楼市去库存压力集中在三四线城市

三四线楼市去库存有多难？ 现有存量要卖约三年~

新华社福州4月14日电 题：三四线楼市现有存量要卖30多个月 去库存将是“持久战”
新华社记者 董建国、杨绍功
自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市存销比仍高达30多个月，即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。那么，去库存有多难？难在哪里？专家表示，各地要充分认识到去库存是一场“持久战”，没有一蹴而就的“猛药”，因此，去库存政策一定要考虑因城施策，长短结合。
三四线城市去库存有多难？存销比仍高达30多个月
“当前住宅市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离，而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。
国家统计局数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。
从区域来看，中西部楼市去库存速度慢于东部。最新数据显示，今年一季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495和1138万平方米，同比增幅分别为63.3%、25.5%和－9.3%，中西部城市成交量落后东部，西部城市出现负增长。
同策咨询研究部监测数据显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。
供地过剩和需求不振并存，去库存政策效果打折扣
面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看，市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更是有增无减。
福建三明市国信房地产开发有限公司总经理巫朝魁介绍，6年来，公司共开发了17万平方米的楼盘，至今还有8万多平方米的库存。记者在福鼎市看到，常住人口30万左右的县级市，在售楼盘近20个，一些楼盘从四五年前开盘至今去化不及一半。一楼盘置业顾问张清云说，“现在均价每平方米5000元左右，还可打九折。”在该市建设局总工程师江晓鸣看来，去化效果差强人意，除了需求不振、一些户型不合理等原因外，还有就是前几年供地过快过多，导致供需错位。
分析师刘雪瑞举例说，河北唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年。
中原集团研究中心总监刘渊认为，三四线城市一方面存在供应过剩，房屋和土地存量过高，另一方面受产业基础薄弱等影响，人口增长慢甚至负增长，导致楼市供大于求。
“大城市的虹吸效应加剧，吸引了不少三四线城市及小城镇人口，致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。
没有一蹴而就的“药方”，去库存是“持久战”需长短结合
业内专家在分析当前库存形势时表示，面对如此规模且有增无减的库存，各地政府应有“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”，去库存需长短结合，因城因时施策。
业内人士认为，在当前楼市结构性过剩的大格局下，三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看，在严控土地入市的同时，对库存进行调整，开发多用途用房，增加适销对路的产品等；长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。
具体讲，在供给方面，库存高企的三四线城市政府应加强政策协调性，限制土地供应，着重消化存量。目前湖南省已经明确库存去化周期超过36个月的地区，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应等；福建省对库存特别是商业办公库存明显供过于求的市县，暂停商业办公用地供应。
在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，如为三四线城市量身订制一些政策，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。
化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此，专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。
记者梳理发现，目前湖南、安徽等省已明确，将有稳定就业的进城务工人员、城市个体工商户、非全日制从业人员，以及其他灵活就业、从事自由职业的人员都纳入住房公积金缴存范围，河南、甘肃则明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
从长远来看，三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。专家指出，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推进并完善居住证制度，让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。
（以上回答发布于2016-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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房交会猛涨。
房价的影响因素很多，因素不同，房价不同，主要有

一、经济因素。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。
一、社会因素。影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。
二、行政与政治因素。行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。
四、房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

尽管央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”，但能否改变国内房地产市场区域分化的态势仍是两说。相关人士指出，房地产去库存压力现阶段更集中在一部分二线和三四线城市，应加强研究针对这部分城市去库存的措施和促进消费的政策，依靠市场力量加快房企角色转型和结构调整。

国内楼市出现区域分化

2015年底，昆明市国土资源局发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》，共有34家企业欠缴土地出让价款。实际上，2014年10月，该局曾发布过类似通告，当时涉及25家房企，拖欠土地出让金总额40多亿元。

短短一年间，昆明拖欠土地款的房企越来越多，金额也越来越大。“昆明房地产市场去年几个指标的走势并不乐观，成交量(含套数和面积)和价格双双下滑，虽然成交量在个别区间(周或月)环比虽有所回升，但下行大势非常明显，房价更是到了近年来的一个低谷。”昆明某房企置业顾问高然说，去年的新增投资量也呈下降趋势。

“与一线城市和部分二线城市回暖不同，‘继续回落、下降’是昆明房价去年的主基调，不少房企选择降价走量，但年终数据还是不怎么漂亮。”昆明某地产公司销售人员极力向记者推介楼盘年底活动时这样总结2015年。“连续举办了十多年的昆明秋季房交会去年意外停办，也反映出昆明市场疲软，很多企业缺钱，压力大。”

国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示，同比下降的城市有49个。一线城市和部分热点二线城市房价环比涨幅明显高于其他城市，三线城市房价同比平均仍在下降。自2014年6月以来，昆明市房价呈现连跌之势，而昆明的成交面积及成交套数还是没有明显放大。

“国内房地产市场2015年出现明显分化，北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市商品房销售迅速回暖，但其余二线和三四线城市销售仍然不旺。昆明大致介于二线和三线城市之间，销售变化不大，同时云南州市城市的房地产市场持续低迷。”云南省住建部门一位专家说。

统计部门关于已竣工商品房待售面积的数据显示：截至2015年11月末，全国有6.96亿平方米；云南有1913.98万平方米，占全国的2.7%；昆明市有753.03万平方米，占全省的39.3%。“如果以2015年月均商品房销售面积进行测算，全国、云南和昆明市已竣工商品房待售面积消化周期均较前几年均有所延长，云南去库存的压力还要略高于全国平均水平。”上述专家说。

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为目前楼市的分化虽然不见得是冰火两重天，但确实存在，主要体现在两方面：一个是区域差异下大城市与中小城市的分化，另一个是大城市和中小城市内部不同区域的分化。其中部分二线和三四线城市又承受了更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的中结构性矛盾更为突出。

三四线城市“底子弱”压力更大

业内人士分析，除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素，部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。相比之下，一线城市对此的抗压性要强一些。

一是宏观经济形势影响，商品房供应快于销售增速。2010年以来，为遏制部分城市房价过快问题，国家实施了增加商品房供应和抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施，昆明市于2011年实施了限购政策。而2014年以来，国内经济下行压力加大与上述政策效应叠加，商品房供应快速增加，销售增速却逐步放缓，市场供求关系已发生明显变化。

“现阶段的供应过剩和需求放缓一定程度上是以往‘大一统’式房地产政策弊端的显现，导致供需的剪刀差越来越大。”周大研说，部分城市的购房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打压了，与此同时供应却是明显放大。

二是部分城市支撑薄弱，消费市场观望情绪浓重。一方面，此前一些房地产政策松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。另一方面，由于出台房产税等呼声、不动产登记制度实施等方面舆论的影响，城镇居民的购房意愿和市场预期也发生了明显变化。

周大研指出，北上广等城市由于城市规模效应、社会服务资源优势以及人口持续流入，房地产市场支撑有力。而一些二线和三、四线城市，由于经济基础较弱，加之经济下行，人口流入低于预期，地方政府干预房地产市场的效果较弱，存量房高企。

三是市场同质化竞争严重，市场泡沫太多。云南和邦润达投资有限责任公司董事长周国繁同时指出，一些城市库存高企一定程度上是房地产行业畸形竞争和发展的结果，部分大中型房企漠视实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致供给端出了问题。

四是一些城市房地产“大跃进”的后遗症正在显现。周大研说，部分城市的房地产是“大跃进”开发，企业盲目跟风，少了科学研究的过程，导致问题不断积累。以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密联系，并由此进入商业地产供应的井喷期，也形成了昆明商品房供应的主力。“昆明城中村改造虽然目前已收紧，但造成了大量泡沫，给昆明楼市乃至整个城市留下的难题需要很多年去消化。”

尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”，意在刺激市场需求化解过剩库存，但效果仍有待市场观察。“目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。”中原地产首席分析师张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。

推动存量消化和开发须政企双管齐下

一些业内人士表示，房地产库存去化问题是房地产市场发展中形成的阶段性问题。全国房地产市场区域分化凸显，说明在抓好国家政策的贯彻落实外，还须做好各地方的政策措施的研究储备，结合中小城市实际细化针对性的举措。同时还要积极引导房地产行业及时调整转型，加速房地产存量消化和存量开发。

一是加大促进购房消费的政策供给和落实。云南省住建部门的有关人士指出，主要方式包括通过金融、户籍、住宅标准等政策宽松，促进购房消费和转移库存。要继续降准降息，继续降低商业贷款首付；要推动户籍改革，比如昆明市呈贡区人口较少，存量房较多，则可以考虑在呈贡实施购房落户政策；要调整普通住宅界定标准，以降低交易税费，提高房地产市场消费信心，促进改善性住房消费；地方政府要考虑实施购房补贴政策，同时基于昆明的实际情况，鼓励城中村项目和三旧改造项目进行货币化安置，以购代建，实现回迁户、政府、企业之间的共赢。

“关于房地产行业的税费之多，抬高了房地产开发的成本，束缚房地产市场除刚性需求之外的投资需求和改善性需求。”周大研说，推进存量消化需要政府下决心在税费政策上有所突破。

二是积极引导房地产角色转变。在一些业内观察人士看来，以往房企只会循环往复找钱、拿地、卖房，这样的模式已经不合时宜。要更加注重引导房地产与其他产业的配套、结合，提供个性化定制服务等。“比如一些房企尝试根据客户的需求进行产品生产，以满足不同客户不同需求的C2B项目定制就是一种方向。”周国繁说。

（以上回答发布于2016-02-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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嘉黎县18663215903： 房地产怎么去库存? ？
叶泰元胡： 全国楼市去库存的道理也一样.一线城市人口基数庞大足够消化,所以不存在去库存的问题.但是我国的三四线城市房地产去库存就没有这么容易.例如,北京住宅的平均建造成本1.2万,均价3万以上.如果降到2万,买房的人要排队打破头,市场绝对有购买力.但三四线城市住宅的平均建造成本每平米3千左右,售价不足4千,降到3千也没有多少人买,降到2千,可能有刚需群会买.但是,房地产开发商背后的银行贷款每天都在走利息,所以,房产市场去库存应区别对待.

嘉黎县18663215903： 为什么一线城市房价下跌,二三四线城市反而上涨 - ？
叶泰元胡： 三四线城市房价涨难涨,跌也难跌.有关以上结论的,原因分析 :1、有关三四线城市的房价难涨是因为,供应过剩,前两年房产过热,库存很大,而相对应的,人口增速放缓,加之国家宏观调控的管控,大涨不可能已成定局.2、有关三四线城市的房跌难跌是因为,三四线城市买房的主体是刚需,投资比例极小,5000单价的房子,就算给6000也不会对外出售,更别说降到5000以下.近些年国家,已经开始土地市场的管控,供应减少,库存压力将进一步减少.

嘉黎县18663215903： 房地产库存最严重的城市是哪 - ？
叶泰元胡： 三线、四线、五线城市