合阳县土地流转信息

如何获取农村土地流转信息？~

（1）确定农村土地流转信息源
农村土地流转信息源一般分三类：一类是农村土地流转供应信息源，包括提供流转土地信息的农民个人、农民家庭、农村居民委员会或村民小组、县乡镇相关部门、各级农村土地流转平台，以及社会相关组织和人士。第二类是农村土地流转需求信息源，包括需要得到农村土地经营权的城乡个人、社会组织和法人等。第三类是社会宏观信息源，主要包括各级土地流转平台、各级政府相关部门、社会相关中介组织和教学科研院所等。（2）采集信息的途径
个人途径。通过私人关系采集农村土地流转供求信息。
中介组织途径。农村土地流转经纪人通过中介组织采集农村土地流转供求信息。
政府机关途径。通过查阅各级政府相关部门资料档案或台账，采集农村土地流转供求信息。
土地信息流转平台途径。通过各级农村土地流转信息平台采集农村土地流转供求信息。
媒体途径。通过查阅报纸杂志、广播、电视等媒体采集农村土地流转供求信息。
社团、科研教育部门途径。通过科研教学院所、社会团体等采集农村土地流转供求信息。
会议途径。通过农村土地流转研讨会、农村土地流转洽谈会、农村土地流转信息发布会和农村土地流转现场会等获取信息。（3）对农村土地流转供需信息进行分析
主要是分析农村土地流转供应与需求信息是否全面，是否重复，还要分析得到的信息的时效性和实用性。
案例
土流经纪人忙碌在田间地头的“房产中介”
11月28日，星期六。24岁的李政坐车从成都中心城区赶到了双流县正兴镇火石岩村。他和当地农民周海波约好，到这里看一块300多亩的农地。
李政：“周老师你好，我是之前和你联系的小李，过来看你提到的那块地。”11月28日，双流县正兴镇火石岩村，李政和周海波第一次见面。李政和周海波是因为土流网认识的，周海波在网上发布了想要转租300余亩农用地的信息，被在网站注册的土流经纪人李政看到了。李政觉得出租土地信息写得太简单太模糊，“我想帮你把土地信息完善了，寻找更多有意向求租的对象。”
“我们之前承包来做果园的，但是现在资金有点问题，才想转租。”周海波带着李政到他和朋友共同承包的300多亩果园现场。交通很顺畅，汽车一路能开到果园门口，李政很细心地记录下来。果园的灌溉水源是双流专门的灌溉水渠，用的是动力电，一度0.19元，果园内还专门挖了鱼塘，种了各种各样的蔬菜，放眼望去，郁郁葱葱。李政还仔细询问了果园土地的性质、承包的年限、每亩一年的租金、续租有哪些优惠条件等。
周海波说，自己一直在村里从事果树、养殖业，对于农村土地流转的政策也掌握了不少。对于土流经纪人，他觉得存在是合理的，“要不然两边信息怎么可能对称呢？”如果他的这片果园在李政的帮忙下，成功流转出去，肯定要按规矩给李政一定的报酬。
刚满24岁的李政，从网上了解到，“现在农村土地承包经营权可以流转了。”李政开始在网上检索土地流转方面的信息，偶然发现了土流网（土地流转经纪人伍勇创办，并在线免费培训土流经纪人）。网站负责人伍勇告诉他，土流经纪人这个职业很少有人做，他可以试一下。
李政开始在网上疯狂地搜集土地流转的相关信息。2009年9月底，李政得知父亲的一个朋友在眉山永寿镇的80亩土地想出租。李政之前已经通过网络掌握一条信息：一名彭山客户想租100亩土地种植花卉。李政马上联系上了父亲的朋友，并立刻动身从成都前往眉山现场看地。李政在现场拍了照，同时也没有忘记查看父亲朋友有关承包土地的各种证件和手续。之后，他通过网络告诉给那名彭山客户。
“为了避免被怀疑，我给彭山客户说，是帮朋友的忙出租土地，并没有说我是一名土流经纪人。”李政担心对方不相信，把自己的电话号码、身份证号码都留给了客户。之后，他带着这名客户，再次赶赴眉山看地。在李政的牵线下，双方签了土地出租合同。成交后，父亲的朋友给了李政1.2万元的佣金。“合同都没有正式的，是我们自己制定的。”这是李政拿到的第一笔佣金，当然，李政也有所付出。光是为了看地，他从成都到眉山来回就跑了20来趟。
李政下定决心要当好一名土流经纪人，他购买了大量有关土地政策的法律法规及专业书籍进行学习。如今，李政每天起床的第一件事就是开电脑，浏览信息。此外，他还在亲戚朋友处广布网线。
资料来源：http：//www.sina.com.cn，2009-12-07，四川新闻网—成都商报。编者做了整理和删减。

在农村，信息发布形式灵活和多样。如口口相传、张贴广告、村里大喇叭广播等。过去，由于缺乏土地流转供求信息平台，土地承包经营权流转绝大多数是通过邻里、亲戚和朋友的介绍进行，不仅关系范围小，而且交易成本大，一些有流转意愿的农民由于找不到合适的受让方，或者嫌流转活动麻烦而放弃了流转活动。现在，一些新的信息发布平台被建立起来，如土地流转网站或网页、土地流转市场、乡镇政府公开栏、村委会公报栏等。农村土地流转信息平台，逐步走向规范化。
土地流转信息发布内容要点包括以下几个方面：①有关土地转出者和代理人的信息。主要包括姓名或转出单位名称，联系电话或其他联系方式，家庭或单位住址和所在社区单位。或代理人姓名和联系电话，住址和社区单位。②有关转出地块和权属的信息。主要包括地块名称和面积，地块位置和四至，地块类型和原用途，土质和耕作状态，地块平整度和倾斜度，地块水源和水利工程状态，地面附着物和建筑、土地承包经营权证或承包合同编号，土地归属单位和性质等。③有关转出方式和年限的信息。有关转出方式主要包括转租转包、出租、代耕、互换、入股等。转出年限的信息包括转让期限、转出起止时间（转让期限最长不得超过二轮土地承包期剩余年限）。④有关转出地块价格的信息。主要包括一般价格、最低价格、最高价格。⑤土地流转特别约定信息。如转入方是否可以再转租，到期地上一些建筑物、定着物等的处理方式，土地被依法征收后补偿费的分配等方面的约定。

　　合阳县土地流转情况调研分析

　　2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。目前，我县农村土地确权登记已近尾声。为了解我县土地流转现状，探索建立规范、有序的土地流转机制，我们先后到洽川镇、坊镇、王村、金峪镇、路井镇、和家庄6个乡镇采取座谈、问卷等形式进行了深入调研。现将调研情况总结如下：

　　一、我县当前土地流转的基本情况和形式

　　截止2015年全县共发生耕地流转面积17.48万亩，占总耕地面积（87.6万亩）的19.95%，其中农户自发流转8万亩，占到总耕地面积的9.13%。

　　这次调查涉及6个乡镇，共有农户40120户,承包耕地面积 302481亩，其中发生流转行为的有6253户，占到 15.59
　　%，耕地流转面积48723万亩,占16.11%。流转的形式，主要有以下五种：

　　（一）代耕。因外出务工等原因，将土地以口头协议形式委托亲友、邻居耕种，这种流转大多是短期行为，随机性较大，农民一旦返乡，土地自然交回本人耕种。主要原因是外出务工的时间长短、待遇好差无定数，因此流转的期限多在1年左右。这种不放弃土地承包权的流转形式占整个流转形式的10%左右。

　　（二）转让。即全家外迁户将土地交回村集体，由村集体将土地经营权重新发包给他人。

　　（三）转包。即农户在承包期内，自找对象，自行协商权利义务，自定转包期限。有二种情况，一种是无偿，农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间，一般期限较短，流转面积较小，不经过集体办理任何转包手续，原承包关系不变。另一种是低偿即以每亩一定数量的小麦或其它作物转包给愿种又种得好的能人。这种形式近年逐渐减少。

　　（四）租赁。集体或农户将土地经营权租赁给企业、单位和个人，用于发展开发性农业，经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是交通方便和容易连片开发的耕地或难以发包的弃耕地或荒山荒坡地，流转期限较长，履行租赁合同或协议手续。如坊镇灵泉村，2013年将连片的600亩耕地，以每亩年650元租金租赁给洽川风景名胜区管理委员会用于种植牡丹。伏德、坊南、坊东、贺家庄、乾乐5个村共计1100余户将7000亩耕地租赁给陕西国业牡丹产业发展有限公司发展观赏牡丹。王村镇中王村和北王村分别流转土地1700亩和1000亩，以每亩每年260元的价格租赁给深圳一逸林业公司用于苗木培植和繁育。这是当前各村土地流转的主要形式。

　　（五）互换。为了方便耕作与管理或发展某项专业性生产，通过自愿协商的办法，将地块相互交换经营权，兑换条件由双方商定或村集体或亲戚朋友出面调解，土地的承包权不变，流转期限具有一定的周期性。这种形式通过土地互换不仅解决了地块零散、不便耕作与倒茬的矛盾，还克服了统一布局规模经营的困难。

　　二、土地流转的主要成因

　　（一）主要劳力外出务工无力耕作。从调查情况来看，所调查的村组外出务工人数均在20-40%之间，而且外出的大多数是青壮年劳力。农村家庭主要劳力外出务工后，留守在家的老人、孩子或妇女无力耕作全部土地，把部分土地委托亲友代耕或无偿或低回报转包给邻居耕种。

　　（二）种植大户或能人扩大种植规模。花卉、苹果、玉米、小麦、葡萄等种养植大户为了进行规模经营，通过村委会与农户协商，达成土地流转协议，如王村镇南王村张万昌租赁土地1000余亩，用于种植小麦、玉米，同时发展高效养殖业。路井镇路一村承包大户党万龙以每亩300元的价格承包土地1100亩，发展红提产业，不但自己获得了收益，还带动了周边群众发家致富。

　　（三）农业龙头企业建设发展需要。一些农业龙头企业为了方便管理，一般都要求有连片开发的土地，如桂花清洁能源有限公司租赁郭家坡、乳阳、崔李杨三个村土地3526亩，用于发展光伏产业及新型高效农业。

　　三、土地流转中存在的问题与原因

　　从调查的情况看，目前我县农村土地经营权的流转基本处于初始探索阶段，尽管出现了多种流转形式的典型，对促进生产要素的优化组合，提高土地利用率，解决人地矛盾和发展规模经营起了积极作用，但也存在一些应引起注意与防范的问题。

　　（一）流转管理机制不健全。当前土地流转以租赁和转包为主要形式，两者租赁大都有协议或合同，但转包大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。从调查中了解到，如果租金适当，有相当一部分农户还是愿意把土地拿出来流转的，而且各地也有一些种植大户想扩大规模，但是到目前为止，县乡两级还没有出台一个比较健全、完善和规范的土地流转制度和办法，更没有一个土地流出、流入的信息平台和市场环境。主要原因是缺乏专门的土地流转管理机构，一些基层干部及有关部门对土地流转的意义认识不足，对流转的范围、程序、补偿标准、配套政策、管理措施研究不够，对流转中存在的苗头性问题没有引起足够重视，工作缺乏主动性和超前性。

　　（二）土地流转行为不规范。主要表现：一是交易自由化。目前农村土地流转，特别是农户之间的转包转让，多数情况是私下协商交易，一方将多余的或不愿种的土地让给另一方耕种，双方确定转包转让期限、应承担的义务或补偿标准，很少通过村组干部出面协调，也不签订转包或转让手续。农民之所以这样做，是认为这种做法灵活、方便、简捷，怕依法履行手续后不易更改，因而农户自发流转积极，依法流转被动。二是流向不合理。由于集体缺乏管理与规范，土地流转出现流向不合理的倾向，没有向规模化、效益化、产业化流转。三是流转权属与用途不清晰。土地经营权的每一次流转，都是对土地使用权的重新界定，这种界定必须以明确权属为前提，以法律为依据。但在调查中发现一些业主借土地流转改变了土地所有权的性质（借土地流转变为自己长期所有）和土地的农业用途（如租用农田建设厂房等），致使合同不合法。从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。

　　（三）土地集中流转成片难。当年土地联产承包分地时，大部分地块都是把全村、组土地按好、中、差分等级后平分到各家各户的，导致每家每户的土地分散，单位面积内土地户头多。这种现状对土地的规模流转产生较大影响，有的连片租用10多亩地就要跟十几户人打交道，一户、两户谈不好就影响整片土地的流转，这种土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾制约了规模经济的发展。

　　四、加快和完善土地流转的几点建议

　　土地经营权的流转，是一个新的课题，也是党在农村一项政策性很强的工作。针对土地流转存在的问题及未来发展趋势，我们认为，要加快农村土地流转步伐，使之走上规范健康的轨道，应采取以下对策。

　　（一）加快土地确权登记工作，促进土地合理流转。现代农业一个显著的特征是适度规模经营。随着工业化、城镇化、农业现代化步伐的加快和农村劳动力转移就业，土地由分散家庭经营向新型规模经营主体流转是个必然的趋势。土地流转一个重要的前提是，土地的权利归属要清晰。中央1号文件明确，鼓励承包经营权在公开市场向专业大户、家庭农场、农民合作社和农业企业流转，允许承包经营权向金融机构抵押融资。通过开展农村土地承包经营权确权登记颁证，给农民承包地“上户口”、“发身份证”，进一步明确土地承包经营权归属，强化物权登记管理，让外出务工农民土地流转得放心，让新型农业经营主体、现代农业经营主体经营得放心，为建立归属明晰、流转顺畅、保护严格的农村土地流转市场奠定基础，为加快发展现代农业创造良好的环境。

　　（二）解放思想转变观念，切实解决好认识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻碍土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、肥水不流外人田”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念，正确处理短期利益和长远利益的关系，充分认识到承包权和经营权相分离是必然的趋势。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放到推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。同时要积极开展试点工作，及时总结典型和成功的经验，向农户推广和展示土地流转所带来的好处。

　　（三）组建流转服务中心，解决管理机制问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此，要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。先进地区的经验表明，组建土地流转服务中心，用市场化手段规范土地流转，是促进土地规模流转，提高土地经营效益的重要途径。针对我县土地流转的实际情况，建议以乡镇为单位，每个乡镇组建一个土地流转服务中心，形成乡镇流转服务中心、村级流转服务站、组服务员三级服务网络，其中乡镇土地流转服务中心2-3人（成立之初可由乡干部兼任），主要职责是为全乡镇农村土地承包经营权流转提供政策和法律咨询等服务，发布土地流转信息，组织协调跨村、跨乡和大规模土地流转，建立全乡（镇）土地流转档案；村土地流转服务站1-2人（可由村干部和村组农资经营点业主担任），主要职责是将各组服务员收集的土地流转供求信息汇总、发布，协调本村土地流转，对土地流转合同的订立、变更进行鉴证，建立本村土地流转档案，并将本村土地流转情况报乡镇服务中心备案；组服务员1人，一般由村小组长担任，主要职责是负责做好本组土地流转供求信息的上户调查、收集，登记需转出的土地面积、方位、等级、意向价格等，信息汇总后上报村土地流转服务站。鉴于目前土地流转尚处在起步阶段，市场发育还不成熟，建议土地流转服务中心暂定位为政府领办的非营利事业性中介机构，暂时与乡镇农服中心合署办公，免费为农民提供土地流转服务，待土地流转市场发育逐渐成熟，再逐步推向市场，与政府脱钩，成为纯社会性中介服务组织。

　　（四）加强管理健全制度，解决土地流转的规范问题。农村土地流转是一项新事物，各级各部门要加强管理和指导。一是要规范土地流转程序。坚持农户申请、选择对象、双方协商、签定合同，服务中心鉴证，并报村、乡镇管理部门备案的土地流转程序。二是规范土地流转合同。土地流转合同要明确流转的形式、流转土地的面积、质量、年限、用途、流转费、复耕费的标准及支付方式、当事人双方的权利义务、期满后地上附着物的归属、违约责任等。委托流转的要有委托书，受托人只能在委托的权利范围内行使权利。对土地流中形成的合同、协议等，要整理归档。三是规范乡镇、村、组和乡镇、村干部参与土地流转的行为。乡镇、村、组和乡镇村组干部不得以任何名义强迫农户土地流转，要积极做好土地流转的管理与服务，对土地流转的具体内容要进行审查、监督，防止集体土地权益流失，防止经营者损害生态和生产环境，搞掠夺式经营或随意改变土地用途，以维护农民的合法权益，使土地流转走上健康、有序、规范、法制的轨道。

　　（五）科学规划统筹安排，解决好土地流转的规模问题。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，乡村两级要按照本地农业结构调整的要求，围绕培育适宜本地的主导产业和优势项目，精心制定土地生产经营规模的规划。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地中介服务组织为载体，对拟流转的土地集中统一管理，有目的地筛选出适宜本地的生产经营项目，采取统一规划和开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，以提高土地流转的综合效益，促进土地合理、有序流转。

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固安县17734753298： 哪里有可以发布土地流转,土地出租,土地转人的信息 - ？
大良门冬： 可以利用当地的报刊、广播电台、电视台等媒体发布土地流转、土地出租和土地转让等信息.

固安县17734753298： 农村土地转让的流程及手续是怎样的? ？
大良门冬： 办理流程及手续 一、提出申请 1、土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话...

固安县17734753298： 安徽20个县区搞土地流转都是哪些县区?安徽20个县区搞土地流转都 ？
大良门冬： 谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县、埇桥区、砀山县、萧县、灵璧县、泗县、怀远县、颍州区、颍东区、颍泉区、临泉县、太和县、阜南县、颍上县、界首市、定远县...

固安县17734753298： 土地流转怎么办手续 - ？
大良门冬： 问:如何办理土地流转手续? 答:流转双方填写申请书并经发包方和乡镇同意,同意后到县流转交易中心办理登记手续,应提交的材料: (一)、流出方应提交材料 1、流转方式(互换、出租、转包、入股、转让、抵押等) 2、流转土地位置、面积、用途 3、申请人姓名、住址、身份证明 4、土地承包合同、土地承包证书 5、联系方式 (二)、流入方应提交材料 1、申请人姓名、住址、身份证明,申请人为企业的,提交营业执照付本. 2、申请人拟流入的土地面积,流入土地的耕作条件要求 3、流入土地后的经营种类 4、申请人资信证明 5、联系方式

固安县17734753298： 目前农村集体土地(村集体)流转需要走何程序?又该如何履行手续呢?？
大良门冬： 村集体拟定流转方案:由全体村班子参加讨论,拟定出土地流转的面积、流转方式、年限和缴款方式,评估土地的价格作为标底等,做好会议记录,全体参会人员签名. ...

固安县17734753298： 农村土地流转使用权证如何办理 - ？
大良门冬：土地确权登记发证流程:一、土地权利申请人需提交资料:(1)权属来源证明(2)单位设立证明或个人身份证明(3)地上建筑物及其他附着物的合法产权证明(4)法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料(出让合同...

固安县17734753298： 合阳县坊镇乾落村土地被“伪村长”刘福宁私人把别人的良田转让给镇政? ？
大良门冬： 绝对不合法,向上级部门举报,向互联网上发信息.

固安县17734753298： 一般土地转让需要什么手续 - ？
大良门冬： 出让土地使用权转让需具备以下条件: (1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用证;(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上.房屋...

固安县17734753298： 土地转让需要什么手续 - ？
大良门冬： 房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移,涉及项目转让方已经签订的合同的效力.为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利,要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内,到房地产开发...

固安县17734753298： 土地流转时要上交承包土地,分家的兄弟是个人交个人的吗?还是全家合并一起交? - ？
大良门冬： 土地流转不是上交承包地,而是把你承包的土地的承包经营权流转出去.如果你们是家庭承包的土地,那么就是以家庭为单位,看土地承包证上面的户头名字;如果你们已经分家,土地应该也是分开的,那么流转出去的土地经营权就是各自的....