改到位的，予以通报批评、纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。
预售商品房买卖带来的合同纠纷只增不减
值得一提的是，多地实行商品房预售资金监管的情况下，预售商品房买卖中仍存在不少纠纷，由此带来的取消商品房预售制度呼声再起。
据北京盈科（上海）律师事务所统计，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。从最近两年的数据看，由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量只增未减。
按照北京盈科（上海）律师事务所的数据，2019年度全国涉诉案件达82662件（根据检索标准“案由：商品房预售合同纠纷”、“结案年度：2019年”、“文书种类：判决书”），较2018年度增长6316件，涨幅高达8%。
从地区分布来看，广东、四川、贵州、福建、广西五省在2019年的商品房预售合同纠纷数量位于全国前列，为2019年全国各省市同类纠纷数量排名前五位，占同类纠纷总量的52.84%。
“国内的新房实行预售制度，预售解决了中国房地产市场快速发展阶段的资金需求问题，但本身也存在项目烂尾风险等问题，近期有声音取消预售，但从房地产实际情况看，如果一刀切房企会存在非常大的资金压力，并不利于楼市的稳定，加强预售资金监管，把控好额度提取节点会更有利于杜绝项目产生问题”，58安居客房产研究院分院院长张波说道。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期，在融资环境趋紧下，越来越多的城市加强商品房预售资金的监管，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生，在三道红线压顶下，行业资金压力更甚，建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

“烂尾楼”主要指被迫停工停建的房地产开发项目和棚户区改项目（市场化运作），其造成了大量的资源浪费，更严重损害了消费者权益。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。由于开发商资金不足在烂尾成因中占比最大，因此成为了各地政府的主要防范对象。



对于开发商资金不足，可以分3种情况看待：一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。从根本上说，是开发商对项目未深入进行可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。

针对其中的垫资施工问题，2019年7月1日起施行的《政府投资条例》已立法禁止了政府投资项目中的施工单位垫资施工行为。在这一法律背景下，运用行政手段和金融手段实现对于烂尾风险的长效转移是各地的主要做法。



1、重点监管预售资金

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。办法拟对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

西安的做法主要针对《城市房地产管理法》虽明确要求“开发商必须将预售款用于房屋建设中，不得挪作他用”，但未对由谁监管、怎样监管、监管范围做出说明的法律空白，致力于保证建设工程按期竣工交付，防止资金挪用形成新的烂尾工程。



与西安市采取了相似思路的是今年4月大庆市住建局联合银保监局等部门印发的《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》，方案要求“严格落实商品房预售资金监管制度，房地产开发企业须将预售资金全部缴入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、另作他用”。将预售资金存入监管账户后，资金收存、支取、使用将处于政府的实时监管之下，违规行为能够得到有效约束。

除了以行政手段保证工程款支付外，金融手段也是多地转移欠款风险的主要措施，包括金融信贷支持力度的加大，以及工程款支付保证保险的应用。

2、信贷支持工程建设

同样在大庆市《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》中，方案还赞成金融部门在风险可控、商业可持续的前提下，加大金融信贷支持力度，通过信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

这主要针对实践中开发商出现资金短缺后个别银行或供应商申请诉讼保全措施，而引起连锁反应最终导致项目烂尾的现象，也与2018年《中国银保监会办公厅关于进一步做好信贷工作 提升服务实体经济质效的通知》提出的“对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业，要继续予以资金支持，不应盲目抽贷、断贷”、“对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”一脉相承。



其中，信用担保是保障债权实现、促进资金融通的金融支持工具，主要通过第三方转移信用风险、有效解决中小企业融资成本高的问题。同样在工程建设中，以工程款支付为保证对象的工程合同款支付保证保险也是地方政府预防“烂尾楼”常用的金融手段。

3、保险转移欠款风险

四川省住建厅联合四川银保监局于2019年11月发布的《关于深入推进建设工程保证保险工作的通知》明确要深入推进工程合同款支付保证保险工作，致力于运用建设工程保证保险机制防范和化解工程烂尾风险。

工程合同款支付保证保险，通过引入保险公司作为第三人，确保在开发商未如期向施工方支付工程款时，由保险公司代为偿付、保证工程项目如期开展；也保证在工程建设全过程中，有保险公司对欠款风险进行动态监管并及时预警，通过第一时间转移、分担、防范和化解欠款风险，斩断工程款拖欠带来的债务链。



与四川省采取了同样思路的是同月湖南省住建厅联合省人社厅和银保监会湖南监管局两部门发布的《关于在房屋建筑和市政基础设施工程领域开展建设工程保证保险试点的通知》，通知也提出要试点发包人合同款支付保证保险，推动政府职能转变，充分发挥市场配置资源作用。

这也与各地政府运用行政手段、金融手段防范“烂尾楼”思路一致，都旨在遵循政府与市场、政治运作与社会运行的内在逻辑，把握政府与市场、政府与社会的治理边界。



防范“烂尾楼”问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计。政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、转移烂尾风险。

1月19日，福建省福州市城乡建设局公布，2021年，福州市共备案预售资金监管协议473份，监管资金304.78亿元。

福州市将“三点发力”强化商品房项目预售资金监管：1.强化预售资金入账监管为着力点，推动全流程各要素监管，规定同一本预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户，购房定金、一次性付款等全部纳入监管账户，实行“专户管理、封闭运行”。2.明确预售资金监管额度为切入点，严控资金拨付节点及比例，新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。3.实施差别化监管为发力点，不断加强监管力度，对于信用不良或存在违规行为的房地产企业进行重点监管或全额监管。

商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

此前的1月7日，福州市城乡建设局通报，在商品房预售资金监管日常检查中发现，福州金喆房地产开发有限公司开发的金地大境小区项目，存在未按照《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》（以下简称“办法”）要求将购房款存入指定的商品房预售资金监管账户等行为。

福州市城乡建设局在资金监管检查中发现福州金喆房地产开发有限公司开发的金地大境小区项目存在购房款（定金、首付款）未进入对应的商品房预售资金监管账户的行为，且经现场核实取证及调取银行监管账户流水核查后发现，该项目利用第三方POS机同时捆绑多个账户，多次将购房款存入非预售资金监管账户，违反“办法”的相关规定。为切实保障购房人合法权益，防止预售资金体外循环，现对福州金喆房地产开发有限公司上述行为予以通报，同时要求监管银行完善POS机的提供和管控，并将其列入重点监管对象，暂缓相关审批直至整改结束。

2020年7月23日，福州印发的《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》要求，新建商品房项目预售资金应全部存入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户。购房人应依法依规，购买取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。

值得一提的是，在“办法”中，对新建商品房项目预售资金监管额度及使用要求，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准。福州市市城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整，对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。

商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先用于预售项目工程建设。监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。

监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。1、主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；2、项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％；3、项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

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浠水县15793593346： 预售监管金额是什么意思 - ？
柘申钆特： 预售监管金额指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本**建设,不得随意支取、使用.(商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款).)业内人士认为,预售资金监管成为焦点,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉.此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼.而一旦预售款不得他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,尽快回笼资金.房价有望再降,这对购房者而言,自然是利好消息.谢谢

浠水县15793593346： 房地产监管户的资金只能用于工程建设么?工程完结之后资金可以以什么方式或名义拿出来使用? - ？
柘申钆特： 房地产监管户资金在项目竣工验收备案前,优先用于项目工程建设投资,其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税收,以及归还本项目房地产开发企业贷款. 在保证本项目工程建设资金使用的前提下,资金账户中商品房预售资金累计总额,只有超出该监管项目工程预算清册总额的110%时,房地产开发企业才可以调用其中超出部分资金.

浠水县15793593346： 中介说让我把首付款放到房管局资金监管账户上,进行资金监管,这个收费吗?? - ？
柘申钆特： 资金监管是不收费的. 资金管制是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金管制“专用账户”进行划转,该账户属于银行. 当规定期限内购房者过户后,该资金...

浠水县15793593346： 一座二十三层的商品房建筑,已经封顶,每个楼层也封闭完成了.大约需要多久能够,交房... - ？
柘申钆特： 并不是你这一栋结束就可以了,除了主体结构封顶后的:装修分部工程——分为内外粉刷、外墙保温、楼地面、门窗、涂料、防水、水电管线等分项工程外;实体工程全部完成了,还要接受当地行政部门的规划、绿化、环境、排污、消防等一系列行政验收,而这些如果不出来是不能交付使用的,所以要等你房子所在小区的所有房子结束、室外配套工程、绿化、消防等一系列工程全部结束才能正常使用 ————所以,保守估计,开发商办事快的,1年时间算快的了!