预售方擅自改变设计，买受人如何举证维权？

房产纠纷如何正确维权？~

房产纠纷怎么起诉?1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施。3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据，立案庭的法官会在七天内通知您是否立案。4、举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理。6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

梁某与某房地产公司签订了商品房买卖契约。依照该契约，梁某购买商品房一套，开发商承诺将于当年年底向业主交付高质量和高标准的商品房。年底，开发商按期交付房屋。但梁某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。梁某认为，开发商交付的商品房存在严重质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并诉至法院。
法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托专业机构进行房屋检测。结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。
依法分析
本案中，梁某在发现房屋质量瑕疵时，虽然以交付不合格为由拒收房屋，但并没有取得相应的有力证据，也没有要求开发商或自行申请房屋质量鉴定。这正是梁某最后承担败诉风险的直接原因。
商品房作为一类特殊的商品，价值较大，牵涉的环节不仅包括墙体结构和门窗，还包括室内各管线、五金件，甚至包括装修部分等。因此，一旦房屋出现质量瑕疵，业主应及时通知开发商，并通过合理途径要求开发商承担相应责任，以最大化地维护自己的合法权益。墙体裂缝，作为交付过程中的一大顽症，是否可以作为业主拒绝接受房屋交付的理由呢?这主要视裂缝的性质而定。通常，房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不被视为严重质量问题，由开发商修复或业主装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。当然，对业主来说，在人住时发现墙体存在裂缝，如果匆忙申请房屋安全鉴定，除了要垫付一大笔鉴定费用外，还要承担由此引起的逾期收房责任和鉴定费用风险。
建设部在其出台的建质〔2004〕18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中，将开发商的质量维修责任重新作了规定，“开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”
技巧提示
房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告。由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。
——引自延边人民出版社《法律高手》

审判关键

商品房预售协议履行过程中预售方擅自变更设计方案引起纠纷，预售方需证明变更的合理性与合法性。买受方需证明其所遭受的损失及该损失与对方违约行为间有因果关系。

【案情】

海南通达实业有限公司（以下简称通达公司）于1998年开始建设的“南海传说”，系产权酒店项目，该项目主要由古罗马温泉浴场、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。1999年12月29日以及2000年1月3日、1月8日、2月18日，通达公司分别与何某等七人签定《商品房购销合同》，约定“南海传说”之阿波罗中心酒店的房屋各一套。如果通达公司不能按时交付房屋，将按购房总价款的5％向预购人支付违约金。何某等人签订合同后，均按照合同约定支付了首期款，同时按约定分别与被告签订了《银行按揭贷款办理的补充条款》。通达公司在建设过程中，以通达函（2000）001号文向海南省发展计划厅提交《关于海南皇冠滨海温泉酒店可行性研究报告批复申请》并附可行性研究报告。2000年1月20日，海南省发展计划厅以琼计社会（2000）26号文作出批复，同意通达公司投资建设“皇冠温泉酒店”，项目仍由原主体建筑组成。此后，通达公司又以通达文（2001）037号文向琼山市政府申请确认“皇冠温泉酒店”项目建设的合法性，琼山市人民政府以琼山府函（2001）106号文批复“同意通达公司将疗养保健中心拓展为集旅游、度假、休闲、疗养为一体的皇冠温泉酒店”。至此，尚在建设中的“南海传说”开始以“皇冠温泉酒店”之名继续建设，通达公司同时对原“南海传说”设计方案作出适当修改，但未改变总体布局。2001年12月11日，通达公司向购房者发出《致客户函》，称其已将原来“一般的疗养度假中心”变更为“五星级产权式度假酒店”，并相应“加大了投入，增加了成本”，与原告所签订的合同的标的“在性质上已发生了根本性变化”，加之房间不能如期交付，按揭不能如期办理，因此要求调整原合同所定价格，按“现在定价”购买。该函发出后，部分购房者退房，但何某等七人一致要求被告承担违约责任并按原合同继续履行。2001年12月21日，通达公司向何某等人发出《知会》，明确表示无力按原合同确定的价格履行，愿意承担合同不能履行之责任。无奈之下，何某等七人向法院起诉。

原告诉称：被告与七位原告签订了《商品房购销合同》后，未能按合同约定的2001年12月18日前交付房屋，亦未依约为原告办理房产证。不仅如此，被告还以《致客户函》的形式，列举种种理由，欲终止业已生效的《商品房购销合同》。被告此举违反了《合同法》的规定，违背了市场交易的诚实信用原则，严重损害了七位原告的合法权益。为此，七位原告共同诉请人民法院：1．判令被告继续履行与七位原告签订的《商品房购销合同》；2．判令被告赔偿七位原告损失共计1611596．50元；3．判令被告承担本案诉讼费用。

被告通达公司辩称：我公司与七位原告签订的《商品房购销合同》，合同签订后，我公司依约部分履行了义务，对“南海传说”进行立项和基本建设。在建设过程中，由于市场原因，为提高“南海传说”的品质，将原来的一般疗养度假中心项目变更为五星级的度假酒店。在得到政府有关部门批准后，我公司正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更，我公司相应加大了投入，增加了成本。故原合同标的已不存在，我公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。为此，我公司于2001年12月11日和21日分别向原告发出了不能履行合同的通知。此外，我公司不能履行合同导致违约，所要承担的责任主要是合同中约定的违约金，以及原告所能证明的和我公司有因果关系的损害后果。

【审判】

审理查明，由于被告通达公司对阿波罗中心酒店的平面布局和房间结构均作出了一定调整，致使原合同所确定的房间号发生变化。经委托有关技术部门鉴定，七位原告经过对比新旧平面位置图并现场指认得以明确。

最后，法院判决如下：

一、原告何某等七人与被告通达公司签订的《商品房购销合同》有效；

二、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内，将皇冠温泉酒店之阿波罗中心酒店与原来相对应的房间分别交付给原告何某等七人；

三、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内，按购房总价款的5％向何某等七位原告支付违约金，逾期履行，按民事诉讼法232条的规定处理；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费人民币25068元、鉴定费人民币3500元，均由被告负担。

【证据提示】

根据《民事诉讼法》关于举证责任分担的原则，结合本案的具体案情，本案原被告双方分别应当承担下列举证责任：

（一）原告何某等七人应承担的举证责任

在本案中原告何某等七人提出了要求通达公司赔偿其损失的诉讼请求，因此应当对该诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲：

1．七原告应当证明自己与通达公司签订的商品房预售协议合法有效。双方所签的《商品房购销合同》可以证明该协议有效。

2．七原告应当证明通达公司在得到政府有关部门批准后，将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”，并非“原合同标的已不存在”，也并非通达公司“事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》”。

本案中的鉴定结论经由法院委托有关技术部门对七位原告在“皇冠温泉酒店”之阿波罗中心酒店现场指认与其所购买的“南海传说”的对应房间号，并由技术部门测量了实际建筑面积。从而确定了通达公司继续履行合同的标的物仍然存在。

3．七原告应当证明因为通达公司的违约导致损失额为1611596．50元，即这部分损失与通达公司的违约行为之间具有因果关系。七原告的付款凭证、所签的《按揭补充条款》可表明实际损失额。通达公司向原告所发的《知会》表明其有违约行为，造成原告方损失。

（二）被告通达公司应承担的举证责任

1．通达公司应当证明其在得到政府有关部门批准后，正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更，通达公司相应加大了投入，增加了成本。原合同标的已不存在，通达公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。相关政府批复可证明项目变更的合法性，但通达公司无法充分证明合同履行不能。

2．通达公司应当证明七原告所主张的损失额并非全部由通达公司的违约行为引起。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》（2001年4月4日）

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2001年12月21日）

第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

——引自延边人民出版社《法律高手》

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