房贷肯定会提前还款的情况下，选20年还是30年商贷有区别吗？
对于借款方来说，时间越小，风险越大。为什么呢？由于通货膨胀的因素，导致资金成本随着时间的推移变小。也就是说，在借相同数量的资金时，由于通货膨胀会吞噬债权人的很大部分利息，甚至让债权人的钱贬值，而这是有利于债务人的。
通俗的来讲，银行利息的涨幅是没有通货膨胀率的涨幅大的，时间越长，货币贬值的风险越大，自己付出的成本越少。这就意味着，如果有一种贷款产品期限是无限期的，而且每年按照银行贷款利率来支付利息。按照现在每年通货膨胀率6%多一点来算，银行贷款给你的那部分钱利率必须要大于6%才有利可图。
而由于我国经济总量已经已经非常庞大，未来的经济增速必然会放缓，从现在的中速变成未来的低速，这时资金成本就会下降（降息），而通货膨胀率也会保持不变或变大（几乎不可能变小，变小就会通缩，政府是不会允许这样的情况出现的。）而这时如果你有几十年的银行贷款，就意味着你要还的钱少了，而银行带给你的钱赚取的利益更少甚至可能会贬值。
所以喽，你认为哪种更划算？
题主在购房时就为自己设定了提前还款的目标，对于是选20年还是30年，看我给你计算的几个指标你再做决定吧？我们以100万，利率4.9，在还完5年后办理提前还款为计算依据：
1.月供是否在你可以承受的范围内，家庭总负债是否在家庭总收入的50％以内。100万20年的月供是6544，30年月供5307，20年与30年比一个月多还1237多元，所以你首先应该考虑家庭负债比，不要因为购买一套房而影响家庭生活质量；
2.选择等额本息还贷5年你的利息支付及货币价值，20年与30年有什么不同。选择20年贷款，5年后已支付利息为：225723元，剩余本金833056，20年每月多还1237按3％货基收益，5年的货币价值79968元；30年贷款，5年的还款情况是：利息总还款235413，剩余本金916977元。如果20年月供不影响家庭生活质量，20年还款比30年更有优势，但是如果你把每月把多余的1237元定投基金产生更高的收益，再考虎、通货膨胀的因素，30年还款优势又出来了；
3.等额本金与等额本息还款方式比较。等额本金20年，月供从8250开始逐月减少，5年后累计还息214885，剩余本金75万；30年还款从月供6861计算，5年还息224924，剩余本金833333元。综合比较等本与等息，如果5年左右提前还款，等息比等本更适合。
题主在办理贷款的时候有提前还款的打算，在前期需要重点考虑的是月供与家庭收入比，不影响家庭生活质量；有资金要提前还款时一定要考虑巳经归还贷款的时间以及利息占全部利息的比例，做一个详细的数据对比更有助于你做出决定；还贷的过程是个动态的过程，咱们除了有房产以外还需要有一定的金融资产配置，如果你有资金的时候，理财收益率高于房贷利率，你也可以配置一些金融资产，更利于家庭资产组合与收益。
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即便房贷一定会提前还款，选择房贷20年还是房贷30年还是存在差别的，随着时间的向后推移，差别会非常明显。 20年房贷和30年房贷因为贷款年限不一样，即便在房贷利率一样的情况下，总利息会差距较大，因此，摊分到每月月供中的利息也有较大差别。
很多人认为，我肯定会提前还款，所以房贷20年还是房贷30年根本不会有区别，这是不准确的。实际上，同样贷款金额和利率下，月供相同时间，房贷20年支付的利息要比房贷30年要少。
一、房贷提前还款等于减少房贷的贷款金额，可以减少后期利息的产生很多购房人有个误区，觉得我总不是要提前还房贷的，房贷20年和房贷30年，根本没什么区别，又不会等到20年或30年时才会还清。
上面这种想法，存在误区的原因是提前还款是还的贷款本金，相当于在剩下的贷款年限里减少了贷款的金额，而每月月供还款，还的是本金和利息，特别是在房贷初期，月供大部分都是利息，小部分才是本金。
提前还款本金直接影响就是可以减少或免去后期房贷利息产生 。例如说，你总房贷100万，贷款20年或30年，2年后，如果提前还款50万，剩下的18年或28年， 实际上是按贷款50万计算房贷利息，会大大减少最后的总利息 。如果提前全部还清贷款本金，只需要减去2年已经支付的本金，就是需要提前还款的金额，支付的成本就是2年内一共支付的利息和。
在上面例子中，房贷20年和房贷30年的区别就在于2年已经支付的本金和利息不一样，房贷30年已经支付的成本要高于房贷20年。
我们可以直接计算一下，一定会提前还款的情况下，房贷20年和房贷30年的成本区别。
二、一定会提前还款，选择房贷20年付出的成本要小于房贷30年，但选择房贷30年每月压力要小于房贷20年我们可以通过举例计算，房贷20年和房贷30年的利息区别以及提前2年、5年和10年，两者支付的利息差距。通过2个方面区分房贷20年和房贷30年的不同：
举例，假设我们个人购房商业贷款总金额100万，房贷利率4.9%，选择等额本息的还款方式。
首先，计算房贷20年和房贷30年，两者月供额度差别、利息变化的差别。
房贷20年 ，每月需要还款6544.44元，第一个月月供中本金2461.11元，利息4083.33元，第二个月月供，其中本金2471.16，利息4073.28元。
等额本金还款是等差数列，每月月供中的本金和利息变化是等差变化，而等额本息不是 。等额本息后期月供中的本金变化额度，在增加10.05元的基础上，继续略微增加。月供中的利息变化额，在减少10.05元的基础上，继续略微减少。
房贷30年 ，每月需要还款5307.27元，第一个月月供中本金1223.92元，利息4083.33元，第二个月月供，其中本金1228.93元，利息4078.34元。 以后月供中本金变化额度，在增加5.01元的基础上，继续略微增加。月供中的利息变化额度，在减少5.01元的基础上，继续略微减少。
可以得出2个结论：
其次，比较还款2年、5年和10年后，房贷20年和房贷30年两者支付的成本。
支付成本 说的是提前还款时，已经支付的月供中的利息，而月供中的本金是银行借给你的，你还给银行，算不上成本。
还是上面的例子，个人购房商业贷款，房贷总额100万，房贷利率4.9%，选择等额本息还款方式。
还款到2年（24个月）后，选择提前还款：
房贷20年已经支付月供总额15.71万，其中已经支付的利息为95141.43元，剩余本金938074.87元。提前还款时一共支出约109.52万元 （157100+938074.87=1095174.87元）。
房贷30年已经支付的月供总额为12.74万，其中已经支付利息为96578.49元，剩余本金为969204.01元。提前还款时一共支出约109.66万元（ 969204.01+127400=1096604.01元）。
还款2年后提前还款，房贷20年比房贷30年少支付利息1437.06元，提前还款时，实际支付总金额要少0.14万。
还款5年（60个月）后，选择提前还款：
房贷20年已经支付月供总额39.27万，其中已经支付的利息为225722.47元，剩余本金833056.07元。提前还款时一共支出约122.58万元。
房贷30年已经支付的月供总额为31.84万，其中已经支付利息为235413.3元，剩余本金为916977.1元。提前还款时一共支出约123.54万元。
还款5年后提前还款，房贷20年比房贷30年少支付利息9690.83元，提前还款时，实际支付总金额要少0.96万。
还款10年（120个月）后，选择提前还款：
房贷20年已经支付月供总额78.53万，其中已经支付的利息为405204.17元，剩余本金619871.37元。提前还款时一共支出约140.52万元。
房贷30年已经支付的月供总额为63.69万，其中已经支付利息为447830.53元，剩余本金为810958.13元。提前还款时一共支出约144.79万元。
还款10年后提前还款，房贷20年比房贷30年少支付利息42686.76元，提前还款时，实际支付总金额要少4.27万。
所以，一定要提前还款的情况下，房贷20年比房贷30年支付成本低，随着时间向后推移，房贷30年和房贷20年的支出成本差距，逐年扩大，也就是说，提前还款时间越往后，房贷30年越划不来。
三、一定会提前还款的情况下，为达到节省房贷利息的目的，我们应该选择房贷较少的年限上面的计算，已经很清楚的知道，不管还款2年后、5年后或者10年后提前还款，房贷20年的利息都要少于房贷30年，所以， 只考虑节省房贷利息的情况下，应该选择房贷20年。
提前还款有两种方式，都可以起到节省利息的作用：
如果只单纯考虑节省房贷利息，即便一定会提前还款，购房人也应该选择房贷20年。不管是提前还款部分还是提前一次性付清房贷，房贷20年比房贷30年利息要少。
四、总结上面计算的是等额本息还款方式下，一定会提前还款，房贷20年和房贷30年的区别，本质上来讲，房贷20年怎么样都会比房贷30年支付的利息少，不管你提前还款还是不提前还款。
不要想当然认为，以后肯定会提前还款，所以，房贷20年和房贷30年没有区别，这是不对的。不管是还款2年、5年还是10年后就提前还款，房贷20年都比房贷30年支付的利息成本要少，且随着时间向后推移，两者差距会扩大。
所以，单纯为节省利息，不考虑每月还款压力的话，肯定是选择房贷20年。
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