什么是构筑物估价？构筑物的价格特征是什么？

什么是构筑物？~

　　固定资产中的“构筑物计量”，是对构筑物的计算与衡量，就是对构筑物入账价值的确定和确认。

　　所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建筑物称为“狭义的建筑物”。构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多。需要说明的是这个定义不是绝对的。在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物，比如水工建筑物。

　　固定资产（包括建筑物及构筑物）取得时的入账价值，包括企业为购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出，这些支出既有直接发生的，如支付的固定资产的价款、运杂费、包装费和安装成本等，也有间接发生的，如应予以资本化的借款利息和外币借款折合差额以及应予分摊的其他间接费用等。
　　由于固定资产的来源渠道不同，其价值构成的具体内容也有所差异，固定资产取得时的入账价值应当根据具体情况分别确定：
　　(1)购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价、包装费、运输费安装成本、交纳的有关税金等作为入账价值。 外商投资企业因采购国产设备而收到税务机关退还的增值税款，冲减固定资产的入账价值。
　　(2)自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作，为入账价值。
　　(3)投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值作为入账价值。
　　(4)融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。 如果融资租赁资产占企业资产总额比例等于或低于30%的，在租赁开始日，企业也可按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。
　　(5)在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、矿建过程中发生的变价收入作为入账价值。
　　(6)企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：
　　①收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价加上应支付的相关税费作为入账价值
　　②支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。
　　(7)以非货币性交易换入的固定资产的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值
　　①收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值。
　　②支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。
　　(8)接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：
　　①捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费作为入账价值。
　　②捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值。
　　A.同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值;
　　B.同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。如果受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
　　(9)盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
　　(10)经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用作为入账价值。 固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。

评估标地物，比如说企业倒闭了，算他的资产时要算房产价值的

基本要求：
掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。
熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。
了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。
授课学时：5学时
主要内容：
一、建筑物与构筑物估价的基本方法
1、重置价格折旧法
(1)重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(2)重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
(3)重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
(4)建筑物与构筑物折旧：建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。
①折旧概念
建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。
②建筑物折旧的影响因素
建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素与经济因素。相应的有物质折旧、功能折旧和经济折旧。
A、物理的因素。 B、功能的因素。 C、经济的因素。
这三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。因此，在估价实务上，通常将三种因素作为一体，同时考虑。
③确定建筑物折旧的方法
Ⅰ、新旧程度折旧法。
Ⅱ、平均年限折旧法。
假设每年的折旧额是D，则：
D=(C-CR)/N=C(1-R)/N
C——重置价格； R——残值率； N——耐用年数； CR---残值
Ⅲ、定率折旧法。
Ⅳ、年数合计法。
Ⅴ、偿还基金法。
④折旧方法的比较
平均年限折旧法每年的折旧额均相同，由于简单易行，常为人们普遍采用。但这种方法的假设前提往往不符合实际。
定率法与年数合计法两者都属于加速折旧的方法。早期折旧额多些，后期则逐渐减少。其中定率法每年的折旧率相同，而折旧额不同。
偿还基金法每年的折旧额相同，每年的折旧额加算利息，每年折旧额比平均年限折旧法少。
平均年限折旧法、定率法、年数合计法、偿还基金法与新旧程度折旧法相比，前四种方法的优点是具有理论基础。缺点是不考虑使用者的使用、保养情况，不论建筑物如何，只要重置价格、耐用年限、经过年数等相同，所求得的折旧额必然相等。新旧程度折旧法的优点是针对建筑物的实地观察，可把握建设物的个别状态。缺点是成新度须依估价人员判断，结果粗略。
⑤计算折旧应注意事项
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。在会计成本上，C为资产原值，不随时间变动而变化；在估价上，C为重置造价，而且是估价时点上的，因此估价时点不同，C值就不同。
建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又称自然寿命)与经济耐用年限(又称经济寿命)之分。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。
实际求取建筑物的折旧时，还应划分建筑物的主体与附属设备，因它们的耐用年限不同，折旧率也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、卫、通风、电梯等设备。
⑥建筑物耐用年限的确定
房屋建筑物耐用年限一般是根据房屋的建筑结构和建筑材料等确定。《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限和残值率规定了评定标准。
⑦建筑物折旧额的计算
利用各种计算折旧额的方法，首先需要确定建筑物已使用年限，然后将重置价格、耐用年限、折旧率等代入相应的公式，即可计算得到建筑物的折旧额。
最后得出计算公式:
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
=建筑物重置价格*成新度
2、对照法
对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。
应用对照法评估建筑物主要步骤是：
1）确定待估房屋建筑物结构等级
对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的物特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。
2）对照标准查房价
在此之前，首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价制定的主要方法步骤是：
(1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。
(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的测算数据，可通过调查的方式取得。对建造年代久远，近年来又没新建的旧式房屋，可采用做预算的方法，计算出房屋的重置价格。
(3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以在平均计算前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正，使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。
与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。
(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。
根据标准房价测定标准，把确定的评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。
3）对基础房价进行调整
由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。
(1)房屋新旧程度的修正，就是计算房屋的折旧，计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。
(2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的，其使用效能和价值有大有小，因此在房屋价格上应该有所区别，使用效能大的，其价格应该高一些，使用效能小的其价格就应低一些。这就需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时，对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正，计算出房屋朝向、采光的差价。房屋的朝向、采光一般表达式为：
房屋朝向、采光差价：标准房价X房屋朝向、采光修正系数。
(3)楼房层次对评估价格影响的修正，楼房分层评估时，还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。
(4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。
(5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间，与评估期日间距较长，且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动，还应对采用的标准房价进行时间的修正。
4）确定房产评估价格
房产评估价格试算公式为：
房屋评估价格=[(标准房价X共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价)X折旧率]X评估总建筑面积
3、建筑物残余法
建筑物残余法是指用收益还原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。
用建筑物残余法估算建筑物价格时，其估价步骤为：
一是计算土地与建筑物总收益；
二是计算土地的收益；
三是计算建筑物收益；
四是确定还原利率；
五是估算建筑物价格。
4、比较法
所谓比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。
运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。其计算公式为：
建筑物价格=买卖实例单价x (评估时建材价格指数/交易时建材价格指数)X
(评估对象交易情况/交易实例交易情况)×(评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数)×建筑面积
二、建筑物估价方法应用
1、建筑物估价中应注意的问题
(1)经常了解建材价格的变动状况。
(2)全面了解建筑有关的法律法规。
(3)建筑物估价应注意各楼层的差异。
(4)区分动产与不动产。
(5)增建建筑物的折旧问题。
(6)分析建筑物自然条件。
(7)说明建筑物所具备的必要的内部设施。
2、建筑物估价例题
某房屋占地面积30m2，建筑面积36m2，耐用年限55年，已用5年，重置单价每平方米1500元，残值率为20％，求该栋房屋的现值。
解析：
1、计算房屋重置价格(总价)：重置价格=1500X36=54000(元)
2、计算房屋已折旧额：
(1)依平均年限折旧法计算年折旧额：
年折旧额=54000X(1-20％)/55=785．5(元)
(2)计算已折旧总额：
总折旧额=785．5X5=3927．5(元)
3、计算房屋现值
房屋现值=54000-3927．5=50072．5≈50070(元)(取整)

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德惠市18722495317： 建筑物和构筑物的区别是什么? - ？
濯以盐酸： 建筑物和构筑物的区别有: 1、性质不一样:构筑物是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物.广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西,既包括房屋,又包括构筑物.狭义的建筑物是指房屋,不包括构筑物. 2、空间不一样...

德惠市18722495317： 建筑,建筑物和构筑物分别是指什么 - ？
濯以盐酸： 构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所.如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等. 通常情况下,所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物,比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等.一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物.

德惠市18722495317： 地上建筑物与地上构筑物的区别是什么? - ？
濯以盐酸： 1、建筑物通称建筑,属于固定资产范畴,一般指指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑.例如,工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等.2、通常情况下,所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物,比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等.一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物.构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多.需要说明的是这个定义不是绝对的.在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物,比如水工建筑物.

德惠市18722495317： 请问什么叫构筑物 - ？
濯以盐酸： 通常情况下,所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物,比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等.一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物.构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多.需要说明的是这个定义不是绝对的.在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物,比如水工建筑物. 建筑工程中常用的给水排水工程构筑物,用于储存水.水池一般位于地表面以上或地下或者半地下,有时还可以放置在建筑物的屋面上.水塔则是用各种形式的支架支撑,高于地面,矗立在空中. 目前世界上容量最大的水塔是瑞典的马尔墨水塔,容量10000`M^3`,水塔顶上还设有供人们用餐的旋转餐厅.

德惠市18722495317： 什么是构筑物?什么是建筑物?二者有何区别? - ？
濯以盐酸： 建筑物通称建筑.一般指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所.例如,工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等.构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所.如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等.http://www.yuguangyuan.net/w14.htm

德惠市18722495317： 在土地评估报告中如何反映地上构筑物的价值? - ？
濯以盐酸： 地价,只是土地价值,不包含房屋价值. 房地产价值包括房屋价值和土地价值. 房产价值就是房屋价值. 具体要看你评估对象是什么,评估目的什么.

德惠市18722495317： 估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面...？
濯以盐酸： 构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西,人们一般直接在内进行生产和生活活动,如烟囱、水井、道路、桥梁等.

德惠市18722495317： 什么是房地产估价 - ？
濯以盐酸： 地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估.在实际评估中,经常遇到的是宗地估价. 1.土地的分类.依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类...

德惠市18722495317： 建筑造价怎么估算 - ？
濯以盐酸： 投资估算是在建设前期编制的,其编制的主要依据还不可能十分具体,故编制时要从大处着眼,根据不同阶段的条件,做到粗中有细,尽可能达到应有的准确性.投资估算的常用方法如下:1)采用投资估算指标、概算指标、技术经济指标编...