买二手房的注意了 “高龄房”有这些问题
由于目前房价的一直居高不下，一些刚需购房者开始将购房目标锁定在相对老旧的二手房中，但是老旧二手房要注意的问题可不少，房龄、户型、贷款等问题，购房者在购房前一定要考虑清楚。下面主要就为大家介绍一下老旧二手房有何需要注意的事情，一起来了解一下吧！
一、老旧二手房的四个常见户型缺点
1、无玄关： 开门之后直接进入客厅、在门外就能将客厅情况一览无余，无玄关设计是大多数老旧二手房都存在的户型问题。选购此类房产是应该特别留心是否有可能通过后期的装修改造来解决这个问题。
2、暗厅： 暗厅是老旧二手房容易出现的第二个户型问题。上世纪8、90年代设计的户型通常比较追求卧室朝向，即使是次卧也尽量做南向处理，而客厅要么位于房屋的中心、要么位于北向。想解决这个问题同样需要改动房间功能或变动室内格局。
3、厨卫面积小： 很多老旧二手房的厨房和卫生间的面积都不大，这也是后期改造的难点之一。因为老旧二手房的面积通常都不大，一个两居室一般也就60平米左右，盲目加大厨卫的空间很有可能令其他居室显得更加局促。
4、室内分割凌乱： 一些老旧二手房为了在相对较小的空间中尽可能多的设置功能空间，使用了比较凌乱的隔断进行分割。这样的户型不但采光、通风能力较差，而且居住舒适度也会受到影响。遇到这种类型的房产建议大家多跟原房主和装修设计时进行沟通，确定具有较好的解决方法之后再出手购买。
二、二手房房龄超过20年贷款难申请
“如果按揭贷款买二手房，房龄很大程度上会影响银行对房贷的审批。”一名业内人士告诉记者，目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。
即使是勉强可以贷款的老房，在贷款年限上也有限制。商品房的贷款年限可以长达30年，而二手房贷款年限与房龄相加不得大于30年。
三、如何鉴别老旧二手房的房龄
如何辨别二手房真实“年龄”？业内人士表示，仅仅靠看房产证、土地证，有时还不太靠谱，最好白纸黑字做好约定。
方法一：房屋内如果新近装修过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
方法二：观察楼道情况，了解户表状况。
方法三：对于首次转手的二手房，可查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。
方法四：可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介、房主关于房屋年代的介绍。最重要的一点，最好在与原房主签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与所提供的不符，原房主应承担违约责任。
以上就是购买老旧小区二手房的一些问题和注意事项，希望能给大家一些帮助，购买老旧二手房时尽量考虑清楚，以免日后后悔。
（以上回答发布于2015-12-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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很多人买二手房喜欢找中介，觉得起码有保障，但主播想说，并不是通过中介买房就能万无一失，仍要注意3个问题
如今，新房的价格比较高，位置也越来越偏，很多要求好位置的购房者，就把目光放在了一些老旧二手房上，位置好，价格相对能接受。但是买二手房，存在很多问题，其中房龄对二手房的影响就有很多，购房者一定要知道。
一、房龄高的房子 存在哪些问题？
1、房龄超过20年易被银行拒贷
房龄较高的房子，贷款时，比较困难。
目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内。
2、买房成本加大
买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的，因为二手房贷款额度＝二手房评估价×最高可贷款比例。评估价越高，贷款的额度就越大。
很多房龄大的房子，不仅土地使用年限短，而且还会出现这样那样的问题，导致房屋的评估价比较低。
3、居住成本加大
房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，导致实际居住成本增高。
4、居住的舒适度会降低
现在新建的房子，在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。
5、房龄久或存在安全隐患
房子建造的越久，都会有一定的受损程度。可能需要进行维修，特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都有点落后，所以房屋经过多年的“风霜”，可能会存在安全隐患。
6、价值空间小
房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
二、二手房房龄怎么查更准确？
1、去建委查询房屋档案
去建委查询房屋档案来判断房龄是最稳妥的查询方式。
注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。问题是如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的；如果遇到想要刻意隐瞒房龄的房主，他根本不会配合你进行查询。
2、查房产证
房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；这种方法适合查询第一次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。
3、询问小区其他业主、物业或中介
如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。
购买二手房除了要关注房屋的价格、地段、户型等等基础因素之外，房龄也不能够忽略。在买房之前，一定要先查清楚房屋的房龄，如果说房龄过高的话，大家就要仔细考虑是否要购买了。
（以上回答发布于2017-11-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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