2020中国房地产市场形势总结及2021趋势展望

~ 房地产市场
2021年全国市场规模将在高位小幅下降，价格稳中有升。2020年房地产市场整体表现超预期，初期疫情虽造成明显冲击，但受益于压制需求积极释放、供应放量及信贷环境改善等积极因素推动，1-10月全国商品房销售面积已回升至去年同期水平，百城新建住宅价格稳步上涨，前10月累计涨幅超越去年同期，土地市场热度虽较前期高点有所回落，但仍保持在相对高位。2021年“房住不炒”、因城施策等调控主基调将延续，受行业信贷环境整体趋紧及大规模棚改退场等因素影响，需求将更趋理性，全国市场规模将在2020年高位基础上小幅回落。
市场区域分化特征突出，企业投资应聚焦核心城市群和核心城市。产业和人口向优势区域集中是客观规律，《十四五规划建议》着重提及 “京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈的发展，未来几年区域发展存较大优势。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群经济水平高，人口规模庞大，房地产市场需求旺盛，占据全国市场半壁江山，加之受益于要素配置更趋市场化，土地资源供应更有保障，供求两端均向好，市场空间有望得到进一步拓展。在此背景下，建议金融机构及房地产开发企业聚焦核心城市群和核心城市，最大化享受城镇化发展红利；同时，从疫情冲击后各核心城市群市场恢复节奏的分化来看，城市群之间及城市之间市场仍存在明显的周期性差异，建议注意把握区域发展机遇和城市周期性差异。
房地产开发企业
销售业绩增速放缓，头部房企优势持续
房企销售业绩增速同比放缓，头部房企优势继续保持，经营状况总体相对稳健。销售额前100房企1-10月实现销售业绩7%的增长，千亿房企达26家，阵营分化明显，头尾部阵营增速较低，中部阵营增速较快，代表房企目标完成率总体情况符合预期。房企业绩贡献源主要为二线，刚改及改善类产品占比超7成，拿地金额占销售额比重小幅提升，长三角仍为房企投资热点区域。行业融资环境持续偏紧，大型房企综合融资成本优势明显。
上市房企盈利能力持续下滑，周转速度放缓，短期偿债能力减弱，但短期偿债压力仍可控。上半年土地成本增加、销售溢价下滑叠加疫情等因素，导致房企利润空间被侵蚀，净利润增速及净利润率均下降，同时销售承压及建筑工程延期等原因致周转率放慢，房企短期偿债能力持续减弱，但短期偿债压力整体不大。中指院研发了风险评估SaaS工具，基于房地产金融投资业务，从涉房债券类融资工具、房地产企业主体风险、房地产项目投资风险、房地产企业舆情风险四个层面提供数据、模型、工具支持，提高房地产金融投资效率，能够为投资者提供决策辅助。
“三道红线”直接指导，监管再升级，房企应通过控制拿地节奏、加快周转平衡现金流，加大权益融资等举措来应对。三道红线政策未来可能持续实施，短期投融资放缓,长期促进经营方式变革，红档企业债务风险将引发持续关注。房企应通过控制拿地节奏、加快周转平衡现金流，加大权益融资、REITs融资等举措进行应对。目前，房地产行业进入管理红利时代，房企布局应逐渐向核心城市群、中西部地区核心城市集中，同时不断提升企业产品力。
在研究成果汇报的基础上，各方就2021年房地产市场走势、融资强监管背景下金融机构与房企如何破局、金融机构与房地产企业的新型合作机会等主要问题进行了深入探讨，形成以下主要观点：
金融机构主要观点
1.关于房地产市场
城镇化仍有空间，改善型需求积极释放，未来市场总量将平稳运行
“三道红线”的出台有利于房地产市场中长期的健康发展，明年房地产调控政策仍将持续，但城镇化仍有较大空间，改善型需求释放积极，房地产总量仍有保障。在因城施策以及市场总体供过于求、局部供不应求的情况下，企业应把握结构性机会。此外，“十四五”规划建议提出，要“促进住房消费健康发展，……，推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，未来房地产行业仍然非常重要。
2.关于金融机构投资策略
提高风险把控能力，房地产股权投资或迎来快速发展期
一方面，中央监管的强化，促使金融机构提高风险把控能力，将推动行业更加健康发展，企业要顺势而为，拥抱监管，敬畏市场。另一方面，房地产股权类投资的快速发展期到来，未来项目投资要更加聚焦优质区域及优质项目。
此外，类REITs、CMBS仍有较大规模，当前公募REITs试点侧重在基础设施类项目，物流地产、产业园、数据中心先行试点，或推动相关行业加速发展，而商业地产公募REITs试点尚需时间。
房地产企业主要观点
1.关于行业发展
城镇化支撑行业发展，政策调控以稳为主
房地产行业为基础性行业，同时承载着14亿人口的城镇化进程，当前户籍人口城镇化率偏低，未来的提升空间大，房地产市场的空间依然巨大；政府调控仍以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期，“三稳”目标下政策不会出现大起大落。
2.关于“三道红线”
从粗放监管到系统监管，加速房地产行业进入管理红利时代
“三道红线”出台并给出三年过渡期，体现出政府治理水平的提升。长期来看，“三道红线”有利于稳定房地产市场，也改变了地产行业粗放发展模式，促使房地产行业进入内部管理红利时代。未来房企应注重企业内生力，通过稳健经营，打造极致的产品与服务，加强现金流管理，多做标准化融资，实现更好发展。
3.关于投资策略
聚焦城市群以及内生发展动力强的城市，把握结构性机会
区域协调发展战略下，未来中心城市和城市群发展值得关注，企业需把握重点城市群的发展机会，特别是长三角地区和粤港澳大湾区；同时，部分不在城市群内部，但具有内生发展动力的独立城市，依然有一定机会。
4.关于业务布局
寻求更多产业、商业等业态的发展机会，增强企业竞争力
目前房企正逐步走向开发和持有经营并重阶段，同时资本市场给予有稳定现金流的行业较高估值，文旅、商业地产具有稳定现金流，未来依然会存在较大的发展机会。

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宁夏回族自治区19583777852： 房地产行业发展怎么样,前景好吗? - ？
地舍美悦： 当下我国房地产尽管面临着宏观调控,但是去库存较好的依然是一二线城市.参考《中国房地产业行业投资分析报告》的分析,当下我国房地产行业规模已经进入了小幅度扩大的阶段,而新房市场前景目前依旧较为稳定,预计未来一段时间内都会保持在8万亿左右的市场空间. 未来10年房地产市场已经进入拐点,中国房地产正呈现出竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的发展趋势.预计,未来出台的调控政策将更加注重政策的灵活性和稳定性相结合,一线、二线城市的新房和二手房销售会高度分化,三、四线城市会延续上半年投资和销售势头,房价总体能够保持稳定.

宁夏回族自治区19583777852： 中国房地产市场现状怎么样? ？
地舍美悦： 中国房地产目前处于相对平衡的阶段.一边政府调控房价,导致供大于求,房价下降.另一方面老百姓的刚性需要导致房价不可以大幅下跌.

宁夏回族自治区19583777852： 中国近几年的房地产趋势会是如何? - ？
地舍美悦： 您好:从长远来看,房子还是保值升值的,您不要想10年以后的房价跟现在一样.但是,近期国内的房价不敢恭维,在高压政策下房价至少在明年5月之前是程下滑趋势的.这是一些炒房的人把市场价格炒得有点虚高,老百姓怨声载道,政府顶...

宁夏回族自治区19583777852： 今年的房地产行业发展趋势会是怎样的? ？
地舍美悦： 房地产由于前期发展并不健康,问题太多而使得该行业带来的负面效应过大,那么现在房地产正处于一个整治问题,健康调整的过程,虽然过程还需要一段时间,需要一些政策的出台和落实帮助行业继续健康发展.在中国房地产在整个经济中占了一个很重要的依托和拉动作用,所以它的好坏对中国整体的经济水平是有影响的,这么重要的一个行业,未来肯定会越发展越好,越有利中国的经济发展.

宁夏回族自治区19583777852： 2020年,疫情过后的房地产会是朝阳产业还是夕阳产业? ？
地舍美悦： 新冠的影响大概率只是短期的,不会对行业的整体长远走势造成影响.而房地产行业发展到今天,早已经不再是朝阳产业,从现在的发展背景来看,虽然它已经结束膨胀式...

宁夏回族自治区19583777852： 房地产行业未来的前景如何? ？
地舍美悦： 今天聊的是投资房地产公司股票而非买房.我们要搞清楚二件事情:1 房地产行业的本质,2 房地产市场发生了哪些变化.为什么过去房地产行业躺着就能赚钱,这是因为...

宁夏回族自治区19583777852： 二手房市场现状是什么?二手房市场现状是什么? ？
地舍美悦： 二手房产现状 整个房地产市场的需求还是在增加的,尤其是二胎政策提出以后,消费者的刚性需求在增加.但是一手市场的供需失衡,市场逐渐形成了一种阶梯消费.住房...

宁夏回族自治区19583777852： 三四线城市房地产市场的现状和未来的发展前景是怎样的 - ？
地舍美悦： 发展空间比较大,参考《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》显示,随着政策的调正不断深化,一二线城市市场得到了降温,根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,11月全国百城住宅平均价格为...

宁夏回族自治区19583777852： 房价涨还是跌?关于2022年中国房地产市场的33个预判 ？
地舍美悦： 随着信贷政策的稳定,各地房地产稳楼市政策频繁发布,最典型的政策内容是人才补贴,购房补贴,不完全统计12月最后的一个月,包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡...

宁夏回族自治区19583777852： 近十年来中国房地产的变化趋势 - ？
地舍美悦： 三个字:涨涨涨 如果政府没有什么特别的措施的话还会一直涨!!!