一线热点城市多举措“降温”楼市

一线城市楼市降温，房价下跌何时可期~

未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结 的人口红利，有望因此重获生机。

不会下降一般来说

日前，以上海、深圳为代表的一线热点城市密集发布调控政策，给前期楼市上涨“降温”。近期地方“两会”陆续召开，努力解决好住房突出问题成为各地政府关注重点。
业内人士表示，房地产调控趋势是一城一策、房住不炒，维持房地产市场平稳运行，只要上涨过快必然会导致调控升级。不排除后续个别城市调控政策加码的可能性。
热点城市调控趋严
1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求；优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度等。
此后，上海将法拍房也纳入了限购范围。上海市法院指出，上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，法拍房虽然在交易中是非主流，但从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款，但后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房也成为投机的门路之一。法拍房施行限购是对原有限购政策“补漏洞”，一方面是确保限购限贷效果，另一方面是继续震慑市场，说明调控政策储备还有很多，对市场乱象给予精准打击。
除上海外，深圳也加入了楼市收紧调控行列。1月19日，深圳市住建局发布《关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》，规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下（此前只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记），目前已暂停夫妻婚内更名。
多位房产观察人士指出，深圳此举是给“7·15”新政“打补丁”。过去，不少炒房客借助政策漏洞，与有购房资格者假结婚来获得购房资格。新规执行后，靠假结婚获取购房资格已行不通了。
部分城市房价上涨
中国证券报记者观察到，上述发布楼市收紧政策的城市，2020年房价都经历了较大幅度上涨。
中介人士指出，一线热点城市每一轮房价上涨，学区房涨幅都靠前。学区房流动性强，易出手，是很多投资者首选的目标。一线城市大规模引入人才，加之放开二胎政策，学区房需求增长，供需关系比较紧张。
国家统计局数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。
2020年，杭州、深圳、南京、成都等地都出现了“万人摇”现象，部分新房因为限价，出现明显套利空间，导致假离婚、假落户、假人才出现。热点地区政策调控升级主要是为了打击“万人摇”现象。
中原地产首席分析师张大伟指出，从最近几个月市场波动看，部分城市房价依然上涨，特别是华东与华南等区域。房地产调控趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场平稳运行，只要上涨过快必然会导致调控升级。
解决住房突出问题
随着近期地方“两会”陆续召开，努力解决好住房突出问题成为各地政府关注重点。
1月23日，据北京市政府新闻办公室官方微博披露，北京市十五届人大四次会议指出，今年北京将完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。
此前，住建部部长王蒙徽指出，要解决好大城市住房突出问题，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽提出，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策，整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险，降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。同时，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。另外，还要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。
老旧小区改造方面，1月20日，住建部对外披露，根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。此前，国务院办公厅确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，按此计算，2020年全国新开工改造城镇老旧小区个数已经超额完成预定目标。

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