租赁住房补短板集结号吹响 房企租赁业务或将迎价值重估
作者&投稿：茹康 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
岁末年初，住房租赁行业利好政策频出，1月6日，在收紧房地产贷款之后，央行明确“力挺”住房租赁市场。目前看来，租赁住房成为解决大城市住房问题突出有效的思路，有望成为今年住房工作的重心，政策推进下，房企在住房租赁领域也将迎来新机遇。
租赁市场将迎“强管控”
12月29日，北京市人民政府新闻办公室召开北京市“回顾‘十三五’展望‘十四五’”系列新闻发布会，会上提出“十四五”期间有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系的5条举措。
相比之下，“整顿秩序”成为上海的关键词之一，同日召开的上海市政府常务会议进一步就整顿规范上海市住房租赁市场秩序进行了部署，会议原则上同意《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。
同样是在12月29日，深圳也对租房市场释放利好信号。深圳市市长强调，住房问题关系到民生福利，将会加快租赁住房建设，盘活存量住房和土地等资源，不仅要充分发挥骨干企业在其中的作用，还鼓励社会力量参与租房建设。
北上深三地不约而同在同一天部署推进租赁住房相关工作，源于不久前中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为重点工作，强调要高度重视保障性租赁住房建设的定调。此后召开的全国住房和城乡建设工作会议亦明确，2021年的重点工作之一是大力发展租赁住房。
种种迹象表明，租赁市场的“强管控”时代即将到来，租赁行业有望逐渐告别“野蛮生长”的时代。
对此，中国企业发展联盟副理事长柏文喜表示，一线城市和一些核心城市房价过高，导致年轻一代无法通过买房解决居住问题，缓解住房保障的社会矛盾及维护城市的可持续发展，是中央出台住房租赁相关政策、地方出台配套政策的原因。
上海中原地产首席分析师卢文曦则进一步表示，2020年长租公寓的爆雷造成了较大的社会影响。一方面，长租公寓爆雷事件频发意味着租赁市场监管要被提到比较高的位置上来，租房的合法权益需要得到保障，市场上多级多梯度消费的模块仍需健全；另一方面，由于租购之间权益落差较大，买卖市场吸收了过多的社会资本，有机的租赁构成可以分化销售市场的压力。
房企租赁业务迎新机
据流动人口发展报告显示，2020年我国流动人口达到2.82亿人，租赁人口总数近2亿。而从供需比看，大多数的城市供应普遍跟不上需求，热点城市供应缺口尤为严重。“2021年，推进及规范租赁市场发展将为房企带来新的发展机会，为房企提供一个可持续发展的重要业务方向。”柏文喜如是表示。
但毋庸讳言，当前发展租赁住房市场仍面临诸多挑战，高成本的资金、稀缺的土地、缺乏效率的运营以及税费等多个因素极大地限制了租赁住房市场的发展。柏文喜即指出，目前相关的金融与资管市场不够成熟，金融产品与工具也不够丰富，这些都会给房企拓展租赁市场带来困难与挑战。卢文曦则认为，租金回报率低，也在一定程度上限制了市场的发展。
住房租赁发展难，从2020年长租公寓遭遇的寒冬中可窥一二。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的导火索，但若深究原因，长租公寓品牌以包租为主的商业模式单一、灵活性差，导致其抵抗市场波动能力不足。且这一模式盈利空间狭小，企业若倾向于采用“高收低出”的模式扩张使用长期预收款，则容易引发资金链断裂或陷入租金贷扩张的陷阱。
对此，柏文喜表示，长租公寓运营企业做的是“二房东”的轻资产模式，企业资金实力不够，过高的财务杠杆会引发企业风险乃至爆雷。而房企的长租公寓多为自行开发与持有的重资产模式，且自有资金相对雄厚，因此发展和运营会相对稳健，但发展速度往往赶不上轻资产模式的长租公寓品牌企业。
卢文曦则指出，相较而言，品牌开发商旗下的长租公寓可以使用资产抵押以供融资，因此具备天然的优势。但他同时指出，能否吸引房企投资发展租赁业务，关键仍要看金融体系的支持力度，其次资金监管等制度也亟需规范。
而进入2021年，这一状况或将迎来改变，新年伊始，支持住房租赁的金融政策即稳步推进。元旦前夕，央行、银保监会发布房地产金融政策新规，自2021年1月1日起实施，严控房贷规模的同时将住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，给银行发展住房租赁金融业务开了“绿灯”。1月6日，央行召开的工作会议再次要求落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。
“在三道红线和涉房贷款分级管理对资金端的预期压力之下，此举将会引导和迫使房企更多地进入和布局租赁住房市场，”柏文喜表示，住房租赁业务在房企业务与收入中的占比将会快速提高，而且住房租赁可能也会成为一些房企业务布局与转型的重要选择。
此外，从源头上增加租赁住房供给，也将成为补齐租赁住房短板的关键举措之一，为房企布局租赁市场提供便利。12月24日，福州以“限地价、公开招标”方式出让一宗集体租赁住房用地。北京首寓商业管理有限公司以6520万元成功中标该地块，该公司隶属于龙湖集团旗下的租赁住房品牌龙湖冠寓。据悉，2021年福州将进一步加大集体建设用地建租赁住房的试点规模。
而一线城市中，以上海为例，其2020年共完成19宗租赁住宅用地的出让。上海表示，面对即将到来的新的一年，上海将进一步保证租赁住宅用地供应，目前有共计13宗地块计划于2021年1月出让，可提供至少1.7万套租赁住房。
住房租赁领域一派欣欣向荣，12月29日各地释放利好信号后，世联行、国创高新、三六五网、我爱我家等租赁企业普涨。未来，租赁业务或有望同物业业务一样迎来价值重估，成为房企竞相争夺的新赛道。
卢凡维敏： 【三去一降一补是什么】 “三去一降一补”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板. 去产能即化解产能过剩,是指为了解决产品供过于求而引起产品恶性竞争的不利局面,寻求对生产设备及产品进行转型和升级的方法.受国际金融危...
巴楚县17836501061： GPS制导的“联合直接攻击弹药”JDAM在哪场战争中第一次投入实? ？
卢凡维敏： GPS制导的“联合直接攻击弹药”JDAM在科索沃战争中第一次投入实战.联合直接攻击炸弹(Joint Direct Attack Munition,简称 JDAM),是由波音公司为美国海军与美国空军联合开发的一种航空炸弹配件,1999年的科索沃战争中,首次用于实战.
巴楚县17836501061： 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括哪些部分? ？
卢凡维敏： 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分: 1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费; 2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费; 3.绿化管理费; 4.清洁卫生费; 5.保安费; 6.办公费; 7.物业管理单位固定资产折旧费; 8.法定税费.
巴楚县17836501061： 房屋不应计算为公用建筑面积的有哪些? ？
卢凡维敏： 1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分. 2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积. 3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积. 4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积. 5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积.
巴楚县17836501061： 西安商品住房的“一房一价”是指什么呢? ？
卢凡维敏： “一房一价”是指开发商必须“明码标价”,在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息,包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况,公示后不得擅自上调.且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售.自2017年9月25日起,西安销售楼盘须公布房源实际成交均价和每套房源的具体报价.
巴楚县17836501061： 不能理解,目前各地的房产形势并不理想,郑州五月的红火会不会只是一? ？
卢凡维敏： 是真实的.尽管同样的红火不会月月复制,但高层释放出来的信息表明,楼市已近尾冬.
巴楚县17836501061： 帮忙找下厦门机场附近有没有租两房一厅的? ？
卢凡维敏： :金尚路) 所在小区:湖里区 房型:四室以上 (2厅1卫)租金:260 元/月 (押一付三,含物业取暖) 楼层:第2层,共5层 建筑面积:20平米(普通住宅,简单装修)房屋配置:自来水 / 民用电 / 管道煤气 / 有线电视 / 暖气 / 热水器 / 冰箱 / 电视机 / 宽带
巴楚县17836501061： 防城港住房公积金全额提取的情形有哪些?防城港住房公积金全额提取的 ？
卢凡维敏： 全额提取: 1、离休、退休,销户提取个人公积金账户全部余额. 2、出境定居,销户提取个人公积金账户全部余额. 3、调动,转出个人公积金账户全部余额 4、与原单位终止劳动、人事关系后满二年未重新就业的,证明由职业介绍所、人才交流中心或户口所在地街道办出具,销户提取个人公积金账户全部余额. 5、完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的销户提取个人公积金账户全部余额. 6、死亡或宣告死亡的书面申请须经已故职工原单位核实并加盖公章后有效,销户提取个人公积金账户全部余额.
巴楚县17836501061： 单位为员工缴纳公积金需要交什么资料 ？
卢凡维敏： 首先,要带上公司的营业执照、组织机构代码证及其他材料到所在地的公积金管理部门办理公积金登记证,取得专用帐号;然后就可以为员工办理公积金缴费手续了.新进员工购买社保和住房公积金需准备的资料: 一、 以往买过 (一) 员工身份证复印件和户口簿复印件 (二) 员工劳动合同 (三) 住房公积金管理中心名称 (二、从未购买 (一)员工身份证复印件和户口簿复印件 (二)员工劳动合同 注意事项: 1、 提供资料时,需备注员工的住房公积金的基数. 2、 是否购买意外伤害险.
