“莞六条”发威，连涨10个月的东莞楼市量价齐跌

剑指投机客！又一个城市楼市调控加码~

继深圳之后，毗邻的东莞也开启了新一轮楼市调控。
7月25日凌晨，东莞市住建局联合市公安局、市场监督管理局等12个部门共同发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“莞九条”）。
此次发布的新政涉及加大住宅用地和住房供应力度、限购政策、商品房转让年限、公积金贷款政策、房价监管、舆论引导等9个方面的内容。
莞九条中最具看点的是非本市户籍购买首套一手、二手房需1年以上社保，二套需2年以上社保。在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。这也是东莞首次对二手住宅采取限购。
同时，莞九条调整了商品住房转让年限。在本市行政区域内购买的商品住房，须取得不动产权证由满2年调整至满3年方可交易转让。
莞九条出台背后是东莞今年过热的楼市行情。
根据东莞市统计局官网数据显示，新房方面，上半年网签约244万平方米，同比微增3.3%，创近四年同期最高。
二手住宅方面，据乐有家研究中心数据显示，上半年东莞二手商品房成交均价为19640元/㎡，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。套均总价为187万元，环比上涨18%，同比上涨25%。
今年上半年，松山湖，东莞中心城区，毗邻深圳的塘厦镇、凤岗镇等部分区域一度出现无盘可卖的状态。热点片区业主集体控盘、不断上调房屋价格等现象并不少见。
由于莞深城际间交通、产业等互动趋于深化，两地楼市行情难以被割裂开来。在7月15日，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“深八条”）出台之后，深圳楼市成交量趋于下行，市场氛围压抑。
与之对应的是东莞楼市新房、二手房看房客户量的持续上行。乐有家研究中心数据显示，深八条之后，东莞楼市求购客户量处于逐周攀升之势。多位有意向在东莞置业人士在深八条出台之后，都有向第一财经记者表达，担忧因深八条而外溢的深圳客会持续快速转向东莞，持续拉升当地楼市价格。
本次新政，仅在限售年限上对于东莞户籍的购房者有影响。整体来看，对于非本市户籍买房设置社保年限的限制，算是把引发上半年东莞楼市上涨最大的“漏洞”给补上了。临时转战东莞的外地炒房客、寄望在楼市价格高点快速频繁出货的投机客等因受社保年限的硬性约束势必将受到影响。而拉长的交易年限，也将对部分投资客的积极性产生影响。
此前，东莞市住建局等四部门发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，该文件主要是通过对新房限价设5%、10%红线，打击开发商捂盘惜售等，作用于开发商；莞九条则更多聚焦于购房者。
东莞合富研究院高级分析师李兴旺就此表示，莞九条是一次及时有效的“降温剂”，使过热的东莞楼市向着更加健康理性的轨道上来。
东莞并非近期首个对楼市调控加码的城市。
自7月15日以来，深圳、南京、宁波这些上半年楼市偏热的城市，相继出台了涉限购、限售、假离婚买房等调控政策。这些新政的出台，都或多或少地存在拔高买房门槛，打击炒房客，向刚需，尤其是向无房家庭倾斜的特点。
7月24日，中央领导在房地产工作座谈会上强调，“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策”等。
诸多迹象显示，楼市风向已趋于收紧，更多热点城市将进入调控之列。

火热的东莞楼市终于迎来了调控。2月27日，东莞市发布了房地产市场调控通知，将非本市户籍居民购房的社保年限延长到了三年，将购房的首付款比例提高了10%，此外还对“假离婚”炒房、利用经营贷炒房的现象进行了围堵。
非东莞居民购房，需三年社保
2月27日，东莞市住房和城乡建设局联合多个部门发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》（下称“《通知》”），声明该《通知》自印发之日起施行，此前相关政策措施与该《通知》不一致的，以该《通知》为准。
《通知》显示，非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房，须在购房之日前4年内在东莞市逐月连续缴纳社保满3年。而此前2020年7月25东莞市发布的规定（下称”莞九条”）是“须在购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险”，可见此次的政策更加严格。
值得注意的是，东莞还首次对“假离婚炒房”的现象进行了打击，对新入户居民购房进行了规定：“夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。”
《通知》显示，若企业购买商品住房，须经市场监督管理机关核准登记注册满两年。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“这一点，在其他城市的房地产调控政策中是提的比较少的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，这条政策有“打击利用经营贷炒房”的思路，但是相比深圳“企业不可以买商品住宅，只能买公寓”来说，东莞的政策较为宽松。
差别化住房信贷方面，该政策对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购房者购买普通住房，首付款比例分别提高了10%。官方政策解读表示，该政策旨在合理降低金融杠杆。
具体来看，居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%；居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%；居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%；对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
新建商品住房价格指导与监管方面，该《通知》表示，要遏制房价过快上涨势头，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。该政策待出台具体申报细则后按其执行。
“房地联动”调控机制方面，《通知》表示，要加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷；优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量；加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。
信息公开方面，《通知》显示要进一步完善二手住房网签交易价格发布机制，引导市场理性交易，一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。
向一线城市看齐
官方的政策解读表示，本次出台的政策在去年7月25日施行的“莞九条”基础上，保持调控政策连续性稳定性，通过综合施策，加强房地产市场供需双向调节，促进供需平衡，遏制投机炒房，支持合理自住需求。严跃进认为，对原有的政策查漏补缺是今年整个市场的基调。
“可以说，目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。”李宇嘉表示，从限购、限售、限贷政策，打击离婚炒房，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐。
东莞市位于广州和深圳的中间，被公认为房价的洼地。近年来，随着深圳楼市调控后需求向周边外溢，以及东莞市在承接深圳产业外溢的过程中，产业成功转型，吸引越来越多的外来人口，东莞楼市异常火热。安居客数据显示，2020年4月到今年2月，东莞市二手房均价从1.62万元上涨到1.89万元，上涨幅度超过16%；在此期间，东莞市热门片区松山湖的涨幅已经超过32%，二手房均价达4.26万元。
在楼市火热的背景下，2020年东莞楼市库存明显告急。东莞中原战略研究中心数据显示，2020年，东莞市新房市场库存去化周期为3.6个月，库存去化周期创新低，超过七成镇街的去化周期低于4个月。
“东莞不像广州，有较充裕的外围区域、低价区域来增加住房供应，缓解需求。”李宇嘉表示，2016年东莞市的开发强度已经达到47.5%，近年来东莞市开启了旧改的进程，推高了房价。此外，东莞新增供地少，一旦有新增供地，开发商疯抢，土地溢价率不断上涨，房价无形中被抬高。
展望未来，李宇嘉认为，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显，而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。需求端的抑制只是短期之举，目的是给住房制度改革腾出空间和时间，东莞必须开启住房制度改革，建立东莞特色的租购并举、市场加保障的、多层次的供应体系。

东莞房子卖不动了？

东莞不动产登记中心统计数据显示，在3月8日至14日这一周内，东莞市新建商品住宅网签290套，环比大幅减少45.1％。时代周报记者梳理发现，自2月27日东莞升级楼市调控力度以来，一手住宅成交量已连续10天保持在两位数水平。

制表：刘文杰

2月27日凌晨，东莞发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“莞六条”）。3月15日，东莞市住建局官就“莞六条”进行政策解答，包括如何认定新政前的在途交易有效，如何理解“新入户购买首套商品住房”等。

政策调控一经发布，效果旋即显现，原本处于节后上升状态的网签量开始调头向下。3月前两周，东莞一手住宅网签数持续下降，二手房交易也逐步减少。

数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家

数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家

“调控政策出台后，东莞楼市整体呈现降温态势，成交量不断减少。”安居客研究院分院长张波告诉时代周报记者，更重要的是市场供应量明显减少，部分项目推迟入市，进一步加大了成交量下降的力度。

易居房地产研究院总监严跃进认为，3月交易数据的保守表现，不仅是受到调控政策影响，“此前信贷政策收紧，部分购房者可能会提前进行交易。”

购房群热闹不再

东莞楼市明显降温的一个直接影响是，当地购房者组成的微信群也热闹不再——在时代周报记者加入的一个购房群，半天时间里，聊天消息还不到30条。

偶尔有人在群里发问：“现在东莞的房子到底适不适合入手啊？”以往热情招揽生意的中介不再热络搭话，有群友在半小时后才回应，“再看看吧，现在跌着，也可能是暂时的。”

中介过去那些“早买早赚，只涨不跌”的话不灵了。安居客数据显示，东莞一手住宅自1月单价涨至29612元后陷入停滞状态，至今单价仍保持在29612元的水平。

数据来源：安居客

东莞的二手房同样遇冷。截至3月16日，东莞二手房挂牌均价已下跌至19667元/平方米。这是自2020年5月以来，东莞二手房挂牌均价首次出现下降。

数据来源：安居客

时代周报记者梳理发现，东莞二手房挂牌均价下跌的区域集中在凤岗、厚街、大朗、石碣等。其中，大朗降幅最大，环比下降3.14％。

这些区域也是此前房价涨幅较大的区域，均为临深区域。2月25日，也就是“莞六条”出台前两天，石碣、大朗二手房分别以6.96％、6.48％涨幅领涨东莞。

“‘莞六条’多少影响购房热情，对外来买房客不太友好。”东莞房产中介李晖（化名）向时代周报记者透露，临深各镇的购房客中，从深圳来的比较多。

“莞六条”从调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理等六方面进行调控。按照3月15日东莞市住建局发布的“莞六条”政策解读，如居民家庭在东莞没有住房，但在深圳有住房且未结清住房贷款，则在东莞买房首付比例不低于50%。

深圳购房需求将拉动东莞房价上涨

东莞房价曾连续涨了10个月。

2020年5月至今，当地的二手房挂牌均价从1.6万元涨至1.89万元，涨幅达18%。这意味着，过去10个月里，东莞的二手房平均每平方米涨了近3000元。

东莞中原战略研究中心数据显示，截至2020年12月，东莞新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，超过七成镇街的去化周期低于4个月，库存去化周期创新低。而CRIC中国地产决策咨询系统的数据显示，中国二、三线城市的去化周期基本持稳在11——12个月。

房子供不应求，开发商也全力“杀入”东莞圈地，高溢价竞拍频现。

1月19日，东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企；1月22日，凤岗地块以单价24021元成交，溢价率近78%；3月16日，虎门一宗占地近10万平的商住地块，被房企以总价32亿元斩落，剔除配建和商业，折合可售楼面价28797元/㎡，一举刷新东莞楼面价记录。

“如果市场供应量长期保持低位，成交量很难提升，但容易引发供需矛盾。”张波认为。

目前，东莞正着手解决土地供应不足问题。

1月12日，东莞发布《关于印发东莞市土地储备规划及计划的通知》，当中提到，2021年东莞预计供应商住地329.6万平方米，相比2020年东莞土拍出让的219万平商住地，多了110.6万平方米。

“莞六条”之后，东莞楼市会持续遇冷吗？

严跃进认为，东莞楼市降温的持续时间不会太长。“因为深圳购房政策比较紧，深圳购房需求还是会外溢到东莞，拉动东莞房价上涨。”

“保障市场供应量，并对房价进行有效监管，才能有利于市场的平稳运行。因此东莞后续市场变化取决于市场供求以及政策执行力度。”张波表示。

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