经历两千年的沉浮，依然锋利异常，越王勾践剑到底是什么材质？

房地产开发项目敏感性分析怎么做？~

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

买的没有卖的精，永远记住这句话，雷区就太多了。主要是几方面开发商、物业、地段、周围环境及配套措施。
1、开发商和物业。先看看开发商开过那些楼盘，最近运行的怎么样，走访一些小区、物业问问，也可以在网上查一查相关开发商的评论和楼盘的评论。
如果某开发商从来没开发过楼盘，或者原来开发过楼盘存在各种问题，一般你问几个原来楼盘的住户就可以了解了。
有好多黑心开发商，比如有些开发商交房和合同房不一致，有的交房比较大，需要你补款（市场价），当然也可以退款，但是无论哪个都不合适。
有些开发商交房期越来越晚，一再延期。
有些开发商墙，门窗，电梯，物业存在各种问题，这些都需要了解原来的住户。
买房时大师，也听一听其他楼盘关于别的楼盘的态度，比如和另一个楼盘说，想买是想买，但是没想好买哪个，我已经看好了几家了，卖方的自然会说出其他房源的弱势和自己强势，你可以拿同一套话再去和对方说，看他怎么答复你。
所以首选开发商和物业。
2、地段和位置。
有些房子比较贵但是交通不方便，有些房子地段挨着化工厂、火葬场、国道、烧烤集散地、臭水沟、位置偏僻等。这要看自己是买房用来干什么的，家里都一些敏感地方有没有忌讳，比如火葬场肯定便宜，但是有的人受不了，比如国道比较吵很多大车也特危险；比如烧烤、臭水沟坏境差，比如每天要遛弯的话坏境差了受不了；老婆胆小或者家里迷信的火葬场受不了；这些都要考虑到，但是是不是自己的忍受范围内。
3、周围环境及配套措施
比如周围有没有公园、医院、马路、超市、菜市场，公交交通是否便利，主要是通往火车站、汽车站、商场。
以上三点是需要注意的，但是最好的办法就是多家楼盘对比下，让他们互相掐互相打，你可以以彼之矛攻彼之盾，嘿嘿。他们精，我们也不傻。对了，买房还注意地下室，需要自己单元下面的地下室，另外尽量小，还有车库，房屋装修情况，这个多问几家就成专家了。

越王勾践因“卧薪尝胆”名垂千古，成为激励无数人奋进的楷模，关于越王勾践的一些野史趣闻也常被人们津津乐道。1965年在湖北武汉出土的越王勾践剑历经2400余年，仍然纹饰清晰精美，此剑被世人誉为“天下第一剑”。一把古剑千年不锈，依然寒气逼人，这到底是怎样一把宝物呢?

勾践是春秋末期越国的君主，公元前496年至前465年在位。公元前495年吴越交战，越国兵败，退往会稽山。勾践采用范蠡的计策，向吴称臣。勾践归国后，卧薪尝胆，时时不忘灭吴雪耻。他任用范蠡、文种等人，改革内政，休养生息。后来勾践利用夫差北上争霸、国内空虚之机，一举攻入吴国并杀死了吴太子。勾践二十四年，吴都被围3年后城破，夫差自杀。越王勾践因“卧薪尝胆”闻名天下。

俗话说“物以人名”，越王勾践的名气让人们格外关注跟他有关的人和物。1965年冬天，在湖北省荆州市附近的望山楚墓群中，考古工作者在墓主人身体的左手边，发现一柄装在黑色漆木箱鞘内的名贵青铜剑，剑身一面近格处刻有两行鸟篆铭文“越王勾践，自作用剑”。专家通过对剑身八个鸟篆铭文的解读，证明此剑就是传说中的越王勾践剑。

这把剑全长为55.6厘米，其中剑身长45.6厘米，剑宽5厘米。剑身满饰黑色菱形几何暗花纹，剑格正面和反面还分别用蓝色琉璃和绿松石镶嵌成美丽的纹饰，剑柄以丝线缠缚，剑首向外形翻卷作圆箍，内铸有极其精细的11道同心圆圈。剑与剑鞘吻合得十分紧密，拔剑出鞘，寒光耀目，而且毫无锈蚀，刃薄锋利。试之以纸，20余层一划而破。

这一发现勾起了人们的好奇心，一把剑为何埋藏2000多年，依然不锈，锋利无比，这到底是怎样一个宝物?这些谜团吸引了大量文物工作者、民间工艺大师等苦心钻研，试图揭开蕴藏在千年古剑身上的那些鲜为人知的秘密。

越王勾践剑主要还是一些金属，但是由于经过非常专业的锻造，形成了非常坚固的合金。

这把剑就是正常的合金材料啊，只是当时的人们用不同的技术锁，练就而成的

越王勾践的剑相传是用世界上最为坚固锋利有韧性的材料制成的。

我认为这个材质肯定是很特殊的，而且都是很难得的那种材料。

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清浦区17345219316： 出土的越王勾践宝剑为什么几千年后还是那么锋利 - ？
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清浦区17345219316： 越王勾践剑千年不朽之谜？
水房葡萄： 深埋,隔氧,氧气是所有铁器的杀手,纵使冶炼技术多么牛逼也逃不过岁月的侵蚀,而越王勾践剑历经两千多年依然锋利,一方面因为其冶炼技术高超,当时就很锋利;另一方面是其保存环境是厌氧环境,而且干燥无水,从而很好的保持了铁的稳定.

清浦区17345219316： 有谁知道越王剑的历史 - ？
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清浦区17345219316： 越王剑上镀的是什么? - ？
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清浦区17345219316： 先秦古剑 谁还记得? - ？
水房葡萄： 先秦古剑,刚出土时引起了很大的轰动,据说是有一个秦俑压在其剑身上,而那秦俑重大千斤,当考古队员把秦俑扶起,古剑立刻变直了,没有一丝因为两千年的压迫而改变!两千来依旧完好,锋利如初,因为其表面表面渡的是镍 有防氧化的作用,这种记忆在20世纪四五十年代都不曾有!

清浦区17345219316： 青铜器的资料200字左右 - ？
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清浦区17345219316： 青铜器的发展历史使你明白了什么道理 - ？
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清浦区17345219316： 青铜艺术大致可以分为几个时期?各期有何艺术特色和重要的代表作品? - ？
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