作为一个二手房房产经纪人怎样把握客户心理促进成交？

二手房产权怎么算?~

如果自己着急入住，可以考虑购买二手房，二手房一般来说都可以及时交房入住。但是房屋产权是有年限的，如果购买二手房，需要考虑产权问题。那么，二手房的产权怎么算,产权会重新计算吗?所谓产权是指对房屋的所有权，而这个所有权是没有年限的，70年产权其实是指房屋的土地使用年限，一般住宅的土地使用年限都是70年，如果购买的二手房之前已经居住了10年，?那么这所房屋的土地使用年限还剩下60年，根据法律规定，待70年使用期限满后可以自动续期。土地使用权年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。购房者买到的一手房产权后，还要去掉建设期，到了二手房后，土地使用权年限仍是延续该土地的年限，年数也在递减中，因单套房屋的土地使用权与整个地块是捆绑在一起的。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条?土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一） 居住用地七十年；（二） 工业用地五十年；（三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；（五） 综合或者其他用地五十年。

房产办理证办理的流程分为以下几个步骤：申请-受理-查验-实地查看(视情况)-缴纳税费--不动产登记簿登记-发证1、申请登记当事人或者代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请及相关材料，如：身份证明材料，若委托他人为代理人的还应有代理人身份证明材料、授权委托书;房屋来源证明材料、登记原因证明文件;房屋界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料等。2、不动产登记机构受理不动产登记机构认为申请材料齐全、符合法定形式，应当受理并书面告知申请人。3、不动产登记机构查验不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：(1)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;(2)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;(3)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;(4)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。4、实地查看、缴纳税费房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、在建工程抵押、不动产灭失注销等情形，不动产登记机构可以进行实地查看(注意是可以不是必须);领取房产证之前需要先交纳相关的税费，以及公共维修基金。5、登记不动产登记机构认为权属清楚应在30个工作日内将登记事项记载于不动产登记簿。6、发证不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应

首先，带客户看房之前，经纪人要对准备看的房子有所了解。比如房子在哪个小区，它的位置，面积，户型，楼层，价位，装修情况，有无贷款，新证老证，怎么看房，周边有什么设施，学校等都要清楚，这就需要经纪人事先自己到地方勘察一遍，俗称跑盘，做到心中有数。你要知道从哪里走到要看的房子那对自己最有利。

勘察过后，对房子有了基本了解，再约客户看房。见面时间、地点要明确，比如上午10点小区南门见面。或者离约看房子近的地方有什么醒目显眼的东西，容易找到，约在哪见面也行，比如有个药店或者超市什么的。切记含糊不清，找不到彼此，浪费时间。

准时带客户到地方看房，介绍下房东客户，让他们彼此认识下谁是买房谁是卖房的，这时候房东会主动给客户介绍房子情况，客户有什么疑问也会直接通过房东得到答案。经纪人需要全程陪同，适当的时候帮房东或客户说说话，活跃下气氛，不能让房东和客户离开你的视线。

带客户离开后，问清楚客户的想法，对房子有什么意见，不满的地方有哪些，满意的地方有哪些，方便进一步给客户匹配别的房子。如果只是价格上的问题，就说明客户看中房子，要问出客户能出多少钱买这套房子，看中间差多少。这样这个单子就成了一半了，再继续两边磨合下，成交的机会就更大了。

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

周边有什么设施，学校等都要清楚，这就需要经纪人事先自己到地方勘察一遍，俗称跑盘，做到心中有数

相信不用医药或靠何种营养食品，一定有自己除病延年的妙法。

先，带客户看房之前，经纪人要对准备看的房子有所了解。比如房子在哪个小区，它的位置，面积，户型，楼层，价位，装修情况，有无贷款，新证老证，

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沈北新区15097843705： 我是做二手房的房产经济人,要怎么才能找到好的客源呢, - ？
磨盆精蛋： 首先,做地产比较忌讳经纪人主观的挑客.以及想尽量找所谓的“实在客”.任何一个客人在没有跟你成交之前,没有人知道他到底实不实在.如果经纪人过度的抱着这种心态去面对工作的话,久而久之会受到极大的影响.你只要首先把量给做...

沈北新区15097843705： 房产经纪人怎么找客户 - ？
磨盆精蛋： 首先,作为一个房产经纪人,最重要就是人脉,所以你真心对待每一个客户,自然你就有客户.其次就是陌生拜访. 你可以去小区门口啊 来人你就微笑说你好 然后给张名片 你战长了 人家就都认识你了 还有就是搞好和小区物业的关系喽 至于保安也很重要的 时不时的给买两个烟酒行楼

沈北新区15097843705： 房地产经纪人如何有效跟进客户 - ？
磨盆精蛋： 当我们对客户进行初步接触时,你很可能就已经参与到一个激烈的竞争行列中.很多同事在做业务时常常遇到被其它公司轻松的切入甚至丢掉.可以说任何一个业务人员在跟单时都会遇到诸如此类的情况.我们常说存在一定有道理,失败一定有...

沈北新区15097843705： 做房产经纪人怎么样让客户买自己的房子啊? - ？
磨盆精蛋： 客户需要多去联系,电话啊,网络啊这些,联系下,然后要让客户签单,你需要做的有很多,比如如何给客户分析说明你的房子的优势,比如自住的就有周边环境,生活方便,学校娃娃读书方便那些,如果是投资的话就要分析升值空间,政府的开发政策那些,周边楼盘的价格这些,还有就是如何逼单也很重要.具体的你可以去慧人房产人才网看一下,上面房产销售的资料比较多,希望对你有帮助~~

沈北新区15097843705： 如何做好一个优秀的二手房经纪人 - ？
磨盆精蛋： 想做好一个优秀的房产经纪人,要注意以下的细节:1、当接到客户时,不要先去判断客户的好与坏,要认真的对待每一位客户,都要有耐心,这样客户才能更完全信任你.2、要对公司所做的楼盘和所做项目做到了解(水电、物业、煤气、宽带...

沈北新区15097843705： 做二手房销售员怎样提高业绩,怎样找房源和客源,怎样 - ？
磨盆精蛋： 一,怎么提高自己的业绩,打铁还需自身硬!合格的业务员需要做到:1.心态;保持一颗平常心!这个是最重要的部分,很多时候可以让你兴奋的嗨到极点,有的时候低落的什么事不想做,要有一个好的心态就成功一半了!不问怎么样有计划的...

沈北新区15097843705： 房产经纪人要怎么做才能有大量客户 - ？
磨盆精蛋： 一、客人坐下来,一定要听到你的“赞美”,才有可能留的更久,以对方的面容、五官、头发、服装等为话题,让对方有“参与感”,才能引起兴趣、引起消费欲望.发呆等客人问话是最笨的接单人员.(主控全场才是优质门市) 二、接单时,...

沈北新区15097843705： 做房产中介要了解些什么,怎么才能做好? - ？
磨盆精蛋： 首先你要善于沟通`了解房屋知识```其次掌握房源了解房源````把握好客户```急时推荐房子 最主要的是带看量```如果你一天带客户看10套房子肯定会有成交的``这行就是累点``但钱赚的多 还可以锻炼人```这行压力也不小``要挺住``相信自己肯定会成功的``我就是这么走过来的

沈北新区15097843705： 房产经纪人怎么找客源?支个招呗. - ？
磨盆精蛋： 一、客户 经纪人在日常接触的客户中,成交的客户毕竟是少数,有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定.对于一个经纪人来说,这部分客户绝不能放弃,还要保持联络,使之成为潜在客户.这也是经纪人业务拓展重要的资源. 试问:作...

沈北新区15097843705： 房产中介如何跟进客源 - ？
磨盆精蛋： 1.每天定时打电话联系顾客 (联系的太频繁,没有实质性的东西与顾客沟通,顾客会觉得很烦) 2.让顾客打电话联系您 (这是做房地产中介的大忌,专业的置业顾问必须是主动出击) 3.设计跟进计划,按计划跟进 (跟进计划非常重,以及计划本身也需要不停地变化) 方法技巧 1、接触顾客的第一天内,最好要有一次短信联系顾客,加深顾客的印象; 2、接触顾客的三天内,最少要与顾客有一次电话联络; 3、接触顾客的五天内,最少要顾客看一套房子.