烂尾楼复活 虽然实惠也要防“踩坑”
楼市诊所
近年来，随着广地花园、粤垦绿苑等一批广州知名烂尾楼逐步进入复活通道，不仅让越来越多困扰城市发展多年的“伤疤”迎来愈合的曙光，同时也给楼市带来许多新的机会。不过，南方日报调查发现，大多数楼盘项目之所以“烂尾”，表面上是开发商资金链断裂造成的，但背后实际还隐藏着产权不清、债务复杂、违约、骗贷、质量不好、运营不善等诸多剪不断、理还乱的原因。这些深层次的问题并不是有新的社会资本人来接盘就能够短期解决，需要有政府、社会、企业和其它交易主体通力合作才能逐一化解。最近，广地花园复活面临的旧业主办证难和规划矛盾等一系列问题就给市场敲醒了警钟。为帮助读者更好地认识烂尾楼“复活”项目的长处和短板，防范接盘过程中潜在的交易危机，本期特邀请零庆鸣律师为大家指点迷津。
■嘉宾
零庆鸣 房地产法律专家，中华全国律师协会会员，广东海智律师事务所高级合伙人和资深律师。
◎问题1
交了房款办了入住就有了房屋产权？
南方日报：从广地花园复活后遗留的历史问题，可看出导致业主办证难的主要原因有哪些？
零庆鸣：按照现行的法律规定，购房者与开发商签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，并不意味着购房者已经取得房屋的产权。购房者取得房屋产权，必须经过法定程序认定。在复杂的程序面前，购房者往往处于信息不对称的弱势位置，其权利很容易受到侵害。广地花园涉嫌假抵押假按揭骗取银行贷款、一户多卖、不按规定出具正规购房合同与发票等导致业主买了房子但拿不到不动产证，暴露了监管方面存在的重大缺陷。综合来讲，老业主办证难的原因以及后续导致办证困难的因素有：①利用集体所有土地开发的项目；②未经立项批准的项目；③未取得规划审批的项目；④没有销售许可证又无产权证的房屋；⑤未经验收或验收不合格的房屋；⑥土地或房屋未解除抵押的；⑦开发商未交纳相关税费的；⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的项目等等。
◎问题2
换了开发商，所有问题会彻底解决？
南方日报：近年来，越来越多的房企开始重视存量开发，使得许多烂尾多年的楼盘得到盘活。但是，也有一些历史遗留问题似乎并没有那么容易得到解决。能否分析背后的原因？
零庆鸣：烂尾楼破坏了城市形象，浪费国家土地资源，还破坏了投资者信心。近年来，一二线城市土地短缺，新批建设用地少之又少，盘活存量市场的需求迫在眉睫，加之国家释放城市土地存量政策导向，城市旧改已经成了越来越多的标杆房企转向的新战场。例如佳兆业在深圳用了仅仅三年时间不到，将烂尾楼子悦台重新包装为深圳佳兆业中心，以较低的价格成本获得土地资源，进而获取高额利润回报。但有开发商接盘，是否意味着破败的烂尾项目主一定迎来命运的转机？不一定。因为项目背后还有昂贵的配套费、当地村民集资款本息、融资本息、应该赔付买房人的延期交付房屋违约金达几十亿元，有的项目涉及经济纠纷、有的开发商违法违规导致工程停工等，不可能那么容易得到解决。
南方日报：大多数投资商在介入烂尾楼后，都倾向于先把不良资产部分剥离出去，然后再来盘活整个楼盘中的优质资源。如何看待这种甩包袱的行为？开发商如何解决利益最大化和社会责任担当的矛盾？
零庆鸣：回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式：一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。社会发展大力倡导社会责任的今天，很多人已经认识到利益与责任的相关性，但并未将两者对等地看待。开发商先把不良资产部分剥离出去，然后再来盘活整个楼盘中的优质资源，这种甩包袱的行为，是片面追求企业利益的做法，但经济利益是显性的标尺，而社会责任却成为在经济活动中隐性的规避，在一些社会问题和矛盾凸显的时期，这种思想表现得尤为明显。可以说，履行社会责任本质上就是一种实现经济利益最大化、长远化的有效途径。
◎问题3
烂尾楼“复活”是“捡漏”的好时机？
南方日报：原有开发商急于解套，后来的投资者则期望快速变现，这也意味着每一座烂尾楼的盘活，对市场来说都是一次捡漏的机会。作为买房者，应该如何看待这样的机会？
零庆鸣：烂尾楼由于收购成本低，原始设计基础差，建筑风化等限制，大部分主体已建成，大方面推翻重建的可能性不大，所以在被收购修建售卖的时候，价格会比市场上在售的新楼盘要低一些，因此具有一定的吸引力。作为买房者必须注意：首先，但凡是烂尾楼项目，一般都有大量顶账房，这类房子通常会伴随着经济纠纷，所以更需要保持冷静。其次，不要被价格和区位冲昏了头脑，应注意尽量建完再买，多年闲置再开发，建筑质量确实有待商榷。最后，还看项目手续是否完备和价格是否真划算，选购应注意横竖对比。（南方日报记者 冯善书）
程妹禾保： 1、没有书面协议,一方否认曾约定借名买房.2、借名购买经济适用房等保障性住房,即使签订了书面协议,但因规避政策,该协议存在被法院认定无效的可能,实际产权人无法实现获得房屋产权的目的.3、在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在名义产权人手中,实际产权人面临遭到拒绝的风险.4、购买房屋后,实际产权人往往实际居住在房屋内,而我国对不动产物权采取登记原则,实际产权人面临被起诉腾退房屋的风险.5、根据公示公信原则,房屋所有权证载明名义产权人为所有权人,一旦名义产权人涉诉,房屋作为其财产面临被查封或处分的危险.6、名义产权人将房屋转让给第三人,实际产权人的房子很可能打了水漂,最终的结果只能依不当得利向名义产权人主张赔偿.
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