买到烂尾楼 楼盘停工 业主怎么办
按揭还是全款？买完房开发商跑路，成为烂尾楼怎么办？
在9月23日，辽宁大连某小区因为烂尾八年不交房，许多已经购买房产的业主迫于各方面的生活压力，只能在烂尾小区里的毛坯房中进行居住。该小区并没有通水电，在生活上有着极大的不便，况且冬天的来临，一个毛坯房便不能抵挡冬天寒冷的气候。烂尾小区有大约八百多户居民房，有二十多人搬进小区居住，因为今年冬天的非常寒冷，部分居民不得不另出奇招，用钉子钉上塑料布来御寒。
房地产项目的开发，要经历几个阶段，一是拿地，开发商要交给政府土地出让金。二是取得土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证，在得到这四个证之后才能正式开工。三是开始预售楼盘，让资金进行回笼。最后就是竣工交房。一般要经过这几个步骤，才算是正常的房地产项目开发。在第二阶段开发商必须资金成本在百分之八左右才能获取施工证，从拿地到开盘，至少需要六个月的开发商自己的资金投入，在这之后才可以进行银行贷款。
但是有些开发商在第一个工地的基础上，以第一个未竣工工地的土地证为抵押，向第二个银行或者信托机构进行借款，然后在开始新的房地产项目开发，然后就如以上操作，在不断的重复。在每一个房地产项目的交房之后进行还贷，这样不断循环，正常情况下这样就可以保证资金不断。
但是天有不测风云，意外总会发生，资金链一断，全部的房地产项目停工，并且会有巨额的贷款需要偿还，土地的产权问题也会发生，所以导致公司宣布倒闭，以至于小区成为烂尾楼，无法进行接下来的开发。辽宁大连的烂尾楼也可能是其中的原因或者其他原因，导致8年烂尾楼，不断地续建停工。
由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少，大都为按揭或分期的，因而，购买的房源变成了烂尾楼，就存在产权归属问题，因而，我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益。首先，如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。其次，如果开发商破产楼房烂尾，不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。最后，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。
对于很多人来说，买房都是一辈子的大事。可是，一些购房者在买房中却会遇到烂尾楼的情况。万一房产商资金出现断裂交不出房怎么办？购房者的利益又由谁来保障？今天，小编就告诉大家，买房遭遇烂尾楼该怎么维权。
一、为什么会产生烂尾楼？
＂烂尾楼＂一般是指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的案件。烂尾楼的生成原因不尽相同，也是房地产发展迅速且监管不规范所导致的必然产物。
常见的烂尾楼产生原因有以下几种：
1、房地产建设项目业主资金链断裂，陷入债务困境缺乏后续建设资金，引起诉讼后被法院查封，进而形成烂尾楼，这是形成烂尾楼最常见的原因；
2、房地产建设项目业主内部出现混乱，产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪，致工程停缓；
3、项目业主当初报建手续不全被勒令停工；
4、因违反规划及设计施工质量问题导致被勒令停工。
二、烂尾楼可能存在哪些债务问题？
根据法律法规的相关规定，烂尾楼事件中通常债权人债权受偿顺序为：
1、就该工程有抵押权的债权；
2、建设工程施工合同的工程款；
3、一般债权。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：＂出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。＂所以大量买房人的购房合同无效，开发商所欠他们的购房款也就成为了一般债务。
三、买了烂尾楼怎么维权？
弄清产权归属。万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会＂自救＂，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。
按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。
按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。
四、破产后购房者还可以申请房产证吗？
开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：
1、购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；
2、如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
五、开发商破产后可以退房吗？
若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇＂烂尾＂危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。
假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。
（以上回答发布于2017-10-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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北京栩锐律师认为：烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
每个楼盘项目，都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子，还欠着银行贷款和施工方的工程款，有的还欠着巨额的高利贷等其他借贷。楼盘一旦烂尾，每一方都挥舞着手中的刀叉准备切割盘子里这点楼盘和开发商账上的其他资产。相较于业主人小势微、消息滞后，银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失，等到业主发觉楼盘烂尾想要维-权时，盘中已是一片狼藉，只余残羹剩饭。更有甚者，有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。
虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权，但是是就本楼盘而言的，并不包含开发商的其他资产。而且主要的问题在于业主难以得到第一手的消息，单个业主势单力薄维-权难度大，业主群体意见不一、行动效率低下，在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的，这个我们后面再详细说明。
楼盘烂尾了，业主是不是要立即起诉退房？
北京栩锐律师认为：业主在发现自己的楼盘烂尾了以后，退房是否是维-权的最优选择，是要依照不同的情况来说的。
1.开发商的账户里还有资金的，或者是能有其他方法支付房款的，业主向法院提起诉讼要求退房，然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人，业主的权益可以得到很大程度上的满足的。但是就我们以往的案例看来，烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。
2.如果开发商暂时无力退还业主的房款，而业主仍然向法院起诉要求退房，也是能够胜诉的。但是胜诉之后，要么是空有一纸判决书无法执行，因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务，不是说业主申请强制执行，法院拿笔画出来一块给业主就能解决的；要么是开发商留下欠条，写着欠某某业主房款多少钱。至于怎么还，开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力，业主又一次回到了起点。有一点业主需要明白，一旦退房官司胜诉之后，业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了，原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系，将不再享有优先受偿权，试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债，孰优孰劣一目了然。所以说业主在遇到楼盘烂尾时，起诉退房并不一定就是最优的维-权手段。
很多烂尾楼小区的业主们在维-权时也会建立QQ群或者是微信群，将业主们都拉进来，毕竟“人多力量大”的道理人尽皆知。然而讨论维-权方案的时候往往是各执一词，如果再有开发商或者其他利益单位的奸细挑唆分化，转变风向，业主群体很快就会被分化瓦解，力量进一步的被削弱。
在业主们经过反复的瓦解之后聚集了一部分致力于维护自己权益的业主，具有了初步的组织雏形，可以展开相关的维-权行动。此时的优势在于业主们能够集中力量行动。在我们接触的案例中，大部分的业主们采取的行动是统一穿戴印着口号和诉求的衣服，在小区、售楼处、甚至是政--府部门外拉横幅，或者是一起去上访。这样的维-权行动有效果吗？答案是有效果，没成果。
为什么说有效果没成果呢？因为对于烂尾楼，政府也没有什么短期内行之有效的解决方法，但是也不能让业主就一直这样堵着门，形成恶劣的社会影响。如此一来就只能先稳住业主，给出很多承诺劝业主们回去，之后先拖一拖，还解决不了的就干脆给开发商破产清算，无法从根本上解决问题。什么是根本性问题？复工给房或者退款给钱，这就是业主们的根本性诉求，是无法通过拉横幅和组织上访能解决的。
一是组织能力差。我们说的业主组织，并不是金字塔结构一人领导其他人服从，而是类似于合伙人制度，凡事大家商量着来。一个行动往往最多的时间花费在争论和统一意见上了，等大家意见统一了，再去采取行动，很可能已经错过了最佳时机，开发商的资产已经被其他债权人瓜分完毕了。
二是费用和场地问题。烂尾楼维-权的过程是漫长和艰辛的，不是业主们一起吃个饭喝个茶就能解决的。往小了说大家行动一次，吃饭喝水就得上千块；往大了说，打印材料、聘请律师、诉讼费用都不是一个业主能承担的。一开始可能会有个别业主自费承担大家维-权的支出，时间一旦持久，就会感到力不从心。而业主们自发集资维-权，对于资金的使用和监管问题，乃至于资金放在谁的账上，其他业主都难以百分百的信任和放心。
场地问题看似无关紧要，但是当业主真正的组织起来，就会体验到没有活动场地的窘境。几十上百户业主，在哪开会？在某一业主家路程远近不一不说，挤不挤的下是个大问题。在酒店开会，哪个酒店费用谁出又是个问题。所以业主们往往就干脆在物业或者开发商的会议室开会，在人家眼皮底下商量怎么与人家作斗争。或者干脆就在小区的空地上围着坐一圈商量，遇到雨雪天气，会就先别开了，咱们各自先回家避避吧。
第三个不足在于有相当部分的业主存在搭便车的心理，大家开会我旁听，大家维-权我跟着。按说这样也算可以壮大业主声势，并无不可，但是一旦涉及出钱出力，这部分人往往是唯恐避之不及，在维-权艰难时冷眼旁观，遇到阻力时又会作鸟兽散。扰乱军心不说，还容易被人收买，将业主们的行动方案外泄导致维-权失败，所以说搭便车坐享其成的行为是一定要反对的。
烂尾楼维权的关键是什么？是抢时间，抢在楼盘和开发商的其他资产还没有被瓜分干净前争取到业主的那一份。上面我们讲了业主们自发组织的诸多不足之处，其中最关键的一点就是组织能力差，行动迟缓。绝大部分业主都缺乏专业的烂尾楼维-权经验和组织业主的能力，毕竟一辈子遇到两次烂尾楼的概率相当的小。而专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维-权程序。另一方面，与开发商的谈判，与政--府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。
我也是，楼盘停工三个月了，怎么办
狂罚宁得： 烂尾楼是指建筑工程已开始,在半途因故被迫停止而未能完成的房地产项目,如果买到了烂尾楼,可以按以下方法处理: 1、在开发商因资金紧张无法按期交房时,购房人可以按照双方合同的约定,要求开发商支付违约金. 2、如果开发商逾期...
青秀区13563885024： 我的购房款被别家买烂尾楼,如何维护自身权益 ？
狂罚宁得： 我的购房款被别家买烂尾楼,如何维护自身权益近日,我在本地某楼盘购买了一套新房,却收到一家房地产公司的购房款,并要求我退房.我的购房款是按照合同约定交的...
青秀区13563885024： 买房遭遇烂尾应该怎么办 - ？
狂罚宁得： 买了烂尾楼怎么办?律师建议消费者,假如房屋存在“烂尾”可能,先不要急于向法院起诉, 给发展商一点时间,希望其在短时间内筹措到资金,完成后续工程,消费者的损失可降到最少.如发展商因资不抵债宣布破产,根据破产法偿债先后...
青秀区13563885024： 开发商因为没钱停工我们业主应该怎么办谢谢帮助,我们买了锦江城市花 ？
狂罚宁得： 如果有证据对方在后年交不了房子,现在就可以起诉,这在合同法里叫做“预期违约”,没有违约一方可以提前最大限度的保护自己的权利.证明对方预期违约的证据有:对方明确表示或者默示预期将不能按照合同约定交房子、按照正常的工程进度对方将不能在合同约定时间完工等.
青秀区13563885024： 我买房子烂尾楼四年了不交公,情问我该怎么办 - ？
狂罚宁得： 先看一下你的合同. 合同上写有交房日期及相应条款. 如果违约不交房,是要按天付违约金的. 如果合同上没有写这样的条款,说明地产公司对近期交房是没有信心的.也就是说,他早就有这样的打算. 找他们协商解决,如果不解决,可以联合其它业主,通过法律手段解决. 祝你好远.
青秀区13563885024： 如果我买了商品房,然后开发商没有资金造房了,也就是简称的烂尾楼!我该怎么办? - ？
狂罚宁得： 首先,你的“买”是不成立的,因为对方根本没有预售许可证,不可以产生“卖”的行为,虽然理论上法律上有点可能可以追回钱,但这样的不合格黑心房产商会乖乖地等你来起诉?估计早跑了·····
青秀区13563885024： 购买期房时遇到烂尾楼怎么办? ？
狂罚宁得： 如果是因为市场变化,开发商主动烂尾的,除了打官司以外,政府很难插手干预;而第二种情况,会有政府出面处理,缺乏资金的,政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设,逾期仍无法实施的,由政府依法收回项目,并向社会公开招标,重新确定实施单位等;违法违规的,政府会要求在指定日期内改造等等.
青秀区13563885024： 烂尾楼怎么办 - ？
狂罚宁得： 你好! 买房子时只要具备下面前三个条件,一般就不会成烂尾楼.尤其是商品房预售许可证制度,就是要求开发商完成一定工程投资后才能预售,从法律上保障购房人的利益. 1、开发商的开发经营资格必须合法.就是开发商必须具有《企业法...
青秀区13563885024： 买房子,房子烂尾怎么办 - ？
狂罚宁得： 1、烂尾楼,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目.烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工...
青秀区13563885024： 如果买房成烂尾楼怎么办 - ？
狂罚宁得： 属于合同违约,通过协商解决退款、向上级主管部门住房与城乡建设局申诉、法院起诉、强制执行.烂尾的情况下,开发商实际上是已经无法履行合同了.开发商如果还有资金的话,可以协商退款;如果开发商破产只能通过法律途径来解决,让法院强制执行.拍卖整栋楼给其它开发商继续建设完成,购房者经济上会受到一些损失.
