房地产开发企业的增值税计算公式

~ 公式为：应纳税额=销项税额-进项税额
举例：
销售A商品100件，不含增值税单价80元，不含增值税销售额就为100*80=8000元
设增值税税率为17%，那么A商品的销项税额为：8000*17%=1360元
购进A商品时，每件支付60元（含税），总金额为100*60=6000元（含税），应化成不含税为：6000/(1+17%)=5128.21元，税额为：5128.21*17%=871.79元.


增值税税额＝增值额×增值税税率—扣除项目金额×扣除系数。
1、房地产增值税，2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
2、有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。
房产增值税计算公式
(一)预售款增值税核算的处理
1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;
(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1 11%)。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款) 0.9万元
贷：银行存款 0.9万元
这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
【法律依据】：
《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第六条 房地产税依下列标准及税率，分别计征：
（1）房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。
（2）地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。
（3）标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。
（4）标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。

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宜良县13242248804： 房产增值税如何征收,计算公式,怎么算 - ？
以锦调经： 增值税的计算公式:应纳税额=增值额*适用税率-增值额*速算扣除系数.增值税的征收方式:第一步,核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式.第二步,减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收.

宜良县13242248804： 房地产开发商的土地增值税怎么算的,还有到年底了要交哪些税 - ？
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宜良县13242248804： 土地使用税、土地增值税、房产税怎么计算? - ？
以锦调经： 1、土地使用税=实际占用土地面积x定额税率(根据各个地区以及土地级别不同税率不同)2、土地增值税=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数 增值额

宜良县13242248804： 增值税计算公式 具体有哪几个数得出来的 (房地产行业) - ？
以锦调经： 土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收. (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%...

宜良县13242248804： 房地产开发的相关税费? - ？
以锦调经： 房地产开发企业涉及税费很多.在拿地阶段:契税,耕地占用税(未占用耕地的不交税);在销售阶段,按销售收入预征税有:营业税,城建税,教育费附加,地方教育费附加,购销合同印花,建筑施工合同印花,土地增值税,所得税.平时还涉及到土地使用税,最终还涉及到土地增值税汇算清缴,所得税汇算清缴.

宜良县13242248804： 房地产开发企业需要缴纳什么税?税率分别是多少?想知道详细些的喔... - ？
以锦调经： 营业税:营业收入的5%;土地增值税:项目增值额的30%、40%、50%、60%;城市维护建设税:营业税额的7%、5%、1%;房产税:原值的1.2%或租金的12%;土地使用税:土地面积乘以当地政府规定的税率 印花税:好多,不列举 企业所得税:利润的25% 教育费附加:营业税额的3% 可能还有当地政府征收的费、基金

宜良县13242248804： 房地产公司所交的税项?各项税怎么算? - ？
以锦调经： 房地产公司需要缴交的税种包括: 1、营业税:销售额*5% 2、城建税:实缴营业税*适用税率(市区:7%;县城、镇:5%;不在市区,县城、镇:1%) 3、教育附加费: 实缴营业税*3%; 4、地方教育附加费:实缴营业税*2%; 5、印花税:按照...

宜良县13242248804： 房地产投资测算中增值税怎么算 - ？
以锦调经： 估算出总投资,包括地价、契税、印花税、前期开发费、建筑造价、区内外管网、区内绿化、财务成本、管理成本、营销成本、各种税费等,预计出销售收入. 有了上述指标,房地产的增值税按照国税总局2016第18号公告计算. 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 销项税=销售额*11%应交增值税=销项税-进项税

宜良县13242248804： 营改增房地产业税率11%怎样测算税负 - ？
以锦调经： 1. 房地产行业营改增之后税负的测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法,应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额,公式为增值税=销项税(营业收入*销项增值税率)-进项税抵扣;进项税抵扣额=成本*税率. 2. 比如 ,一家房...