二手房交易流程及注意事项都有哪些？

二手房交易过户的具体流程及注意事项~

二手房不同情况不一样，交易流程比较复：1、基本买房流程2、签协议的注意事项3、双方交易约定俗成的习惯

二手房交易流程是什么样的，有哪些注意事项，大家了解一下！

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?

第一步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第二步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提示：

1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第三步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第四步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示：

1、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第五步：签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

风险提示：

1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

二手房不同情况不一样，交易流程比较复：1、基本买房流程2、签协议的注意事项3、双方交易约定俗成的习惯

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安塞县18862341938： 二手房买卖 交易流程和注意事项有哪些 - ？
苑莲惠百： 二手房不同情况不一样,交易流程比较复:1、基本买房流程2、签协议的注意事项3、双方交易约定俗成的习惯

安塞县18862341938： 出售二手房流程及注意事项 - ？
苑莲惠百： 流程: 草签、网签、资金托管、贷款(全款)、贷款下发、过户、缴税、领取新产权证、领取房款、物业交割.各地流程不统一,但以上都是需要做的步骤. 卖方注意事项: 1、合同条款的解读; 2、买方购房条件(限购政策、贷款还涉及个人征信); 3、房屋附属设施:家电、家居、车库、车位的归属; 4、产生的物业费用时间以及归属; 5、交易税费的归属.

安塞县18862341938： 二手房买卖注意事项及详细流程有哪些 - ？
苑莲惠百： 二手房过户流程主要有以下四步:一、买卖双方无贷款: 买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给卖方;并约定一个房产进交易中心的时间.进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房...

安塞县18862341938： 买卖二手房注意事项及程序? - ？
苑莲惠百： 首先应要求卖房者提供合法的证件,包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件. 其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见;房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明;房屋...

安塞县18862341938： 购买二手房注意事项及流程有哪些? - ？
苑莲惠百： 购买二手房注意事项及流程有: 注意事项如下: 1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证) 2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况) 3、交易房屋是否在租(须注意:买卖不破...

安塞县18862341938： 二手房交易注意事项?二手房交易流程 - ？
苑莲惠百： 原发布者:童话春天 二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次xx进行交易.二手房交易的详细流程和注意事项:1、产权调查 首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人...

安塞县18862341938： 二手房交易的整个流程有哪些,要注意哪些?？
苑莲惠百：二手房交易流程图: 注意事项: 1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等(可花30元人民币,到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息); 2、支付房款(或...

安塞县18862341938： 二手房交易的程序,以及注意事项,谢谢?？
苑莲惠百： 购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现. 1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可. 2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房...

安塞县18862341938： 购买二手房的流程是什么要注意哪些? - ？
苑莲惠百： 大概的流程 1 看房 2 交定金 3 签买卖合同 4 凭房产证和购房合同以及双方的身份证,到房产交易中心办理过户手续. 5 买方缴纳房价1.5%的契税和0.05%的印花税.还有小额的手续费等. 6.下房本 7.领取房产证以后,到国土资源局办理土地使用证. 6 给业主放款 这是不贷款的流程 贷款的话多了银行评估 面签 跟批贷这是在第3步跟第4步之间的

安塞县18862341938： 二手房交易注意事项有哪些的?交易步骤是哪些呢?？
苑莲惠百： 一、你如果贷款买二手房需要如下证件:身份证、户口簿(或户籍证明)、结婚证(或未婚证明)、收入证明(一般银行还会让你附上最近半年的工资表复印件).二、你跟卖家谈好后,带上上述的证件,并让卖家带齐房产证等关于房子交易的...