房地产评估报告推荐15篇

~ 在资产评估工作中，评估对象和范围是一个很重要的概念。作为专业性很强的价值评估人士，如果连自己工作的对象都弄不清楚，或者叙述不清楚，那就根本谈不上评估结论准确合理，也就更谈不上保证评估报告使用人很好地利用评估结论。因此，弄清评估对象和范围的概念，并在评估报告中作出准确、清晰的叙述，对于做好评估工作是非常重要的。
一、评估对象是拟交易的财产权利，而不是待评估的资产本身
首先，评估对象是以资产权利为内容的交易对象，而不是资产本身。
我们知道，经济业务的本质就是对交易对象的交换活动。作为一项专业的价值评估活动，资产评估服务于每一项特定的经济业务，其任务就是要评估出交易对象的价值，为这种交易提供价值依据。所以，评估对象就是该经济行为指向的交易对象。
任何一项资产都有其自身的财产权。财产权包括所有权、用益物权和担保物权，其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人行使其中一项或几项权能，都可能获得收益。卖方藉以销售的和买方要购买的，不是资产的外在形式，而是可以给持有人带来经济利益的这些财产权利。此时，这些资产的财产权利，既可能是全部权利，也可能是其中的任何一项或几项权利，如租赁权，就可能被人们拿来进行交易，成为交易对象。
第二，评估对象可以是资产，但不仅限于资产或资产的全部权利，它还包括资产的部分权利。
按照资产评估学的定义，资产是特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形权利。又如《国际评估准则》指出：资产这一术语既可以理解为所有权，也可以理解为所拥有的实体资产。这个定义和我们通常的理解一致，所说的资产实际上是指资产的全部权利。当交易对象为全部产权时，评估对象可以理解为资产本身。但是，若因此就认为评估对象就是资产，其错误是显而易见的。因为把资产直接作为交易对象，那么就无法区分对于同一资产的不同权利交易。比如说房产买卖时，交易对象就是房产的所有权，也即房产本身。而当房产对外出租时，交易对象显然不是房产本身，而只是房产在一定时期内的使用权。
由此可以得出结论，评估对象就是交易对象，是基于资产的客观形态之上的、拟交易的财产权利，这种权利可以是资产的全部产权，也可以是部分产权。那种简单地将评估对象等同于资产的说法是错误的。
二、评估对象反映资产内在质的规定性，评估范围反映资产外在量的规定性
从资产的概念可以看出，资产的具体形态表现为实物和无形权利，这是资产的外在表现形式，而特定主体拥有的财产权利则是资产内在的本质内容，这二者共同构成资产的两个方面。
通过上面分析知道，包含于资产内部拟用于交易的财产权利，才是真正的评估对象，而资产的外在表现形态和数量特征，则是评估范围所要反映的内容。因此，评估对象和评估范围，从本质和形式两个方面对被评估资产进行了严格的规定，评估对象反映了资产的质的规定性，即资产的共性，评估范围则反映了资产的量的规定性，即资产的具体表现形态。比如，当一套生产设备和相应的厂房拟对外出租时，评估对象即是这些生产设备和相应厂房在一定期限内的使用权，这是资产的共性的东西，而评估范围则是该租赁行为所涉及的一定数量和相应生产能力的设备及相应数量的厂房，而种类、数量、规格型号等则是被评估资产的外在表现形式。
评估对象告诉我们拟进行交易的是这样一些权利，而不是那些权利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个方面反映了被评估资产的具体存在形态，一是资产的外在特征，如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于评估范围之外的资产；二是资产的获利能力，如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标为评估资产的价值提供了数量基础。
因此，要准确描述被评估资产，就必须对评估对象和评估范围作出正确的表述。既要弄清楚评估对象到底是什么样的财产权利，又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产，质量如何。评估对象和评估范围清楚了，我们的评估工作就有了一个客观的基础，对于评估报告使用者来说，也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评估风险和评估报告使用人恰当使用评估报告，都有着极其重要的意义。
三、描述评估对象和评估范围的内容和要求
在评估过程中，评估师应根据经济业务的具体内容和要求，对评估对象和范围进行准确、清晰的描述。描述的详略可依据重要性原则，根据其内容以很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中，都有对评估对象描述的要求。
《资产评估准则――报告准则》第十八条规定，“评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”
《专利资产评估指导意见》第十二条指出，“专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定“注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性”。
上述评估准则从不同层面、不同角度提出了描述评估对象和范围的内容和要求，对我们做好评估工作具有现实的指导意义。
一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权，使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时，就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权，要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容；专利的使用权，则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许可，还是其他的许可形式，并要对其具体内容和主要事项描述清楚。
二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况，这是描述评估范围的主要任务。主要包括：实物资产的体积、位置及质量等物理指标等，技术的应用环境、规模，产品的产量、质量、成本、费用等。比如《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）要求描述估价对象的状况，“对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状……”，“对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构……”。通过对评估范围的描述，我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的，不至于产生混乱和错误；这些资产的盈利能力如何，从而决定了这些财产权利评估价值的高低。
通过对评估对象和范围的恰当描述，可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容，提高评估报告的质量，同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论，合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。
参考文献：
[1]中国资产评估协会.“资产评估准则―评估报告”讲解.经济科学出版社，2008年6月第1版.
[2]中国资产评估协会.专利资产评估指导意见.中国资产评估,2008年第12期.
[3]全国注册资产评估师考试辅导教材编写组.资产评估学.经济科学出版社，2010年4月第1版.
[4]《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）.国家质量技术监督局、xxxxxx联合发布.

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