土地租赁手续及租金
关于租用土地的相关流程和法律上的问题如下:
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
第二十九条土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第四十四条划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》[20070830]
第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第五十六条以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局令(92)第1号)[19920308]
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知(一九九五年一月一日 [1995]国土[籍]字第8号)
三、关于国有土地使用权出租登记
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定,土地使用权出租,包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的,必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的,应按《城市房地产管理法》第五十五条办理,并在土地登记时注明租金中所含土地收益,土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(省政府(1992)第19号令)
第三十四条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时,出租人应与承租人签订租赁合同。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
第三十五条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时,出租人和承租人应在租凭合同签订之日起三十天内,按规定办理租赁登记手续。
三、公司能否将闲置土地出租给其他人
土地租赁权是一种用益物权,对他人所有的物,在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
现阶段,土地使用权出租分为两种类型,一种是划拨土地使用权出租,另一种是出让土地使用权出租。区分不同类型出租条件不尽相同。
出让取得土地使用权出租的条件:
(1)出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人,持有国有土地使用权证书,才能对土地具有处分权,合法地转移其土地使用权。(2)土地使用权出租时,出租人具有土地使用权证的同时,要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证,即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
(3)土地使用权出租时,以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金,并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。
(4)土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。
(5)共有土地使用权出租的,必须征得其他共有人的书面同意,以保证不影响土地的交付使用。
划拨土地使用权出租条件:
必须按规定将划拨土地转变为出让土地,这时才能进行出租,直接将划拨土地出租的行为无效。
划拨土地使用权出租其他条件为:(1)土地使用者为组织或个人。(2)领有国有土地使用证。(3)具有地上房屋的产权证明。(4)签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。(5)出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租,出租地上建筑物、其他附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租。
合法的土地租赁程序
租用集体土地,必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定,租赁期限六个月以上的国有土地租赁,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。
任何单位或个人进行建设,如果不符合规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地。在现实中,普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式,这一做法并不妥当,擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
确有特殊情况需要租用集体土地的,也必须先行征用并转为国有土地后,再按照下列程序办理租用手续:
(1)与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;
(2)在租赁合同签署后,由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;
(3)租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。
除此外,企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次,企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言,取得生产经营场地的方式较为简单,也容易操作,但需要注意的前提条件是,已有的建设用地及地上房屋,都是通过合法的审批手续取得的。
非法租赁土地如何处理
首先是协商解决。在政府主导下,由政府、村组、承租土地的第三方进行协商,达成一致意见后解除非法租赁合同。
其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定,“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。
第八十一条规定,“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处,要求村、组解除租赁合同,责令限期改正,并可给予没收和罚款的行政处罚。
另外,城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由,发限期整改及处罚通知,而后进行强制拆除。但必须指出的是,政府职能部门动用行政强制手段拆除后,由于承租方和村、组的租赁合同并未解除,承租方依然可以合同违约为由,向村、组提出赔偿要求。
第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向法院提起民事诉讼,要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后,法院可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定,并据此作出判决。
擅自出租集体土地现象如何预防
要从根本上破解农村土地非法交易难题,遏止非法租地的蔓延势头,必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。
一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责,加强沟通,密切合作,严格执法,加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人,规划部门不予核发建设工程规划许可证,建设部门不予核发建筑工程施工许可证,供电部门不予供电,工商部门不予核发营业执照,从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延,改变过去“多家用地,一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度,齐抓共管,形成合力,充分发挥监督机制的整体效能。
二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同,按照无效合同的处理原则进行处理,进一步提高对土地非法交易的打击力度。
三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容,完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为,规范集体土地管理有着重要的作用。同时,应建立健全集体土地评估制度,对农村集体土地进行科学的分等定级,评估出合理的地价,使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上,从根本上防止集体土地使用权的非法交易。
四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地,村集体和村民可以得到很大的经济收益,因此,集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议,以村民自治的方式集体讨论决定的,有着相对广泛的民意基础。在此种情况下,单靠国土部门一家单独执法,势单力孤,效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定,乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制,对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责,并与个人工作考核进行挂钩,多措并举,多管齐下,从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。
一、土地出租要到土地管理部门办理什么手续吗?
《农村土地承包法》第三十六条规定,承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,并向发包方备案。
《农村土地承包法》第四十条规定,土地经营权流转,当事人双方应当签订书面流转合同。
土地经营权流转合同一般包括以下条款:(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属;(八)违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。
《农村土地承包法》第四十一条规定,土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人。
综上,租赁土地由承包方和租赁方签订书面合同,报发包方备案。如果租赁5年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。
二、土地租赁期间遇国家征收,补偿金是给承租人还是出租人?
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定,承包地被依法征收,承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的,应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的,除当事人另有约定外,青苗补偿费归实际投入人所有,地上附着物补偿费归附着物所有人所有。
租赁农村土地的注意事项
5、租金问题 在签署合同时,一定要对租金明确约定,支付方式也要详细具体。另外,还需注意租金的减免及拖欠问题。6、农用地转用风险 在租赁农村土地时,必须严格遵守土地利用政策规定,否则可能会面临农用地转用风险,甚至会受到处罚。设置风险预案,以便应对转用风险的发生。三、结语 因为农村土地资源利用...
土地出租合同书怎么写
五、乙方在租用期间,不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施,如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施,对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续,由乙方办理,甲方根据实际情况给予协助,所需费用有乙方承担,否则,乙方应恢复原状,并赔偿由此给甲方...
地皮租赁合同
第七条:乙方承担本地皮使用权后必须进行合法经营,不得擅自转租和改变地皮用途。第八条:乙方在承租期间内因管理不善造成的损失责任自负。三、租赁期限及付款方式 第九条:本地皮使用权租赁期限为三十年,自___年___月日起至___年___月日止。第十条:经甲乙双方协商地皮年租金为___元,合计__...
简洁版户外场地租赁合同怎么写
无特殊情况,如果租赁期满甲方必须优先给乙方续租租权,其他公司没有租赁权。租金及其他费用支付时间二、租赁形式三、双方义务及责任:1、租赁期间,乙方租赁的广告位所有的制作内容不得违反法律法规,其责任全部由乙方承担,甲方不承担责任。2、租赁期间,甲方如果有特殊变化,须先通知乙方进行协商或办理相关的交接手续,更不...
【土地租赁范本】土地租赁合同协议
5、如果乙方改变土地用途,需要办理各种手续, 由甲方负责办理相关手续并承担费用。.7、租赁期内,甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行,甲方不得以任何理由影响协议的执行。四、乙方权利义务:1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。2、乙方在承租期间,拥有该地的使用权,甲方不得干涉乙方经营...
青岛市国有土地租赁暂行办法
(一)工业用地50年;(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(三)商业、旅游、娱乐用地40年;(四)临时用地2年;(五)其他用地50年。第九条 国有土地的租金以租赁地块标定地价的贴现作为最低租金标准,由市土地行政主管部门会同物价等有关部门确定和公布。对承租人在取得划拨土地使用权时已支付的...
地租和租金的关系
在政治经济学上又有特殊含义。在出租人表现为租金收入,在承租人表现为租金费用。租赁业务的租金通常是在出租人和承租人双方谈判中根据资产的成本确定的,而且按时间计算,如每月租金若干。地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的,而不能笼统地说由房价来决定地价。
河北省国有土地租赁办法
第十三条 土地使用者应当按照国有土地租赁合同约定的用途使用土地。需要改变土地用途的,必须依法办理审批手续,重新签订租赁合同,相应调整土地租金,并向土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。第三章 租赁土地使用权转让第十四条 转让租赁土地使用权应当符合下列条件:(一)已经按照国有土地租赁...
土地租赁协议书
5、如果乙方改变土地用途,需要办理各种手续,___由甲方负责办理相关手续并承担费用。. 7、租赁期内,甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行,甲方不得以任何理由影响协议的执行。 四、乙方权利义务: 1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。 2、乙方在承租期间,拥有该地的使用权,甲方不得干涉乙方经营策划。
农村个人土地租赁合同怎么写
一、甲方将该村所有的,位于_的荒滩租赁给乙方作为生态农业开发用地。二、被租赁土地的四至为:东至_;南至_;西至_;北至_。经甲乙双方实地测量,乙方租赁的山坡地及荒滩荒山共计_亩。三、租期为_年,自_年_月_日始至_年_月_日止;合同期满如继续经营,应续延此合同,续延期限为_年。四、租金按年度计算,每年...
典耿抗病: 具体程序是:1、与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;2、在租赁合同签署后,由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;3、租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到房地产权证书.
冷水滩区13631311236: 苏州土地出租的步骤是什么样子的 ?
典耿抗病: (1)申请用地单位向市、县国土资源管理部门提出土地租赁申请,并准备相关申报材料.(2)受理业务受理窗口受理,审查资料是否齐全、是否符合法定形式和达到审批受理...
冷水滩区13631311236: 土地出租法律规定有哪些 ?
典耿抗病: 土地出租法律规定有:《规范国有土地租赁若干意见》、以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.这两部法律其中有个别条款规定到了土地出租的相关内容....
冷水滩区13631311236: 土地租赁协议注意事项包括哪些 ?
典耿抗病: 土地租赁协议注意事项有:1、要确定合同的主体,在签约时务必要认真审核出租人的资格;2、要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致;3、要明确租赁物以及租赁期限及租金支付方式等;4、注意违约责任的承担以及争议解决的方式根据《土地管理法》第十一条,农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权.农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权.
冷水滩区13631311236: 租赁土地租金及其支付方式有哪些呢? ?
典耿抗病: 1、租金一般由土地使用者按年向国家支付,但以“约定”优先,即国有土地租赁合同另有约定的,依约定. 2、无论采取哪种确定租金的方式,租金额均不得低于其法定...
冷水滩区13631311236: 租地协议书怎样写 - ?
典耿抗病: 租地协议书如下: 出租方(以下称甲方):___________________ 法定代表人:___________________________ 承租方(以下称乙方):___________________ 甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规,本着平等互利,...
冷水滩区13631311236: 土地租赁需要哪些程序?
典耿抗病: 1、办理程序:土地权利人提交租赁登记申请书及相关要件→经办人受理→实地调查及测绘→审理合格交费→整理材料与登记→制作与打印→业务主管审核→三个工作日办结发证手续. 2、提交材料要件(审原件收复印件): ① 权利人持有的《国有土地使用证》; ② 权利人持有的《房屋所有权证》; ③ 承租双方营业执照、税务登记证及身份证; ④ 租赁合同或联营协议.
冷水滩区13631311236: 现在的土地租赁政策和规定是什么??
典耿抗病: 国有土地租赁,是国家法律、法规和政府规章所规定的,《中华人民共和国土地管理法》第2条规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”.《中华人民共和国城市房地...
冷水滩区13631311236: 要签订租地合同的怎么写 ?
典耿抗病: 租地合同的写法:1、需要载明出租房与承租方的姓名或者名称和住所;2、载明土地租赁过程中的权利、义务事宜;3、载明土地的具体的位置、土地证编号等;4、载明租赁期限;5、载明租金及支付期限等当事人约定的内容.