2020中国特色小镇年度总结报告

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文章来源：亿翰智库

在过去的2020年，政府在小镇土地供应，小镇发展定位，小镇产业要求等多方面提出了指导性意见，为小镇未来的发展提出了方向与规范。在政策和市场快速发展的时期，小镇行业正在发生不容忽视的新动向：项目端，新的标杆小镇项目逐渐成形、曾经的神盘走在了升级之路上；企业端，经过多年风格与口碑的确立，一批个性化企业显现出崛起的迹象；市场端，疫情已经给消费者导入了新的小镇产品购买逻辑。产城观察网从政策端、企业端、项目端三个角度出发，对2020年小镇行业的重要政策及代表性事件进行了总结与分析。

01小镇土地纾困

一直以来，在乡村打造小镇项目时，土地的利用都是一个比较伤脑筋的问题。地方政府不愿意将建设用地指标用于发展休闲农业与乡村旅游，更倾向于将建设用地用于收益更高、见效更快的项目。乡村项目以农业为基础、衍生出休闲旅游功能，与非农产业相比，投资回收周期更长，在运营初期，大多难以实现盈利。而且，休闲农业与乡村旅游设施用地普遍按商服用地的类型配置，中小型的项目大多难以按市场价格负担建设用地。

2020年2月，国务院发布《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》。《意见》提出，农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业。按照“放管服”改革要求，对农村集体建设用地审批进行全面梳理，简化审批审核程序，下放审批权限。推进乡村建设审批“多审合一、多证合一”改革。抓紧出台支持农村一二三产业融合发展用地的政策意见。

在突破用地困难上，2020年有小镇项目试水集体建设用地入股。2020年10月，蓝城上海南郊芳香小镇二期启动，该项目中，上海朱泾镇与蓝城签订合作框架协议，朱泾镇待泾村99宗、共计113.02亩的农村集体经营性建设用地作股本，蓝城出资，共同成立了上海花泾建设发展有限公司，成为上海市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。

亿翰产城认为，集体建设性土地入股，企业无需一次性缴纳土地款，而是每年以分红形式缴纳土地租金，有效降低企业的前期投入，优化企业债务结构，或许可以成为企业在“三道红线”后追求规模化新的探索。

02小镇新定位

2020年9月，发改委发布《关于促进特色小镇规范健康发展的意见》，赋予了特色小镇“微型产业集聚区”的新定位。这是自2017年，多部门联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，首次明晰特色小镇的概念和内涵以来，顶层设计对特色小镇功能和定位的进一步明确。

根据《意见》，特色小镇应当是规划面积小于5平方公里，主要由企业投资、建设、运营，生产、生活、生态空间比例合理，集聚高端产业和产业高端环节，功能多元，宜业、宜居、宜游的微型空间。在区位布局上，《意见》明确提出特色小镇不能“遍地开花”，而是主要在城市群、都市圈、城市周边等优势区位或其他有条件区域进行培育发展。该《意见》 首次明确了要突出企业主体地位，更多地推进市场化运作；以企业投入为主、政府有效精准投资为辅；培育一批特色小镇投资运营优质企业，鼓励有条件、有经验的大中型企业独立或牵头发展特色小镇。

我们可以发现，这份《意见》中提到的因地制宜、突出特色，引导市场主体扩大有效投资等具体要求都源于“浙江经验”。浙江省特色小镇为全国提供了可以效仿的模板，是一个引领者的角色。在2017年第二次全省考核后，浙江特色小镇就已进入“求精去糟”阶段。此次全国性的意见发布后，各地的特色小镇将加速进入优胜劣汰阶段，自身较健康的将有更多机会，有问题的则会被加速淘汰。

03特色小镇2.0：产业更特

2020年4月，浙江省以“产业更特、创新更强、功能更优、形态更美、机制更活、辐射更广”为目标，正式提出建设特色小镇2.0。特色小镇之“特”，关键在于产业之“特”。在原来“产业特而强”的基础上，特色小镇2.0会进一步拔高目标，提出“产业更特”——原来特色产业投资占比要求达到70%以上，现在要求特色产业的投资和产出占比都要达到70%以上。2.0版本对于主导产业的发展定下了更高要求。

表：部分省份特色小镇立足产业

目前，小镇按照产业作用、资源整合难度两个指标可分为三类：第一类是起到城乡融合和文化保护作用的风俗文旅小镇。第二类是基于本地传统产业基础改造升级的原生型产业小镇。第三类是作为新兴产业引擎的嵌入型科技小镇。

不同类型的小镇有不同的能力要求排序，在小镇建设时，首先要明确项目的核心能力要求。风俗文旅小镇要求项目的投资商与产业运营商要同时具有民俗文化的产业化的能力、小镇配套改造的能力、园区日常运营及维护的能力。代表项目如上海重固镇新型城镇化项目等。

原生型产业小镇开发的核心是传统产业资源的整合与提升的能力，是全面优化产业链条上下游组织生产的能力，是产销平台对接的能力。代表项目有绿城龙坞茶镇等。

嵌入型科技小镇的开发运营难度最大，不仅是资源协调配置的难度大，还包括物理空间、制度政策、配套设施的从0到1，以及产业侧的整合及运营。政策配套和智力要素是此类小镇打造的关键。代表项目有大连鑫创国际健康科技小镇等。

04旧改文创小镇在一二线城市流行

近两年，旧改小镇，在一二线城市较为流行。目前北上广深都已有了老旧厂房改造文创小镇的案例，如上海的泰迪活力小镇和尚同·创智小镇、北京的西店记忆文创小镇、深圳的大运软件小镇和1983创意小镇、广州的东澳创意小镇等。

旧改小镇，一般是对位于城市的核心区域或城市相对核心区域的老旧产房、老工业中心的改造，面积大小不一，产业性非常强。比如一些自身携带IP的核心产业小镇虽小，其辐射范围、支点作用、引领作用却很大。

对于这些一线城市来说，城市核心区域旧改，一般打造具有强产业资源属性的特色小镇；相对核心区域，一般选择打造具有轻资产属性的文创、休闲小镇为主。比如上海宝山区打造的泰迪活力小镇。

政府方面，一二线城市寸土寸金，有区域翻新的需求，城市更新能够完善基础设施配套、培养经济新动能、增加了政府财政税收。开发商方面，土地的升值空间大，在利益驱动下选择布局一二线城市。对于产业企业端，其本身需求与一二线城市比较适配，产业企业发展需要高端人才，在一二线城市更易获得。

05县域经济下信贷支持特色小镇发展

2020年5月，发改委印发《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，要求抓紧补上新冠肺炎疫情暴露出的县城公共卫生、人居环境、公共服务、市政设施、产业配套等方面存在的短板弱项，扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深，为坚定实施扩大内需战略和新型城镇化战略提供重要支撑。

8月，发改委再发《关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知》，支持区位布局合理、要素集聚度高的产业平台公共配套设施建设项目。

上述通知将为中国县域经济带来重大利好，县城特色小镇作为载体，特色小镇建设也将进一步受益。

06小镇标杆项目升级

2020年，一些业界熟知的标杆项目开始了新一轮的扩张升级，几年后，我们或许可以期待升级版的它们给行业带来新的学习模板。

阿那亚：阿那亚·北戴河的范围将向北拓展，整体从3300亩扩展至6500亩，从海边社区走向面向未来的海边市镇。

拈花湾：灵山文旅集团去年新签约大拈花湾文化旅游康养项目，将把整个项目打造成为一个无锡太湖治理的活态展示馆，占地约3250亩。大拈花湾项目与拈花湾的直线距离3.6公里，随着两地之间交通的改善，两个项目有了机会连成一体。

雅居乐：雅居乐云南原乡旅游度假区，是雅居乐产城旗下文旅样板项目，位于云南腾冲曲石镇，整个项目总投资约5亿元，分三期建设，一期为原乡栖花岭景区，二期为大龙井古镇休闲区，三期为两江口温泉疗养区。栖花岭景区于2019年开业，占地约1800亩，有100亩的玫瑰花田和300亩的马鞭草花海，在2020年一年内连续创3A、4A级旅游景区称号。

07小镇金字招牌输出

项目在一个区域的成功探索，将带来两种可能：一是在单个区域市场的更加强势，渗透更深；二是在其他区域输出产品模式有更多机会，有更明显的形成全国性品牌的空间。这种金字招牌在本地和全国的输出，随着近几年乡村振兴、新型城镇化的推进，越发常见。

田园东方：凭借无锡田园东方蜜桃村这一标杆项目，田园东方通过轻重结合的方式对外输出了多条产品线。据官网显示，田园东方目前在全国有12个项目，这12个项目分属四条产品线，园田季、园田里、园田坊、田野乐园。田园东方将把这四条产品线以轻重资产相结合的方式更广泛且快速地推向市场。

表：田园东方目前项目

蓝城：蓝城在2016年宣布了100个小镇的计划，截止2020年8月，蓝城已在全国签约小镇项目88个。产城观察网统计，2020年蓝城签约的小镇中，多数以其擅长的康养为主题。

表：蓝城2020年签约项目

客天下：客天下在梅州客天下项目中，打造了独特的特色小镇模式。凭借这一标杆项目作为背书，深耕广东，并将特色小镇模式向全国复制，形成小镇集群。

表：客天下项目布局

08文旅小微企业崛起

在文旅小镇领域，除了大企业之外，随着政策支持和市场重视，目前越来越多的小微文旅企业正在崛起，这些小微企业经营个性化的文旅产品，或作为小镇的经营主体、或是小镇平台内某个功能模块的产品提供者。未来，市场上海量的小微企业将发展成为各细分领域的中坚力量。

政策支持正在解决小微企业的痛点，例如融资难问题。2021年初，文旅部发布了和银行联合遴选的全国320个文旅投融资项目，各地入选的项目实施主体均为本地区市级以下国营或民营文旅公司。这个特点也是本次投融资项目的最大亮点。市场上的资本也对小微企业更加重视。2020年初，乡建全程服务商乡伴文旅集团宣布，获挚信资本2亿元B轮融资。乡伴文旅近年来陆续开发了连锁民宿“乡伴原舍”、田园综合体开发“理想村”等一系列相关业态。从定位上看，乡伴的成长性或市场空间，不仅仅是旅游目的地的打造，而是以乡村旅游载体，推动农村一二三产业的协同发展。基础设施、产品、人才是乡伴推动乡村建设的三个要素。

09文化产业新基建

2020年6月，中宣部文改办下发《关于做好国家文化大数据体系建设的通知》，指出建设国家文化大数据体系是新时代文化建设的重大基础性工程。在“新基建”即将进入加速期的同时，文化界的“新基建”也紧随而至。政策对于当前建设智慧小镇、智慧景区有很大指导作用；国家文化大数据体系建设，不仅意味着数字基础设施的进化，更是为人们提供更多精神文化需求的接入口，最终让每个人链接到智慧城市生活中去。

2020年4月，万达丹寨小镇成为贵州首个5G+智慧小镇。丹寨万达小镇已实现5G网络覆盖，“5G智慧小镇”利用5G、VR/AR、4K/8K超高清视频、无人机、智能分析等技术，实现智慧导游、电子讲解、信息推送等服务，提升游客体验和旅游品质。推动景区、景点、公园数字化建设，对人流集中区、旅游危险区、环境敏感区实现视频监控、流量监控、位置监控、环境监测，提升旅游的精细化管理水平，增强景区的体验感。

产城观察网认为，智慧小镇的建设除了5G、AR/VR等先进技术外，还有一个重要的作用，就是提升小镇内各类信息获取的便捷度，通过APP、微信等渠道，在小镇内工作、生活、游玩的各类型人群都可以获取自己所需的信息。需要注意的是，如何将此类数字化平台建设得更个性化、贴合真实需求，是关键问题，否则反而会造成资源浪费。

10政企合作，市场化运作解决乡村振兴新标杆

重固镇新型城镇化项目 ：2020年4月，重固镇新型城镇化的重要子项目章堰村入选上海市第三批乡村振兴示范村建设计划，改造中最大的亮点就是保留了整个村庄原来的生态和文化的基底，使新老建筑“共存共生”，打造了一份古镇精致改造范本；开展了“未来乡村生活节”、“章堰雅集”等各类主题活动，打响了章堰村乡村振兴项目IP。章堰村文化馆入选全球十大博物馆及文化类建筑，成为“网红建筑”、“打卡胜地”。

中建新型城镇化公司是重固镇项目的实施主体，负责重固镇全域范围内新型城镇化建设。内容包括城市更新、乡村振兴、产业提升三大板块，由中国建筑与区镇两级平台公司合资设立项目公司实施。该项目致力于将重固镇打造成为“国家新型城镇化建设样板区”“长三角一体化乡村振兴展示窗口”和“上海绿色智慧创新示范基地”。2020年9月，《解放日报》以《看得见山，望得见水，记得住乡愁，重固镇：加快打造乡村振兴示范片区，倾力建设“精致小镇”》为题，整版报道青浦区重固镇近年来着力推进乡村振兴的经验。

上海市副市长彭沉雷于2020年10月26日对章堰村创建市级乡村振兴示范村进行了详细调研，对“国有企业带动乡村振兴，探索政企合作、市场化运作解决‘三农’问题的乡村振兴”的新模式给予了充分肯定及高度评价。

总结疫情之下，小镇的独立性优势凸显

疫情对于远离城市的小镇项目产生中长期利好。疫情对人们心态、居住状态发生很大的变化。疫情之后，小镇作为独立的社会“单元细胞”功能更为凸显，客户对于小镇的产品购买逻辑更为明了：

1、疫情期间，人们多局限在有限的空间，疫情过后，客户对于小镇的产品购买逻辑更为明了：相比于原来的居住环境，人们对健康有品质的生活需求会更明确，家庭亲情与社交空间将不局限于室内的露台、庭院，这为集多功能于一身的小镇创造了契机。

2、小镇作为独立的社会“单元细胞”功能更为凸显：小镇可提供对应就业、生活配套、宜居环境，自给自足能力强，受外部环境影响小，容易做到内部封闭，故对“生产、生活、生态”三生融合的建设目标会更为明确。

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