怎么算商铺投资回报率是否值得

~ 摘要：我们在投资商铺的时候，如何选择比较好的商铺呢，目前一般都是以投资回报率（ROI）来作为参考，投资回报率是投资者衡量是否值得投资，和衡量投资成功与否的主要经济指标，它涵盖了基本的获利目标。那么，商铺投资回报率要达到多少才算是合理的呢？目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎??下面，来看介绍！商铺投资回报率计算公式
1、主要适用于没有贷款的一次性投资，计算公式为
(税后月租-每月物业管理费)×12=/购买商铺总价=年投资收益率，反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择"绩优地产"的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2、主要适用于贷款投资的收益计算，计算公式为
(税后月租-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入，(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限，反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
计算公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
商铺投资回报率多少才合理
目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击并不是太好做，可能会更低，所以，如果我们买商铺卖家表示回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎，诱惑越大，风险越高。
商铺投资技巧
技巧一：选择适当的行业类别
位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。
技巧二：有“傍大款”意识
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三：选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
技巧四：选择有独立门面
有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五：了解商铺周边民众购买力
购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
技巧六：看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七：选择路边店
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。
技巧八：选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九：了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十：周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
技巧十一：看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二：把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
商铺投资注意事项
1、商铺安全性
商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。
2、租金调幅
以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。
3、租金价格
商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。

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武都区13537529816： 商铺投资回报率怎么计算? - ？
薛钟硫酸： 下面小编为您介绍几种商铺投资回报率计算的方法. 一、商铺投资回报率计算的方法: 1、租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款). 优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分...

武都区13537529816： 回报率怎么计算出来的? - ？
薛钟硫酸： 商铺投资收益率四种算法: 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: 1.租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)....

武都区13537529816： 商铺的投资回报率怎么算? - ？
薛钟硫酸： 投资回报:商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅,在目前房地产市场,住宅投资收益率约为3%-6%左右,商铺的投资收益率一般约为7%~10%,其增值空间更大.记住:小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好.如太古广场的商铺,10年前买期房时的商铺只需6万左右,现在普遍以20余万甚至30万成交.

武都区13537529816： 商铺的回报率达到多少可以入手? - ？
薛钟硫酸： 、是否值得投入的商品的投资回报率在每个人的心中都有不同的期望值和判断标准,是因人而异的,所以这是很难统一而论的.一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上. 当然不同的商铺情况也不同,投资回报率的期望值要具体商铺具体分析. 2、投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值,即企业从一项投资活动中得到的经济回报.它涵盖了企业的获利目标.利润和投入经营所必备的财产相关,因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润.投资可分为实业投资和金融投资两大类,人们平常所说的金融投资主要是指证券投资.

武都区13537529816： 商铺的回报率该如何计算? - ？
薛钟硫酸： 投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额*100% 从公式可以看出,企业可以通过降低销售成本,提高利润率;提高资产利用效率来提高投资回报率. 投资回报率(ROI)的优点是计算简单;缺点是没有考虑资金时间价值因素,不能正确...

武都区13537529816： 住宅下面的单层商铺的投资回报率怎么计算 - ？
薛钟硫酸： 商铺投资回报率计算的方法1、租金回报率法 公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款). 2、租金回报率分析法 公式:(税后月租金-每月物业管理费)*12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资.3、内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率. 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内.

武都区13537529816： 如何计算投资回报率 - ？
薛钟硫酸： 决定投资商铺,离不开计算投资回报率.一般来说,购入再出租的投资回报率=月租金*12个月/售价,而购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价. 例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,...

武都区13537529816： 什么样的商铺是值得投资的商铺? ？
薛钟硫酸： 第一、最简单的,15年租金能交还售予价格就算优质商铺.(租金X元/平方米*面积*12)/售予价格*100%=投资回报率 第二、一般情况下 回报率5%以上新铺(产权年限在8年以下,公摊面积不多达15%,周边商业口岸成型或打算具体有开建新项目(或有市政交通规划的),都归属于优质商铺. 大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%. 第三、其中,开间也就是铺面的宽度尤为重要,大开间商铺不论售价还是租金都低于小开间商铺,一排商铺中端头中间与末尾的商铺通常极具投资价值.有烟道的商铺价值更高、二手铺面附近公共服务机构(如学校,银行、医院、公交地铁站以及停车场是选用.)

武都区13537529816： 商铺类型及投资分析 如何计算投资回报率? - ？
薛钟硫酸： (二)商铺选择基本分析法 就目前北京投资商铺来讲,在三环以里的商铺,只要是在好一些的地段,价格都在20000元/M2以上;在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地,价格基本都在30000/M2左右,鼎好电子城甚至达到7万元/M2以上.面对...

武都区13537529816： 年回报率多少的投资是值得的 - ？
薛钟硫酸： 年回报率在20%就是值得的,巴菲特也不过这个回报率而已!100W三年回本,回报率为33%,值得投资!但是,问题的关键是,你怎么确定3年能回本?