我想进商场但是找到招商部门，我应该怎样和他们沟通，

商场招商什么流程?~

商业地产招商问题简析

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、招商工作过程中的操作要点

1、市场调查
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

2、项目分析
项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

3、商业定位
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。

4、业态组合
目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5、招商
业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。

客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地去挖掘客户。

6、商业物业管理
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二、开发商在招商中常见的误区

1、盲目定位，不切合实际。
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、招商期望值过高。
期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费、水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期也是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相应就会短一些，如果这个商场的位置比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑是先让客户进来，把这个场子先做旺以后这个商场才可能持续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一个递增，这样的话客户从心理上比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。

3、过分强调市场环境的影响。
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略，有时候我们往往有一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域中更完善和强大，从而更有实力去竞争，最后站稳脚跟。

4、缺乏持续经营的商业管理观念。
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

三、如何克服招商中的问题
1、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。
商业发展瞬息万变，受诸多因素影响很大，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。在招商过程中往往会有冷场的情况，有时候想广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几？那么这种情况我们招商部门该如何面对？首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访，在竞争日趋激烈的今天，这种天上掉馅饼的事情几乎不可能发生，而这种现象最容易发生在刚参加这一行的新人身上。我们能做的是一定要走出去接触客户，同时吸收他们的经验，只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么，知道他们理想中的价位又是什么，在交流过程中你也可以听一下他们意见，建议应该经营什么东西，这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用，也许使你在工作中少走很多的弯路。

2、熟知商业运作及合作方式。
你面对的人是生意人，这些人见多识广，如果你对这一行很陌生，他对你产生不信任感，不同的行业有其不同的特点，比如饮食行业往往注重卫生环保、药品行业关注周边是否有医疗机构、文体用品行业则对周边是否有学校关注等。比如说签合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或许会偏向招商方，这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼，如果谈不好可能以前的一切努力就会都白费，因此招商方对合同的解释非常重要，那么如何解释？首先要吃透合同，包括补充协议、管理协议等都要吃透，要做到客户问什么都能很透彻地回答，有些新职员没有经验，对合同研究得也不深刻，因此在面对客户提问的时候就有些手足无措，不能很好地解答客户的问题，这样客户在心理上就有一种感觉，觉得合同不平等，从而不想签，那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。

3、学会分析项目的优势和劣势。
俗话说知己知彼才能百战不殆，在开始招商前一定要充分的了解清楚自身的优势和劣势，这样在招商过程中才能扬长补短，有的放矢，如果你对自己的产品都不熟悉，不清楚产品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你给客户介绍的时候一是很笼统，让人家感觉很模糊，没有具体清晰的形象认识，从而不能留下鲜明的印象，更谈不上引发客户强烈的进驻欲望。再者，如果你不了解自己的产品，客户有疑问也不能很好地解答，比如说客户指出了产品的某项短处，如果你回答得很含糊就很容易让客户抓住这一点不放，甚至放大这些短处，不见别的长处，但是如果你很熟悉产品的优势和劣势，你可以在承认产品短处的同时想办法引导客户发现更多的长处，任何产品都不完美，关键是要引导客户看到更多的优势带来的效益，而不是挑瑕疵。比如说我做过的一个楼盘，商铺的设计本身不是非常合理，开间太小，只有三米宽，长度却有12米，这样整体看来店铺就比较狭长，如果按照一般的感觉，行人路过很可能都不想进去，但是我们在介绍它的时候，有意识地引导客户将里面的部分改成存货区，或主推给做餐饮和美容的客户，建议他们将里面部分改成操作间和美容区，这样将商铺分成了两部分，看起来就不那么深了，只要再把店面布置得有特色一些，还是非常能吸引人的。又比如说现在的阳光100城市广场，中庭的空间很大，很休闲，而且是正方形，无论站在哪个方向来看，都没有死角，从楼上还是广场看任何商铺都一目了然，非常的通透，因此在招商介绍的时候这就要作为重点来介绍，因为你要知道广场是休闲、娱乐的场所，有广场的地方，就有冲天人气。

写清楚项目名称，经营类别等一些关于你的商品的信息。

很基本的，首先找个人跟他说，你想要入驻商场，需要联系谁，他肯定会带你去找对应的人。然后他们会详细的问你，对店铺有什么要求。就跟买房子一样的，他们会引导你怎么去做，很简单。其次，你需要关注的几个方面是：1、价格，去外面问下商场价格是多少免得被坑了。2、实地观察店面位置、人流量、消费群体。3、签订合同时候必须仔细看完所有条款，最好是拿回家和找点文化高的一起参详下在签订。

你是想进驻商场开设店铺营业是么？
很简单，带好您的意愿诉求、营业执照、各类许可证。向招商部门投递申请，如若申请通过，则当面进行协调沟通即可。
请与之沟通包括租金、店铺大小、水电等相关事宜。
签订好相关合同，准备好您的店面装潢、设计、货物，即可开张营业

问他们你要做的东西有没有在做的？经营的位置、面积、租金情况、合同期等情况

位置、面积、租金情况、合同期,人流

联系我，我提供方法给你

---

集美区13667613284： 我想进商场,但是怎么和那些招商部的人沟通 怎么才能更好,更多快,更有效的 - ？
父罡益迈： 如果你投资的项目适合商场,直接说出来就好了,那些人自然会招呼你了

集美区13667613284： 大商场招商,要想最后进得去,应该咋做啊,如要塞钱找谁啊?？
父罡益迈： 先去商场的招商办公室咨询,把你项目与产品的相关证明送上, 一般是谁接待你就谁可以说了算, 如果你的产品适合商场,进没问题,关键得有个好位置,塞钱就给主管招商的人.

集美区13667613284： 大家好 !我想问一个问题?我是一个做服装生意的,我平时都在路边上卖.但是我想进商场里卖,但我也不知 - ？
父罡益迈： 告诉你我就是做商场的 要是一般的商场 地摊货也能进.... 你只要去商场 招商部了解情况 看看有没有店铺..谈下具体细节...有的话你就可以租下一个店面 装修一下 随便起个你喜欢的名字 然后就可以把你的地摊货 放到店里卖了...除非是那些很大的商场 有很多规定什么的....一般小商场都不会管你的.....只要你按时交租 就行了....

集美区13667613284： 我想在商场开店,该找哪个部门,谢谢~~ - ？
父罡益迈： 市场部或销售部,他们会简单介绍下租金等问题.

集美区13667613284： 我代理了好几种食品想进大润发超市不知道怎么进 有知道的吗 谢谢给我指导一下 怎么进场 - ？
父罡益迈： 找超市招商或开发部,超市销售市场部之类的部门. 进大卖场的大众程序如下:仅供参考 1、首先是所有的执照、许可证等文件齐全. 2、剩下主要就是费用了. a、总仓配送费、退佣、烂货等费用按销量提10% b、新产品进场约400元/店/条码, c、5个节日+单店周年+总店周年=7个,500元/店/节日, d、还有就是促销活动的费用,一个海报约10000元,促销员管理费150元/周/人. e、每开1个新店要赞助约20000元3、有一种省钱模式,就是只供远远低于同类产品价格的超低价产品,可以只收第a项的10%费用,其他统统免掉.

集美区13667613284： 如何将加盟的品牌进驻商场? - ？
父罡益迈： 现在除新开的商场入驻比较容易,想进营业中或比较知名的商场都不是很好进,一般商场原先品牌比较稳定或者已经没有空余场地,除非是比较知名的品牌,不然他们不会轻易换品牌!(如果他们还有空余的场地也会从中选优招好的品牌)还有...

集美区13667613284： 我想去商场入住商位,新开的商场,请问怎么洽谈啊,需要了解什么 - ？
父罡益迈： 1、找招商部2、看商场的定位,自己的品牌是否满足进驻条件3、楼层、人流动线,未来规划,活动规划,房租,物业费,免租期,这些都得搞清楚

集美区13667613284： 想在商场里开店要联系哪个部门? - ？
父罡益迈： 到商场的招商部门.

集美区13667613284： 我想去沈阳各大商场做特卖,怎么能进场呢?要怎么和商场谈呢?？
父罡益迈： 首先,你得有授权书和质量合格证等齐全的手续(具体要看商场的要求),其次,你就得去各个商场的男装部找主管谈进场的条件.这些都得是一步一步进行的,不能着急. 我建议你,先去想要进的商场男装部去咨询一下.

集美区13667613284： TBJ服饰 韩国的品牌 我要进商场怎么进呢? 商场会让进吗?? - ？
父罡益迈： 1、找到相对应的服装楼层.2、找到相对应的服装楼层招商经理.3、提交你的品牌的宣传资料4、和招商经理洽谈5、不行则罢.行就进入到确定位置6、确定位置,设计店面、装修店面、进柜销售