房地产前期策划之:市场定位

房地产开发前期策划的目录~

第一章 掌握前期策划要点，为项目开发系统备战核心操练术1：三大条件检测前期策划优劣一、条件一：房地产前期策划的四大规定动作二、条件二：监督两类问题，提升前期策划正确率三、条件三：严查注意事项，完善房地产前期策划核心操练术2：应对投资风险。做足前期策划准备一、投资分析：把关投资分析，发挥前期策划功能二、投资风险：前期策划关注的六类房地产开发投资风险三、防范风险：发挥策划作用，防范规避房地产投资风险实战兵器示范1：湖南金润·蓝湾前期策划方案一、区域环境：地产行业复苏，商业项目抗跌性强二、SWOT分析：监督确定金润·蓝湾项目定位三、客户分析：目标消费群特征分析四、项目定位：商业+商住两用公寓五、形象传播：整合传播口号，演绎传播概念六、经济分析：综合考虑该地区的购买力，初步定价七、营销策略：带动人气和舆论关注，建立品牌形象实战兵器示范2：成都青城·国手苑前期策划方案一、开发背景：青城山旅游市场及旅游现状二、定位方向：塑造“围棋文化”的项目品牌三、项目前景：围棋旅游主题极富地方特色第二章 展开前期市场调研，为经营决策做参考核心操练术1：掌握重点技巧，研习房地产市场调研方法一、调研准备：解决房地产市场调研基本问题二、调研目的：明确房地产调研目的体系，增强实践性核心操练术2：房地产市场调研实操指引一、调研流程：把握房地产市场调研实操核心二、理论基础：领会指导房地产市场调研的规定动作实战兵器示范1：江苏省张家港市房地产市场调研一、城市概览：城市发展基础良好二、土地情况：小面积地块市场接受度高三、市场交易：2009年上半年房地产交易升温四、城市规划：“一城、双核、五片”与发展特色支柱产业五、调研结论：中、西区楼盘具港城楼市代表性实战兵器示范2：内蒙古包头市房地产市场调研一、城市规划：重要的基础工业基地二、市场特征：包头市房地产市场基本处于平衡发展状态三、住宅市场：包头市五大区域住宅市场特征调研四、市场考评：房地产市场以昆都仑区与青山区为发展重点五、具体地块分析：优劣势明显，开发周期长第三章 做好定位分析，为项目开发塑型核心操练术1：准确定位项目，为营销扫除障碍一、定位原则：明确房地产项目定位的原则二、定位体系：践行房地产项目定位的五大体系核心操练术2：按图索骥，指引项目定位操作法一、定位方法：抓住项目定位方法，领会定位窍门二、定位分析：四类分析敲定项目定位实战兵器示范1：浙江某度假区项目定位分析一、项目定位：以专业角度判断项目定位方向二、对比分析：通过研究租赁市场与购买市场确定项目定位实战兵器示范2：广州某社区MALL项目定位报告一、商业规划：海珠区商业布局散零，档次不高二、商业环境：周边商业发达与项目功能吻合三、SWOT分析：项目交通优势明显，消费能力不足四、项目定位：新生代社区MALL第四章 房地产项目可行性研究策略核心操练术1：透视可行性研究价位，项目开发赢在起跑线一、研究价值：挖掘房地产项目开发可行性研究价值点二、研究核心：解析房地产可行性研究的两大核心三、研究流程：房地产可行性研究工作流程的五个步骤核心操练术2：启动关键点，最大化可行性研究价位一、研究要点：房地产两大项目可行性研究的核心要点二、检验条件：衡量房地产可行性研究质量的三大条件实战兵器示范1：金华宾虹路地块可行性研究报告一、项目概况：全面勘察地块开发价值，研究项目条件二、市场分析：微观市场中的项目横向对比研究实战兵器示范2：2009年武汉某住宅项目可行性研究报告一、项目概况：项目开发背景、环境及动因二、市场预测：对项目所处市场环境进行细致研判三、项目方案：确立建设规模、产品方案以及投资依据四、选址方案：遵循选址原则确定项目位置五、环境保护：运用节能新技术减少项目对环境的破坏六、环境分析：监控及改善项目施工过程的环保措施七、安全保障：加强劳动安全监管，防范不安全因素八、人力资源：优化组织机构与人力资源配置九、项目实施：采用平行施工的方式，细分项目数量及单价十、融资方案：项目通过预审的关键十一、财务评价：分析项目投资开发的概率十二、社会评价：提升区域就业机会十三、风险分析：减少项目投资损失十四、研究结论：项目以大体量开发较合理十五、附图、附表

　掌握并分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。　　一是完成房地产项目的市场调查工作，　　二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，　　三是进行有独创性的策划。　　策划方案应包含的基本项目包括：　　（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告　　(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议　　(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

　　房地产前期策划之:市场定位
　　市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。
　　和一般的实体商品一样,房地产项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，根据上面定位的理论来指导实践，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析：
　　1、竞争对手分析。
　　在“房地产前期策划之：竞争对手研究”中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手，之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。
　　2、目标顾客分析。
　　同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。
　　3、自身分析。
　　这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。
　　在此不得不说的是，项目的市场定位，不但与建筑的设计密切相关，同时奠定了以后广告推盘的基础。广告公司对楼盘项目的包装，是根据房地产项目自身原有的优势，加以语言、意境等等的美化包装，而不是让广告公司做推盘时才去挖掘卖点的。房地产前期策划之:市场定位

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蓟县13844341216： 房地产前期策划之:市场定位 - ？
塞送天诺： 房地产前期策划之:市场定位市场定位,也被称为竞争性定位,是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度,挖掘自身潜力,塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客.遭遇...

蓟县13844341216： 房地产前期策划的要点? - ？
塞送天诺： 房地产前期策划之:市场定位市场定位,也被称为竞争性定位,是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度,挖掘自身潜力,塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客.遭遇...

蓟县13844341216： 房地产项目如何做市场定位 - ？
塞送天诺： 先是对项目的规划定位,包括景观,朝向,主入口摆放,人车道设置等.其次是对产品的定位,产品类别(高层,小高层或是别墅),产品规模,户型面积和所占的比重等.然后回到推广的环节,这里包括 一是目标受众的定位,二是项目形象的定位

蓟县13844341216： 如何进行楼盘的市场定位 - ？
塞送天诺： 楼盘的市场定位,完全是开发商为了将自己的楼盘产品进行有目的性地、有选择性地、有较强针对性的销售或推介进行的一种客户定位.要探讨的就是产品的市场可行性究竟如何?产品准备卖给谁?对自己的产品进入市场的把握如何?产品的市...

蓟县13844341216： 如何做好市场定位和市场调查呢? - ？
塞送天诺： 通常而言,房地产项目前期的市场定位工作主要要解决如下三个方面的问题: 1)项目的目标客户;2)项目的产品定位;3)项目营销推广方面的建议. 具体来说,第一个问题就是要为该项目的目标客户做一个形象的描摹.包括目标客户的人口...

蓟县13844341216： 如何定位客户 - ？
塞送天诺： 房地产项目策划主要围绕项目定位进行,在项目定位决策过程中,由市场定位、功能定位、身份定位等形成了一套完善的定位系统.再考虑竞争以及趋利避害的需要,往往就形成了差异化定位系统.在这套差异化定位系统中,市场定位无疑是重...

蓟县13844341216： 房地产项目如何定位?求具体定位方案~ - ？
塞送天诺： 这个东西策划公司是要拿来卖钱的,你在这里问,地方和方式都欠妥.如果目的是学习方案的制作,建议最好找个代理公司,在实践中学习.如果目的是想找人帮你做方案,那就去找个专业代理公司,给钱做吧,行有行规.你问人要现成的方案,这些东西都和开发商签订了保密协议,违约要遭追究责任的.何况你连悬赏分都没得,别人何必多事……

蓟县13844341216： 房地产策划的定位 - ？
塞送天诺： 楼盘公开发售前,要做好充分的准备,要进行周密的策划,不打无把握之仗,不能匆忙上阵,持以简单、粗放的营销心态,一定要有十分的把握.因为楼盘在发售前,社会对此知之不多,不太了解,精心的准备,意味着已经具备了抢占市场份额...

蓟县13844341216： 名词解释:房地产目标市场定位？
塞送天诺： 房地产项目如何定位 定位决定了一个地产项目的成败.一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源,而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归.很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好,但是最终楼盘还是以失败而告...

蓟县13844341216： 前期定位做不好容易影响地产以后的销量吗? ？
塞送天诺： 是的,房地产开发前期策划着重从市场调研、项目定位、可行性研究三大方面对房地产开发前期策划进行分步解析.前期对市场分析了解不足,会直接导致后期定位,所以地产的前期策划关系着以后的销量是肯定的,你可以去找广州旺地,他们专业的.