如何从启发顾客想象去靠近他？

我们应该怎样与客户接近？又怎样可以赢得客户的信任呢？~

善待顾客的技巧
商家要想生意兴隆，财源广进，在竞争中击败对手，除要保证商品质量，制订合理价格外，要想办法善待顾客。
善待顾客，首先要善于“钻”进顾客“心”里。花精力、下功夫去了解研究消费者的需求，从顾客的利益出发，针对他们的需求进行服务，引导消费，创造商机。随时让顾客明白，接受你的服务可以获得更大的好处，购买你的产品值得他付出同等的价钱。
顾客有难，鼎力相助。一中年妇女到一专营店，刚刚选好鞋付完钱，由于来时乘车晕车的缘故，顿时眼一花，喷的一声吐了个乱七八糟，几位导购人员立即分工，一位扶着她在沙发上坐下，一位清洁，一位放热水帮助女士洗脸、嗽口，等女士休息一会，店长指派一导购小姐送她回家，让顾客一家感动不已。
主动及时解决顾客的问题，顾客惊喜之余，对公司的服务大加赞赏。再者，善待顾客要能够平等待人，尊重顾客。顾客没有高低贵贱之分，在商家面前一律平等。当然有钱人买商品较多，尤其高档商品，受到商家欢迎是应该的。但对那些穷困而购买力较弱的客人怠慢也是不对的。
在商界有这样一个流传较广的故事。有一家很出名的点心店，有一天，一位乞丐为买一个豆馅馒头专程来到这家名店，的确是一件稀罕的事。因而，店里的学徒包好了之后总觉不对劲，而不敢贸然地交给他。这时候，店主看到了这一切，他大叫一声：“等一下，由我来交给他。”然后，亲自交给对方，并在收钱之后，亲切地说了声“谢谢您的惠顾”。事后，学徒问店主，每天光临我们店的有很多人，为什么这个乞丐光临我们店，你对他如此的尊重?店主说，平常光临我们店的大都是一些有钱、有身份的人，为他们提供优质服务，没什么稀罕，但这位顾客为了想尝尝我们做的豆馅馒头而掏出了身上仅有flg--,,a,,钱。这很难得，因此，当然也应该尊重他，这也是买卖人应有的态度。
其实“穷人”的钱更好赚，有钱人要求高，其欲望不容易满足，他们因有钱而变得傲气与挑剔。“穷人”却多了一份爽快和“哥们义气”，你敬他一尺，他敬你一丈。在生活中，常有一些商家对常客，有身份的客人服务非常热情，而对一些地位卑下的客人倒显示出一种傲慢的神情，不屑一顾。相比之下，他们与该店主相比，善待顾客水平明显逊了一筹。
最后，善待顾客还要学会善待顾客的过失。顾客在购鞋过程中，可能会有这样那样的过失。商家对此类事件处理得是否妥善，直接影响到企业的声誉和信誉。
在一家专营店由于客人不小心碰掉了放在展示柜边的装饰花瓶，花瓶摔成了几办，她想这回肯定赔钱，但令她吃惊的是，导购人员没有丝毫责备，反而一边安慰，一边向店长报告，检讨了自己没有把花瓶放好，惊吓了顾客，店长迎上她满脸赔笑还亲自陪她选好鞋，并打了九折送出专营店，以后她除了自己来买鞋外，还介绍了一批亲朋好友。由此可见，对商家而言，顾客不慎造成了损失，首先要安慰顾客，查明原因，不能叱责顾客，更不能以此为借口狠宰顾客，而要能客观公正处理。这样，不仅能得到顾客的理解与好感，还有可能成为永久客户。
总之，善待顾客是一个非常复杂的系统工作，反映着企业的经营理念，经营准则。如何真正做到善待顾客是需要一定的营销战术和经商谋略的。相信你能不断想到服务不无善的地方，从而不断提高善待顾客的服务水平。
日本有经营之神之称的松下幸之助有这样一句经商名言：“心存感谢与服务诚意，必使一切利益又回馈到自己身上。”是的，在日益激烈的竞争中，谁善于善待顾客，谁就是当然的赢家。
善用语言的技巧
语言是传递信息、交流感情，增进友谊的主要形式，是帮助人们结个好人缘的纽带，是促进导购销售的主要手段。
沁人心脾的甜言。通常，甜言和蜜语是连在一起的，是人们爱听的恭维话、赞扬语。要想得到别人的同意，先要使他们相信你是他的一个可以信赖的朋友。我国有句俗话，叫做“见人短寿，见货添钱。”前者恭维他人年轻，后者赞扬他人精明。一般说来，恭维要着重赞扬其风貌魅力。对女性，胖的可说“丰满”，瘦的可说“清秀”，身段好的可说“苗条”， 多言好动的可说“活泼开朗”，沉默寡言的可说“文静庄重”等；对男性：高大的可说“魁梧”，瘦小的可说“精悍”， 讲究仪容的可称“帅”，比较随便可说“潇洒”，性格优柔的可说“稳重”，容易冲动的可说“果断”，不善言辞的可说“不露山水”等等。只要是合乎情理的赞美，可使赞美者和被赞美者缩短距离，融洽关系，增添感情。
发人深省的箴言。箴言，即规劝之言。古人云：“当局者迷，旁观者清”，在现实生活中人们对自己存在的问题往往觉察不清，需要旁边者去劝导说服。有效的说服劝导能坚定他对某种款式的信心。
令人高兴的趣言。说话生动风趣、幽默，既可以为自己增添光彩，又在导购过程中受到欢迎。因为幽默是交流的润滑油，能增强人们的表现能力，使听者在发笑中领会其善意，缩短彼此之间的距离，填补人与人之间的鸿沟。幽默风趣的语言能使人们精神健康，减少压抑与忧愁，通过说笑释解人与入之间的隔膜与冷漠，消除偏见与敌意，使人际关系真正达到共同的和谐与融洽。
叫人满意的套言。套言，即客套话，表示客气的话。套话，是导购活动中双方叙谈应酬语言，既不是虚情假意的应付，也不是谄笑的阿谀；是对顾客的一种尊重，它有利于人们感情的加深。如“劳驾”、“借光”、“慢走”、“留步”等套言给人一种亲切感，有助于导购人员有个好人缘。
导购的赞美技巧
有一次一位先生在挤得像沙丁鱼的公车里，正巧与一位年轻的女孩同坐，她的鼻子很特殊，鼻梁很长，散发独特的魅力。
“嗯……”他情不白禁地开口，“请原谅我的唐突，希望你听了不要见笑，我觉得你不但长得可爱，而且你的鼻子也好吸引人。”
她感到意外，却难掩喜悦地说：“真的吗?我的大鼻子一直让我很自卑。”
“那怎么会?”他肯定地说，“简直像极了希腊人，我不由得看得出神了。”
她马上变得非常兴奋，也许她真的对自己的鼻子有自卑感，第一次被人称赞，自然是异样高兴，这使她的心情变得轻松，于是，他慢慢把话题转开，先从工作到毕业学校，再谈及其他……一年后，就是这句赞美成就了他们的姻缘。
托尔斯泰说得好：“就是在最好的、最友善的、最单纯的人际关系中，称赞和赞许也是必要的，正如滑油对轮子是必要的，可以使轮子转得快。”可见，赞美是导购交流不可缺少的重要媒介。
心理学家阿拉森实验表明：在人际交往中，人们总是倾向于喜欢那些在心理上能给自己带来欢乐的人，喜欢那些同样也喜欢我们自己的人。这是心理上的相悦性在起作用。相悦性就是人际间情感上的相互接纳、肯定和接触上的频繁接近。要想得到别人的喜欢，就要首先学会赞美别人。如果我们能够掌握好赞美的技巧，赞美就会使每个人都喜欢听，都愿意接受，导购也一定会成功。
真诚是赞美的前提
人们常说，真诚所至，金石为开。赞美也需要真诚。赞美能够被对方接受的前提是发自内心的、真诚的赞美。如果虚情假意地赞美，就如一个人皮笑肉不笑，让人感到不自在，甚至引起对方的反感。如：一个身材颀长的女子，你却向她推荐圆头松糕底鞋怎么好看，她一定会感到你言不由衷、虚情假意，极容易造成人与人之间关系的破坏。因此，赞美要言由所衷，符合事实，被赞美者才能认为你真正地认识到了他的优点，产生心理上的愉悦，接受赞美，愿意与你交往下去。
找出闪光点进行赞美
赞美要懂得诀窃。要找出她不注意或不关心的地方，再加以得体的赞美。
最重要的地方要反复数次。针对女性要多夸她，反复地夸为什么呢?因为女性对“美丽”的追求和愿望，是永无止境的，愈受称赞，努力就更有目标。
许多女性在出门之前，耗时不少。从发型到皮肤的保养，化妆更别提了，就连内衣、香水、服装款式等也不放过。她们为美丽所做的努力，远在男士的想像之上，无一不煞费苦心。
对这种刻意精心的女孩， 附上一句轻轻的赞叹：“你真美丽!”她会快乐得像喜鹊。她们听到赞美，难免会“怦然心动”，即使是美丽的谎言，也是欢喜在心头。因为她为了让男人注意，每天都在为漂亮的明日加油呢!
由此可见每个人身上都有闪光点，只不过是有的人多一些，有的人少一些，找了其身上闪光的东西加以赞美，避开被赞美者那些敏感性的弱点。如：一个人身材矮小，其貌不扬，可以赞美他“头脑灵活，生财有道”。皮肤很黑，可以赞美他健康、诚实。选择出闪光点加以赞美，会让对方忘掉自己的不足，增强自信，感到自己熠熠生辉。对一个人来讲，外貌、身材、气质、品德、经历、业绩等某一方面或某几方面很优秀，都会成为闪光点，被人们去赞美。因此，只有认识到别人的闪光点，避开那些暗淡无光的方面，并以一颗爱心对待被赞美者时，赞美别人就成为了你对别人的尊重和悦纳，此时赞美便成为一种美德。
赞美时要善于揣摩被赞美者心理
赞美的方式应该采用灵活的技巧，这样，才能够达到理想的交际效果。顾客心情愉快时，可采取助谈的方式随之赞美，因为“人逢喜事精神爽”，需要与别人共同分享快乐，此时助谈可以为他助兴，随之结其适度的赞美，会起到推波助澜的作用，由此被赞美者会感到他在你心目中的重要位置，形成了心理学上的相悦性，无形之中采纳你的建议。
赞美的言词要具体翔实
赞美的言词不能太笼统，笼统了会给被赞美者虚无飘渺的感觉。姐“你很不简单”、“你的能力很强”、“你是一个出色的领导”等，这些不能具体地赞美某一件事的言词，很容易使被赞美者从心理上对你的赞美的虚伪，有阿谀奉承、拍马屁之嫌。如果能够具体到某一件事，更翔实一些，说明你对被赞美者了解至深，对他的成绩、为人、品德等某一个具体的方面景仰已久，从而使其心理上对你信赖，并产生亲近感，拉近了你们的心理距离。
赞美要适合语言环境
赞美要根据时间、地点、说话双方的前言后语等因素的不同，选择适当的语境加以赞美。当谈及某事时，正好对方在这个方面很出色，可以对此事下个结论性的赞美，给人既真实又自然的感觉。
针对其爱好、特长来赞美最佳
许多人都有爱好或特长，并且在与别人相处时常常有意无意地谈起自己的爱好或特长，如果你能抓住时机对其赞美，会使被赞美者心情更加愉悦，会主动接近你。因为赞美他的爱好、特长，说明你对他的爱好和特长，感兴趣，你与他有相似之处。
赞美他人是一种美德。人们常说：“好言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。”赞美能够使人际关系和谐，赞美能够使人与人之间的友谊加深，赞美能够催人奋进，赞美更能让人接纳导购的产品，因此，我们要想得到他人的喜欢，就应该学会赞美他人的技巧。
随机应变的技巧
专营店的接待，常常会遇到突如其来的情况，有时会将导购人员推到两难境地，敏捷的变通，找准对方话题的要害，灵活变换自己说话的切入点，既能幽他一默，又能使客户开心购买。
一位先生在专营店看上一双和其他专买店款式相近的皮鞋，试探性地说：“你们的皮鞋和××店的皮鞋一样，到底是谁仿谁的?，，导购人员：“先生，他们没有仿我们，我们也没有仿他们，只是信息时代繁殖太快，但我要提醒您：同样的款式，品质可是有好坏之分哦”。敏捷的变通，要求导购人员应当具有良好的心理素质。“智者千虑，必有一失”， 即使是高明的说话者，在话语中也难免会有说错写错之类的失误。当我们遇到因对方或自身的原因引发的突如其来，出乎意外的情况时，千万不能惊慌失措，盲目辩释，而应当处惊不变，临危不惧。要“每临大事有静气”，以冷静沉稳的心理状态去面对现实，解除思想负担和心理压力，灵活处理那些临时出现的危机。上例：无论导购员说是谁仿谁，①模仿同行导购员不会说。②别人仿你顾客不相信。上面的回答避开了“仿与被仿”的难题，又恰到好处地突出了同样的款式，我的 质量胜过他们。 ：
这是一种很好的冷静补释的方法，可谓之巧妙有理，妙口回 春。它能帮助你力挽狂澜，尽快走出“山穷水尽疑无路”的困难， 迅速取得“柳暗花明又一村”的成功。 。
趣味性是随机应变的生命， 以趣味增情意，于幽默间传递友 谊，表达智慧，轻松调笑，绵里藏针，达到成交的目的。
唤醒青春心态的技巧
说起服务，许多人会想起空姐、空嫂，回忆享受服务的青春 气息，那是一种青春心态，这对导购人员来说也格外重要。
年龄，只是一种标记在人体中的一个时间计量，皱纹也只是一 种外在的表象，它们都不能表示人的老少，不管生理年龄多高，只要常存青春心态，一切就仍然充满希望。
美国一作家说过“青春非人生的一段时光，它是一种精神状态，是一种想象力的高品位，是感情的充沛饱满，是生命之泉的 清澈常新”。它可以召唤人，可以激起人，可以渲染人。很多时候这种青春气势唤起了顾客的购买欲。
温州一家皮鞋专营店就有这样一例：一对60多岁的老夫妻，在专营店看了很长时间，总也选不出一双称心的女鞋，老太太打起了退堂鼓，导购小姐灵机一动地说“师母，我给您推荐一双，保证让您满意!”导购小姐拿了一双黑色女鞋：“这是一款含蓄回放型，穿上它，有青春荡漾，日沐朝晖之感，请试一试”，老太太穿在脚上走了两圈， 良好的感觉写在脸上，夫妻满意而归，其实并不是鞋的作用，关键是活泼年轻的导购人员唤醒了她青春的心态。
沟通与表达的技巧
沟通是人际关系中最重要的内容。一个想法、一个信息，在传递、解释、理解中，往往通过你自己的习惯方式表现出来，如何让对方与你互相接受，真实反映各自的感受，达到妥协或一致的目的，这就是沟通的艺术。
有效沟通的技巧就是十六个字：以善待人，以情感人，以理服人，以利动人。
很多时客人并未有喜悦的购买心境，但导购人员生理形成模式甚得人欢心，如亲切的笑容，殷勤细心的推介等，把客人的心境转移为欢乐，增加了客人的购买欲。
有效的沟通完全不是一种简单的行为或不随意的动作，切切实实地影响导购的业绩。
2001年在济南一家杀菌防臭保健鞋正在专营店搞促销活动，消费者问：“你们的产品真的像广告上说的那样好吗?”一位导购人员立即答道：“您试过之后的感觉会比广告上说得好。”消费者又问：“如果买回去，用过以后感觉不那么好怎么办?”另一位导购人员笑着说：“不，我们相信您的感觉。”这次促销活动获得很大成功，不仅产品销量超过往次，更重要的是产品品牌的知名度大大提高。
语言是一种交际工具。人们正是通过语言进行感情和思想交流，才保持了和谐的关系。对于导购人员来说，语言是与客户沟通的媒介，一切营销活动首先是通过语言建立起最初的联系，从而使营销活动不断进展，最终达到购买目的。所以，语言交流是导购活动的开端，这个头开得好不好，直接关系到导购的成败。一般说来，话说得恰到好处，就会把与客户的距离拉近，生意就可能做成。一家开在武汉的皮鞋专营店一次接待一位北京来的顾客，对方一开口，这位导购人员马上说：“听口音您是北京人。”客人点点头，问道：“您也是北京人?”这位导购人员笑着回答：“不，但我对北京很有感情，一听到北京口音就感到非常亲切。”客人非常开心，一次购买了10双皮鞋。如果话说得不得体，甚至让人不好接受，刚一接触印象就不好， 自然也谈不到洽谈生意了。作为一名导购人员，由于职业的关系，说话要注意掌握好分寸，说什么话，什么时间说，怎么说，不同于日常生活的语言交流，要有职业特点。
语言交际是一种建立在心理接触基础上的人际交往。所以，心理因素对语言交际的影响最大、最直接，也最关键。导购人员在与客户交谈时，一定要注意使自己的语言贴近对方的心理，尽可能地消除由于心理障碍造成的隔阂。这是因为，人们对任何事物的接受，首先表现在心理上接受，因此把话说到人的心里，事情才好办。
导购人员在运用语言上还应注意简洁，以简单明了的语言把尽可能多的信息传递给客户。突出要点，让对方能够听懂记住。如果说话颠三倒四，反反复复，哕里哕嗦，言之无物，不仅抓不住重点，还会占用更多的时间，引起对方反感。简洁的语言，不但是交际的需要，也从客观上反映出导购人员业务熟练，作风扎实，诚实可信。
当然，导购人员的语言交际要注意的地方还很多，比如说话要文明，不用粗言秽语，要客观真实等等。归结到一点，导购营销语言一定要有艺术性，必要时不妨“花言巧语”一番，只是要掌握好分寸。特别强调的在沟通的同时，随时随地想到把“微笑”作为礼物送给每一个光临的客人。

其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]
进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。
所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力]
所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。
在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。
在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。
语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。


[提高你的专业性水准]
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。
有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。
我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看？我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。
其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 ：地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。
[用心体会]
1、“利他”的思考方式
有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区
在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己
其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。
因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？
如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？
我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题：
如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。
我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？
我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？
在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？
客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？
这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？
所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。
用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！
4、善于倾听，创造优势
我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。
5、少用太专业的术语
销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。
6、满足客户的精神需求
客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？
国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！

[用心做事]
1、有良好的工作态度
任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度。
如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。
一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。
销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。
2、每天坚持练习言、行、举、止
我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。
3、 每天坚持做一份业务作业
在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括：
项目的经济技术指标；
项目的位置、周边环境；
项目的平面布局，周边的长宽；
项目的户型种类、分布；
单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距；
有关销售文件的解释；
装修标准；
配套设施；
了解工程进展；
物业管理；
价格、优惠条件；
罗列项目卖点；
每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘；
房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料；
银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；
产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；
土地证的办理及费用和要求提供的个人材料；
按揭银行及利率和计算；
购房后相关费用。
4、认真做好客户档案的记录
姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；
记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；
建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友；
坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；
结案。记录客户成交情况或未成交原因。
我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。
所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。
优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：

第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。

第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换
位思考。

第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一
良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。


第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会
更好的接受你所推荐的产品。

第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了
还有和领导的关系，这就不用多说了。

第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考

为了增加顾客对商品的想象力及兴趣，在为顾客作商品说明时，不妨稍作保留，让顾客自己去想，去探索。你想出售一块未开发的土地时，你必须先了解这块土地的特点。它是靠近湖泊、山川，还是大海；它的周围是绿色、蓝色，还是蓝绿相间；然后，你必须针对这些特点说出引人人胜并能激发想象的介绍语句来。这样，当你向顾客介绍时，他就会开始在脑海中构思自己的梦想，并进行实际的规划。你还要积极地诱导顾客开动脑筋，去进行有利于成交的想象。特别是对那些不习惯于想象或不善于想象的顾客，这样才会收到奇效。

你还可以用实物去引导顾客想象，比如，你在和他谈生意时，或者当你邀请他到待售地散步时，你可以随手拿着一本有彩色画页的建筑杂志，在一个恰当的时间里让顾客主动要去翻阅，那么他一定会把杂志上某个漂亮的设计移置到这块土地上，或者比较着各种建筑物，开始自己的设计想象。只要你能提供这样一个想象的舞台和背景，顾客就会不自觉地进行有利于成交的想象。而在想象的时侯，许多成交的机遇就会出现。

再例如，当你向一个顾客推销一台打字机，而你已经知道，这位顾客是专门为他的女儿买的，那么，你就可对这位顾客说：“我想，不用多长时间，你女儿一定能打出一手又快又干净的漂亮字来。”听完了这句话，顾客一定非常高兴，因为他可能已经想象到他女儿正在一间宽敞明亮的书房里轻松自如地打字。他甚至还可能想象到将来，他的女儿因为打得一手漂亮的字，在竞争中击败了很多人，到一家令人羡慕的大公司做秘书，而在这些想象的场合里，他的女儿用的打字机一定不是别的，正是你眼前正在推销的这一台。

当你引导顾客想象到一幅美好的具体蓝图时，成交的可能性就大大增加了。促使顾客去想象的秘密在于，一旦他对商品产生兴趣，并开始想象，他就会觉得眼下这件他将要购买的商品可以给他带来许多远远超出商品价值之外的东西，甚至会给他带来一个新的世界、新的生活。只要顾客进入这样的兴奋状态，他的购买欲望就会成倍增加，这时，你继续展开你的推销攻势，他便要准备购买了，因为他已确实感到购买这件商品的价值已远远超过该商品价值的本身了。

此外，你还应努力使顾客的想象有一个一定的落实。一般说来，大部分顾客愿意说出他自己的想象，这时，你应该仔细聆听，并表示赞同。你还必须补充在顾客地想象中没有出现的商品优点和潜在的功用，以此巩固和丰富顾客的想象。在可能的情况下，你应该尽量让顾客的想象得到部分的实现。例如当你销售汽车时最好让顾客试开；或是销售电子游戏机，让他亲自操作。当你销售打字机时，如果你本人又是很好的打字能手，你就不应放弃在顾客面前做一次打字表演的机会，顾客看到你熟练流畅的样子，一下子就会想到，他的女儿打字打得像你一样好并不是一件十分困难的事情。这样，他对购买打字机的信心就会十分充足，生意也就更易于成功了。

金克拉从这一方面人手总结出独特的图画成交法，下面就是其应用的事例和说明：纽约时报出版一则一名新泽西的家庭主妇对家的感觉的故事，加上她对如何做一个广告文案的感觉，如何在1天内卖出5个中介商卖了3个月的房子。罗威夫妻决定出售有两个卧房的房子以换一间更大的屋子，因为它已经不敷使用。中介商用典型标准的广告：“舒适大房，牧场式环境，有火炉、车库、花砖浴室、热水器，离洛特格尔营区、运动场、高尔夫球场与小学都很近。”这些都是事实，但是人们买的不是事实或利益，除非他们可以看到那些利益转化成他们个人的应用。3个月后罗威太太自己做了一个广告。她渴望赶快把事情处理妥当，并且相信她的房子一定可以卖得出去。以下是她的广告：我们想念我们的家!我们很高兴住在这里，但是两个卧室对我们来说太小了，因此我们必须搬家，假如你喜欢从窗子欣赏秋天的树林时有火炉的温暖随侍在侧，假如你喜欢有绿荫的夏季庭院，清楚看到冬日落日的视野，以及宁静地可以听到蛙鸣的春季，这里都具备，而且仍然享有城市的设施与便利。你可能会喜欢买下我们的房子，我不要它在圣诞节时空荡寂寞。隔天有6个人来看房子，其中1人买下它。

现在让我们回头看看这些文字。从第一个句子的文字描写，你可以看到一个快乐的家庭挤在一间漂亮的房子里，对目前的使用者来说它是小了点。你立刻可以看到这个房子本身没有什么问题。唯一的问题是住了太多人。重点：慢慢来，一句接一句地看看广告的其他部分。有7个额外的图片，在这个150字的广告文体里一共描绘出8个图。现在告诉你自己实话。你曾经在标题上看到其他的图片吗——或者它是如此明显，让你也怀念它?这是为什么金克拉告诉你，要多读本书几遍的原因。这个广告或者“销售语言”对罗威家人所拥有的房子的特质与利益勾画出一幅美丽的图画，但它的表现效果还不仅止于此。它承诺未来的屋主可以继续拥有这样的美丽、利益与喜悦。它勾画未来的主人可以继承这一幅幸福、满足、安全的图画。你大概可以注意到罗威太太广告的是她的“家”，而不是“房子”。房子和家两者的不同点在于“爱”。新屋主可以毫无疑问地感受到罗威家人对“家”的爱。他们不是要买一个房子来填满它的空荡。他们想要投资一个可以居住的家。是的，文字可以表达出不一样的感觉，你说是不是?理想的文字应该要同时勾画出如同罗威太太所描绘的——美丽、豪华、爱、满足、喜悦、成功、表现或特质。显然地，大部分的图画都会结合特点与利益，但所有的文字应该画出潜在客户在这图画里可得到的最大效率。几乎没有例外的，藉着文字图可以销售产品或服务，特别是这幅图画的时间是很现实的。如金克拉先前所提出的，我们用图画来思考，并且假如我们被画人图画中成为满意的顾客，我们将依图画来购买。

德·赫曼也是文字图最有效的应用者之一。这里是佛瑞德叙述当他在现场观众前示范应用文字图的故事。金克拉有幸可以数度见到佛瑞德的现场示范，他的遗孀——凯伊·赫曼为了让金克拉的记忆更加鲜明，也给了金克拉一卷他的简报卡带。既然金克拉有幸可以同时见到并且听到这个简报，金克拉将布置舞台上演这出戏，但台词都是佛瑞德的。也要附加声明，这个方法也是后续销售的好方法。它帮助你保证这个销售，因为你正在销售这个销售的成果。金克拉同时也要指出这对父母已经得到一些好处，因为他的儿子将可顺利上大学。

不管你卖的是什么，你都应该画好潜在客户可以感觉或看到的图画。即使这许多的利益要迟上好几年才可以实现，但这是重要的。这样会大大降低合约遭取消的可能性。画式销售的冲击力是生动鲜活的，并可以解释为什么CBS新闻网的查理士·奥斯古德会说：“摄影机是仅次于文字和创意的可怜东西。”为了确定你没有误解它，金克拉必须指出在这句话中包含6个问题。销售人员所使用的好的销售和好的方法，都有数种销售简介的层面。当佛瑞德做简报时，具有现金价值的寿险特别受欢迎，尤其深受年轻夫妇的喜爱。在80年代我们接触不同的商品(短期保险加上共同基金、共同债券、金融市场等等)，但是销售的技巧和方法是相同的。你采用这些方法将会适用于你的产品或服务。

如同销售训练讲师约翰·汉蒙德指出，当一个人作出重要的购买决定时，那一定是在自己心中已经构想出未来的蓝图之后才会发生的。作为一位专业推销员你需要帮助潜在客户画好他心中的美景。金克拉的一位好朋友——伊摩·菲尔斯博士，他是北加大的前任教授，他有许多商业团体工作的经验。他说服他们需要对零售业销售员在商店做临场试验，以教导他们如何增加销售机会。那是大多数销售员会忽略的。为了证明这一点，菲尔斯博士将他的皮包绑在车子后面，拖着它在镇上绕了几天直到它变成破破烂烂的。然后他把信用卡、钱还有驾照放在里面。接下来他走进一家店买一条领带，通常按照一般习惯领带会摆在皮包的旁边。他将皮包从口袋中拿出来并且故意让它掉到地上。钱、信用卡和其他物品散落一地。在这个小镇中同样的事在不同的店中平均可以发生5次。收银员总是帮他把东西捡起来。有时候他们会很不屑地看看让他称为皮包的丑陋东西，除了领带外，没有一个人建议他应该额外地考虑一下购买个新皮包。菲尔斯博士想要传达的图画已经非常明显了。销售训练的重要性是不容忽略的。对民众、商人以及商会会员的利益都可以很清楚地看出。

附带说明，这对任何领域的努力都是真实的。刑案的律师花了数百小时研读、调查为他将在法庭上所花费的时间做准备。同理可适用于外科医师为手术做准备，运动员以及专职业务人员身上。伟大的骑师那叙亚在不到一个小时内赢得一百万元，但他花了数百小时在练习如何在各种气候以及各种场地上表演。以适当的准备增加应付各种状况的能力，他可以善加利用每一个机会。金克拉想你已经得到蓝图。当你花时间在训练你的专业技巧时，一个职业足球队为星期天的比赛准备，或者一个拳击手为比赛准备，你开始了解在一般的拜访里会有一个巨大的跳跃，影响你达成销售的比例——而大部分销售界的人都会错过它。

佛瑞德·赫曼应用一个金克拉所听过的最快速最有效率的文字图。他主导一项针对一家大型石油公司加油站服务人员的训练课程。佛瑞德最主要的目的，是要教导服务员如何卖出更多汽油(在那时候，服务有许多种，但加油站只顾着卖出更多的油)。当服务员举起油枪检查油量，佛瑞德教他们走到驾驶人员面前说：“你需要5夸特。”佛瑞德指出这是恐惧的动机。他画出生动的图案。是不是呢?这很容易看出客户心中的恐惧，因为服务员说：“你需要5夸特。”车主可以想到他的引擎出了问题。大部分的人都会往坏处想，想到车子，然后5夸特的油是很骇人的。佛瑞德说车主一定会赶紧从驾驶座里跳出来。“你说什么，我需要加5夸特的油?”然后这个服务员平静地说：“你的油脏得吓人，你应该在马达毁损前把它换掉。这只需要花数分钟你便可以继续上路了。”最后一句又是另一个图案，不是吗?

你要让潜在客户知道你的销售会为他在使用时带来喜悦的画面，就因为你卖的是产品的功用。当你完全熟悉这样的过程以及它所带来的利益，你将会将它应用于工作中，直到图画销售成为你的第二天赋。让你的内心好好回想金克拉在本书中为你画出的蓝图。当你再次读本书时也要把这些文字图谨记在心。金克拉要再次提醒你，当你反复阅读本书时将会获得更多的点子，做更多笔记，将会更加铭记在心。每一次阅读你都会比前一次更有所领悟。经由本书勾画出的是满足与喜悦。理由很简单，不过你要卖的不是产品是什么东西，而是这项产品有怎样的功用，而这需要一定的联想。譬如：每年有超过500万支1／4英寸的钻子被卖出。其实没有人要一支1／4英寸的钻子。他们要的是1／4英寸的洞。

每年有数十亿元的化妆品被卖出，但事实上没有人要唇膏、眼影、腮红等，她们要的是更加动人的容貌。她们要闻起来有舒服的味道，具有魅力并成为异性所期待的对象。你卖的不是产品的样子——而是它们的功效。看看电视上的广告，你将听到文字的描绘并看到产品使用者享受产品所得到的喜悦与利益的实际画面。汤姆·诺曼用信函来传达后续销售成交法的文字画面。他训练业务人员在达成销售后写信给顾客。这也就是后续销售，通常为训练课程所忽略。它的重要性应该是很明显的，因为当你做成生意时你需要继续维持这项销售。汤姆鼓励他的客户也和他保持通信，这是他在直销界应用数年的方法。他鞭策业务员在销售成功的当晚，写信给他的客户，无论这个交易是在家里或者在办公室内达成的。汤姆坚持信函要用手写。使用办公室的信纸也无所谓。但更重要的是你要在信封上写下住址，并且贴上邮票，这比使用邮戳看来更像是私人信件。信中要写上：“对于你的款待我要表达个人的感谢。我非常高兴拜访你和你的家人。我很荣幸你选择我们的产品，并且你将受益于它所带来的成果。我会和你继续保持联系，以便将来你有其他需要我服务的地方。同时，假如你有任何需要协助的地方，请不要客气，尽管和我联系。”

这封信勾勒出一些画面，并给新客户一些真诚的震憾，确信他做了正确的选择：

感谢你的款待，

让我有一次愉快的拜访。

我以你为荣。

你将会得到益处与满足。

假如你需要或要求协助，

请与我联系。

他画出这样一个业务员真的在意与感激你给他生意的画面，当你有问题出现时他会帮你解决。他要让顾客确信“我不会因为你买了产品便不再照顾你”。他勾画出业务人员是以人和服务为导向。这个方法可使你达成更多业绩并建立稳固的销售生涯。

所有优秀业务员都应该学会画图，并以构图追求大型、永久性的销售!

一名优秀的商人如同一名怀有仁心仁术的医生。医生说：“还尚未确定是恶性肿瘤。”商人说：“我认为尚未需要详细检查。”“尚未”这个字画出潜在客户心中的恐惧。问题：你不希望医生告诉你，如果你没有采取某些行动，你的良性肿瘤可能转变成恶性的?你希望你的技师没有告诉你，假如你没有检查轮胎，你将多花5倍的钱在你的避震器上?以业务员和客户的身份来思考，你想如果一个业务员对客户冒了若干的风险，购买数个可以增加效率或得到购买的乐趣没有积极的关心?动机是关键。假如你鼓动潜在客户购买更多个别的商品，因为如此一来你可以赚得更多，那你就不过是一个小贩。假如你鼓动潜在客户基于他的利益，也兼顾你的利益而购买更多项产品，表示你相当“专业”。当你知道潜在客户心中的需求时，你将售出更多商品，并节省客户的交通与购物时间。这是千真万确的——假如你可以帮助每个人得到他们想要的东西，你就可以得到你生命中想要的任何东西。我曾经见过不落俗套的文字描写之一，凯悦饭店的菜单。这是印地安那州印地安那坡里斯的凯悦饭店，他们在菜单上使用的形容词真实地刻划出动人的图画，让你情不自禁地点了好几样食物。想象力在此延伸，以下摘录其中几段。标题上是“缤纷的沙拉，加州画家的调色盘”。“当季最新鲜的草莓、香蕉、香瓜、凤梨与葡萄铺满在优格与乳酪点缀的西瓜上。”，或者这样的：“特好吃的菠菜”、“新鲜菠菜叶缠绕着磨菇、培根与蕃茄脆片，再加上超级热蜂蜜培根装饰。”“专为蛋白质爱好者而设计”。“沙朗牛排爵士指挥新鲜蔬菜、水果与蛋管弦乐团为听众演奏碎生菜伴随冰冻优格以及乳酪。”“丰富的田园三明治有新鲜芭乐、瑞士乳酪、蕃茄与顶上加生菜的蜂蜜小麦面包，并环绕着新鲜生蔬菜再淋上我们的艾斯奎尔酱。”是的，他们真是最佳的文字商人，他们知道如何让这些文字掷地有声，让人垂涎三尺，金克拉在这个地方用餐过好几次，他们会让他们卖的东西鲜活起来，让你无法拒绝。

另一个例子，在与伯尼·洛夫齐克一起为“世界”经销商工作时，金克拉遇到许多不寻常的机会。金克拉从没有忘记，当“世界”经销商开始贩卖巴伐利亚瓷器时的情景。伯尼已经前往德国与漂亮的巴伐利亚瓷器制造商交涉合约。他被授权可以选择自己的样式甚至有为他的公司设计的特别样式。这里出现了一个非比寻常的机会来应用文字画面与创意。在卖给单身女子嫁妆时，“罗曼史”或“故事”和样式的结合是相当重要的。每一个几乎都有适当的安排，唯有一个例外，它是非常独特的样式，但是没有一个适当的说辞适合它，伯尼觉得很难为市场接受。在第11个钟头时，也就是在新瓷器产品说明会的前一夜，伯尼和金克拉终于想出点子。说明会当天他们展示的瓷器，让那些观众为其品质与美丽而发狂激动着。一个又一个不同花样的产品被展示出来，人们因自己的品味而对不同样式产生好感。当这个独特样式上场时，金克拉停了一下，注视着听众，微笑着说：“伙伴们，当你把这个样式从你的展示盒里拿出，放在女孩的面前时，你要看着她，灿烂地笑，然后说：玛莉，现在我要展示的为‘哇与啊’样式。我们之所以这样叫它，是因为每个见到它的女孩，不是说‘哇!’就是说‘啊!’。这也是你后半辈子听到在你晚宴的客人所说的话。”这时金克拉同样把这个晚宴用的盘子从样品盒里取出。把它拿到观众前面，当然可以确定无误——毫无例外地每个人不是说“哇!”就是说“啊!”。这个特别的样式成为最畅销的样式，且是其他样式两倍的销售额。它会发生在任何展示会场上，但是伯尼·洛夫齐克完全相信，运用一点灵感的样式介绍影响整个销售力。可以把这个方法运用到你的销售中。举例来说：假如你的客户在仕女用品店中，不知要如何选择适合她的洋装或者外出服。我将鼓励你穿一件“哇!”与“啊!”外出服。假如你有洞察力，花一点时间你便可以知道真正适合顾客需要的是怎样的服装。大部分的服装店有专为特殊购物者量身制作的外出服。然而顾客经常不知道该选这一件或者另一件。在这个适当的时机，你不会只有3或4套外出服。当客户不知如何选择时，你应该告诉她：“我刚好有你想要的款式，我相信那正好是你要找的。事实上，当你穿上它，你的先生一看到只会说出‘哇!’或‘啊!’”。然后再笑着说：“因此实际上我们将它取名为‘哇!’与‘啊!’。”显然地，这样的方法或许适用在某些消费者身上。相同的方法也可应用在当你要卖出一栋炫人的房子或者一部漂亮的汽车时。这方法也可以用于卖珠宝、画与漂亮的家俱，或者其他许多产品上。你甚至可以将它应用于销售高尔夫球杆上。销售人员在向潜在客户解说球杆时也可以这样说：当你准备击球时，所有的人会说“哇!”或者“啊!”。

温馨、描述性的文字图对顾客决定买还是不买有重要的影响。是的，文字是可以带来不一样的结果，因此你需要成为一个“文字商人”。你必须学习如何有效地将文字运用成画面，善加利用这样的潜能可以让你达到专业推销员的巅峰。

让金克拉以你可以克服的遇到的最难缠的人，并且以过去成功的推销员所用过的许多话、程序和技巧来教导他，来详细说明刚才最后一句话的意思。然而，这些用语、程序、技巧的效果深受推销员个人信用度限制。销售过程中，最重要的还是推销员本身。在许多研究中，包含了许多可贵的信息，完整地支持了这里所说的信用很重要的主张。事实上，整篇报告中，这因素一直都是显示一致的影响结果——推销界的顶尖好手发展出与顾客一对一、面对面的方式来建立信任。他们以个人责任感使交易成功来维持信任，也就是说把公司人力资源做最有效的分配，以用来对顾客做到持续性最好的服务。

——引自延边人民出版社《挖掘你的销售力量》

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张北县13881838440： 怎样与顾客拉近距离 - ？
仰叶欣欣： 让他觉得你这样做是为了他好, 一、首先要有良好的态度,包括: 1、对自己的态度:自信,坚信自己的能力. 2、对产品的态度:爱所销售的产品,坚信其质量和远景. 3、对客户的态度:客户是衣食父母,既是被拒绝也要心存感激. 4、对...

张北县13881838440： 怎么样才能接近客户 - ？
仰叶欣欣： 我个人认为!现在的销售已经不单单是质量和服务的竞争!也不仅仅是广告和产品外观的竞争,应该更加体现在你的企业品牌和产品品牌的作用下!首先卖产品要让客户先了解你所在公司的背景!企业精神等.在从情感化的角度来引导消费者到精...

张北县13881838440： 怎样才能走进客户? - ？
仰叶欣欣： 你先要知道自己想为客户提供什么东西,然后这个东西是不是客户所需要的,如果是他所需要的,那就想办法找到一个接触点,让你们两个有沟通,用自己的方法让客户认同你、认同你的产品或者服务,然后让他成为你的忠实客户.如果产品不是他所需要的,而他也可以拥有的话,你可以去开发他的需要,有时候一件产品并不是别人需要才开发的,每个人的需求也是可以开发的,这也是一个接近客户的机会,那你怎么去切入了,反正就是要找别人感兴趣的或者能引起别人眼球关注的,o(∩_∩)o...

张北县13881838440： 浅谈专卖店销售如何接近顾客的基本技巧 - ？
仰叶欣欣： 这方面做的好,不但拉近了与顾客的心理距离而且还可以尽快地促成交易;反之,未开口便吓跑了消费者. 试谈如何接近顾客的一些基本技巧,如何掌握顾客消费心理和消费行为促成销售. 1、“三米原则” 就是说在顾客距离自己还有三米远...

张北县13881838440： 新销售员如何接近新客户?？
仰叶欣欣： 接近客户,与客户的第一次接触对于新销售员来说,是一个很高的门槛.最容易被客户拒绝的时候也在这个时候,没有一定的接近方法,新的销售员很难获得与客户交谈的机会.因为陌生人相识,压力极大.再说销售工作被很多人误解,也被一...

张北县13881838440： 怎样引导顾客 - ？
仰叶欣欣： 销售七步曲: (1)等待顾客 (2)迎接顾客 (3)了解需求 (4)推荐商品 (5)达成交易 (6)推荐关联产品 (7)欢送顾客 第一步:等待顾客: 正确的姿势:面带微笑,不要有厌恶的表情,保持目光接触,不要盯着顾客看,会使顾客紧张,...

张北县13881838440： 做服装导购员怎样才能够和顾客拉近距离,总是感觉做不到心里想的那么好,放不开 - ？
仰叶欣欣： 人的想象和现实是有差别的.要和顾客拉近距离就要知道他们在想什么,怎样做才能满足他们的需求.作为服装导购员,你对服装的理解要高于顾客,因为有的时候就连顾客都不知道买什么.这时你需要争取潜在的顾客(当然,人家要真是不买你也没办法!所以要注意观察.),和顾客最接近的距离是成为朋友,所以,象朋友一样的对待顾客是最好的.

张北县13881838440： 销售过程中应该怎么去接待顾客 - ？
仰叶欣欣： 观察顾客类型,确定讲解方案 通常顾客很难判定是属于哪一种类型,但可判定是接近哪一种类型,试探地用相应方法接近他、说服他.尤其在售卖的过程中,导购员一定要注意认真倾听顾客的感受,观察顾客行为,并做出相应服务措施;推销中...

张北县13881838440： 寻求良好的销售技巧？
仰叶欣欣： 作为销售人员,你必须对你所要销售的产品有足够的了解,并且你还要明确你的产品所面对的消费人群,再者你还要学会分析你的产品在同类产品中的优势和劣势以及产品在市场上的供求情况,从而制定 你的销售策略和计划,使自己更好的完成销售任务.同时还要具备的一些素质,衣着整洁、大方自信,面带微笑,能言善辩这是基本,积极好学,察言观色,随机应变这是附带,圆滑交际,守时守信这是必备. 试着去做好这些,对你会有所帮助的~!~

张北县13881838440： 如何抓住客户的心理呢?？
仰叶欣欣： 1、首先套近乎,去取得对方的信任,迎合他的观点 2、适时推出你的产品,讲优点时不要太绝对,不要夸张,另外,可以适当告诉对方你产品的不足,当然这个不足跟其他产品比起来还是要好一点的,或者说就是要避重就轻地说下缺点,这样有助于取得对方的信任 3、无论成功与否,都要笑脸相送,说不定他就是你的商品信息的传播者