关于房地产公司的几个问题

关于浙江亚太房地产开发有限公司的几个问题~

　　浙江亚太集团有限公司简介
　　浙江亚太集团有限公司（以下简称公司）是于2001年7月6日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为3306212002153的《企业法人营业执照》，公司地址位于浙江省绍兴县碧水苑西区,是一家大型多元化的综合性集团公司。
　　公司经营范围为：生产：化纤织品、服装； 经销：轻纺原料、建筑材料、五金机械；对外实业的投资与管理。下设：制药有限公司、房地产有限公司（经营范围中涉及许可证的项目凭证生产、经营）。
　　集团现有下属控股企业七家,经营范围涉及化工原料、药品制造、房地产、商贸流通、专业市场开发经营、餐饮娱乐等领域，全力打造企业航母。公司已连续四年被评为“绍兴县50强企业”、“诚信企业”和“浙江省工商企业信用A级重合同守信用单位”等荣誉。
　　下属企业：
　　浙江亚太药业股份有限公司
　　绍兴县亚太房地产有限公司
　　绍兴亚太大酒店有限公司
　　绍兴县中国轻纺城柯北坯布市场开发经营有限公司 ．．．．．．．．．

　　绍兴县亚太房地产有限公司
　　公司成立于1996年7月22日，经绍兴县工商局登记成立的，取得注册号3306211000499的《企业法人营业执照》，是浙江亚太集团下属企业，公司注册资本1880万元，主要经营房地产的开发建设，建筑材料的经销，停车场的管理，物业的管理，自成立以来，相继成功开发中国轻纺城坯布交易市场、绍兴市城南亚太商厦、绍兴县柯桥亚太商都、碧水苑多功能商住区、梅地亚房产等一系列项目。

　　浙江亚太房地产开发有限公司与绍兴县亚太房地产有限公司应是同一个企业。对外是开发公司，并号称浙江。

随着房购买二手房的时候，由于没有更多的渠道去获取二手房房源，都会选择通过二手房中介会从中吃差价，今天小编就来讲讲怎样避免中介吃差价呢？如何挑选可靠的权证据。
2、查看相关证件，辨别房源真假
对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。
3、不让中介代理两方
在进行二手房交易时，不要委托中介公司代理买、卖两方，而是尽量让中介公司仅代理一方，只有这样才能真正保证委托方的利益。
4、注意委托代理合同
在无法见面的情况下，应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。另外，应要求中介公司出示一系列证明，并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚问题才可签下自己的姓名。
如何挑选可靠的房产中介？
1、选规模大的房产中介
一般而言，大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广，手中掌握着丰富的客户信息和房源信息，能够满足多样化、个性化、特色化的客户需求。规模比较大的中介公司一般势力也会比较雄厚一些，不用担心中介公司不负责任的落跑的情况。
2、看中介公司的资质证书
选中介要看中介的资质证书，看其是否具有“三证”，即营业执照、执业资质证书、收费资质证书。一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆就没有申请营业执照，直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。
3、看中介公司的口碑如何
一家房屋中介公司的口碑如何都可以反映出这家公司以前的经营情况，拥有良好口碑的房产中介公司一定有独特的服务特色和不错的信誉度。大家可以向进行过二手房买卖的亲友打探经验，也可以去媒体查看关于选定中介公司的负面报道，以及事件的解决方式，以此来判断中介公司是否值得信赖。

　　1.一般大型房地产公司部门的分配，行政部，财务部，工程部，合同管理部，经营企划部，设计部门等等。这些部门可以整合使用，具体看你公司的规模和项目的规模。
　　2.房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
　　第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
　　4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
　　5、文化局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　6、规划部门办理项目选址意见书。
　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。
　　2、国土资源局办理土地预审。
　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
　　5、国土资源局进行用地预审。
　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
　　四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、公安消防支队进行消防设计审查。
　　2、人防办进行人防设施审查。
　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建设单位办理施工报建登记。
　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　1、以下证明材料：
　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
　　3、工程施工合同；
　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收合格证》.
　　3.看你的房地产公司是否具有设计资质，如果没有，要委托有资质的设计单位进行设计，房地产公司的设计部门可以先提出自己的构想，并与设计单位良好沟通。

这个问题确实范围太大，为了便于你更快的了解房地产业，我根据个人经验总结个整体思路：
1、一般大型的房地产公司的部门职能设置问题：
可以从两个层面说起，务虚：公司战略、企业文化、品牌推广，具体名字和其他类型公司相仿；
务实：项目开发流程一线，项目拓展（获取新项目）、前期部（完成开发手续办理）、设计部（产品设计管理），项目部（项目施工管理）；
项目开发辅助线，合同预算部（成本管理）、材料采购部（材料管理）、财务资金部（财务管理）、行政后勤等。具体名称会有所不同。
2、具体的开发流程上面的仁兄说得很清楚。
3、开发商业广场的具体情况：
首先要了解是属于一级开发还是二级开发，或者一、二级联动开发；因为大城市对此管理较严格，而许多中小城市，可灵活掌控。
如果还未完成土地由生变熟的过程，即一级开发。如果你想做这个项目，在这个阶段就需要介入，或许有关土地开发主体为你公司的批复，由此才能对土地进行拆迁、平整、规划等工作，然后进入招拍挂阶段，在土地公开市场获取土地后开展二级开发。《成交确认书》《中标通知书》就可以表明你公司对这块土地具有开发权。然后设计之类的就可以自己掌控了。

这么大的课题答过来````````不过你可以去“房策天下”去问那里高手多多

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禹州市19788212073： 关于房地产公司的几个问题 - ？
言泼氯解： 1.一般大型房地产公司部门的分配,行政部,财务部,工程部,合同管理部,经营企划部,设计部门等等.这些部门可以整合使用,具体看你公司的规模和项目的规模.2.房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应...

禹州市19788212073： 关于房地产公司问题,请专业人士回答,不甚感激!! - ？
言泼氯解： 不用收购公司,你找一家会计师事务所让代注册一个房地产公司,估计5-6万的费用,另外,房地产公司主要是资质问题,一般的房地产公司资质都是暂定的,只有达到一定的建设规模如:10万平米,可以给升级资质.你买的就是资质.我还是建议你不要买,税务的事和一些方面的关系太复杂.房地产公司1000-2000万注册资本注册一个就可以了.

禹州市19788212073： 房地产行业的相关问题 - ？
言泼氯解： 开发商主要有1、前期部 2、销售部 3、工程部 4、预算部.每个公司的大小和拥有的部门是不一样的,但是最小的开发商也要具备以上4个主要的部门.剩下的都是一些人事、行政等方面的部门了. 首先要看你在哪个部门工作,比如你在前期...

禹州市19788212073： 关于房地产销售公司的问题想请教前辈! - ？
言泼氯解： 从事房地产销售相关的公司一般分代理公司和开发商.你当然属于房地产代理公司.1.代理公司最核心的部分是智力系统,也就是人.专业的人.一般公司成立之初考虑较多的是成本.所以不需要很多部门.最好是一人多职.最基本的得有行...

禹州市19788212073： 在当前经济下房地产企业面临的问题是什么 - ？
言泼氯解： 其实任何一个发展过快的行业都会存在一些隐患,房地产业也不例外,我国房地产业面临着诸多问题.首先是地价过高,房价持续上涨.2010年7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%.7月份,新建住宅销售价格同比上涨12.9...

禹州市19788212073： 去房地产公司面试考官一般会问什么相关的问题 - ？
言泼氯解： 我现在有几个问题想问你:1.你是应届毕业生吗,还是有一定的工作经验?2.你应聘的是什么岗位,施工、成本、研发、销售还是别的?3.你去的单位你了解吗?是一个大型还是中型还是小公司?对于你的问题我简单说下:建议:了解这个公司...

禹州市19788212073： 关于房地产行业的问题 - ？
言泼氯解： 首先你要加强房地产相关专业知识和政策法规的学习 只有在精通业务的前提下你才具备成为一个优秀-人员的基础 其次,在你接待客户时应在最短的时间判断出客户的具体需求,当然,这需要长期的经验积累 要耐心的解决客户提出的各种问题,以增加客户置业的信心 要有分寸的把握好与客户的关系,不要过于热情或过于不关心 注意最起码的礼仪,若你有资金的话 可以参考一楼的回答. 可试试了,看看效果怎样

禹州市19788212073： 我国房地产企业营销中存在的问题及原因 - ？
言泼氯解： 目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视,现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售.这样做虽然会付出些报酬,但是回款却2得到了保证.目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模...

禹州市19788212073： 在房产公司工作的问题 - ？
言泼氯解： 房地产行业在过去的10年是爆发式的增长,除了一些大的地产公司,如万科、万达等等,很多地方的地产企业都是在近十年开始兴起的,这也导致了地产行业的过热,所以去年开始国家下大力度调控,这个调控会延续到什么时候很难说,取决于...

禹州市19788212073： 与房地产行业有关的疑问 - ？
言泼氯解： 开发商首先要办注册房地产公司,须按规定在有关部门办理各种手续,其中他们必须取得“五证”.这“五证”分别是:《国有土地使用证》,即证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭...