物业管理风险防范中，你认为存在哪些风险，应如何规避？

物业管理服务风险防范案例。物业管理中有哪些风险？需要通过哪些保险项目分散风险~

　　物业管理服务风险防范案例分析一
　　深圳某小区在小区公共区域的草坪范围内因为草坪存在一定程度起伏为方便业主来往物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法形成台阶。一业主B女士起诉称她在早晨通过台阶路去买菜时踩在以钢板制成的台阶时摔倒导致骨折入院治疗20天合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定B女士主张其在走路时因为钢板制作的台阶太软导致其摔伤证据不足B女士向法庭提交了书面证人证言但证人未依法出庭质证不予认定。法院驳回原告诉讼请求。
　　简要分析
　　本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。但本案中A公司应注意总结的经验和教训是在公共环境管理服务过程中应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范如果B女士能够依法、有效举证A公司将面临举讧困难的问题因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时往往由自己的工程人员自行完成也未进行有关部门的验收合格所以事件发生以后物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等的鉴定。依据《物业管理条例》的规定物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务但如果物业管理单位自愿承担此项义务就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工并通过验收合格后投入使用否则当案例中类似事件发生时物业管理单位难以避免举证证明所建设的小工程是合格的、不存在隐患和不安全因素。
　　物业管理服务风险防范案例分析二
　　深圳某小区红线范围内小区围墙外原发展商建设了装饰性路灯路灯的灯罩是玻璃、球状通过底部的拖架和螺钉、垫片进行固定。一天大学生A从路灯下经过灯罩破碎坠落至A脸部受伤送医院治疗经过鉴定构成十级伤残。A起诉至法院请求赔偿医药费、伤残补助费、精神抚慰金等合计人民币30万元。经过法庭审理对事情发生的经过双方没有争议物业管理单位举证证明了己定期进行路灯的清洁、更换、检修并提供了相应的记录。经过法庭调解双方达成协议物业管理单位赔偿大学生A人民币5万元。
　　简要分析
　　在上述案例中物业管理单位依法需要承担举证责任证明自己对路灯的坠落没有责任或者是由受害人的故意行为造成的但这一点是十分困难的。考虑到这一问题物业管理单位与对方经过协商做出一定赔偿。案件结束后物业管理单位与小区业主委员会协商后将小区外、红线内的路灯全部拆除消除潜在的风险和隐患。
　　物业管理服务风险防范案例分析三
　　深圳某小区停车场由A物业管理单位经营车辆停放业务部分业主办理了停车月卡。一业主B称其停放在小区的本田小汽车被盗要求A物业管理单位该管理处出具证明以便向保险公司索赔。A物业管理单位的管理处主任在B业主已事先写好的书面证明上加盖了管理处的公章。不久B业主以车辆保管合同纠纷起诉至法院要求A物业管理单位赔偿人民币20万元。在法庭审理过程中B业主提交的证据有管理处的证明和车辆的证件、购买的票据B业主在证明中又加入了新的内容该车辆1月至7月的车辆保管费已全部交清。A公司的证据有该物业管理单位在所发放的停车凭证上注明的提供车位使用权、不承担车辆保管责任的说明同时A公司在停车场的显著位置已明确告知提供车位使用权的事项。最终二审法院判决认定双方之问属于车位使用关系非车辆保管关系驳回B业主的诉讼请求。
　　简要分析
　　从上述案例中物业管理单位应特别注意在对外提供证明时一定需要经过内部的审批程序任何工作人员不可以擅自对外出具任何证明文件因为都可能引起严重的法律后果和对公司不利的、无法挽回的结果。同时在出具证明时不能在对方已写好的文件上加盖公章因为对方可能在已盖章的文件上再添加对自己有利对盖章一方极其不利的内容。该案件是依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定认定双方之间的车位使用管理而非车辆保管关系如果根据从2 004年1月1日起实施的《深圳可停车场规划建设和机动车停放管理条例》对车辆停放中双方的权利和义务进行了界定与《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定有所不同主要根据停车场经营单位是否有过错来判定是否承担赔偿责任因此物业管理单位在车辆停放管理中必须严格按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》履行管理义务和制定相应的管理程序。
　　物业管理服务风险防范案例分析四
　　A物业管理有限公司管理的某花园一套房产系1992年由发展商交付入伙该房产购买人系桂林B公司B公司一直至2001年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时A物业管理公司提出B公司应交纳1993年1月至2001年的物业管理费及相应的滞纳金合计23000元。B公司交纳了上述费用接收了房产并于2001年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是该公司在2001年6月以前从未使用房产不应交纳上述费用A公司认为A公司从1993年开始提供物业管理服务不论B公司是否入伙、是否使用房产都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖法院认为2001年6月以前B公司既不是房产的所有权人也不是房产的实际使用人因此不是物业管理费的承担人A公司有权收取物业管理服务费但应向相关的对象收取。法院终审判决判令A公司退还己收取的全部款项并承担诉讼费用。
　　简要分析
　　上述争议属于管理费纠纷争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司房产所有权人在取得所有之前可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人也未使用房产享受到A公司的服务依法不承担交纳管理费的义务。从2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主即所有权人。因此在实际操作中物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。
　　物业管理服务风险防范案例分析五
　　某花园系由A物业管理公司提供物业管理服务B是花园的一业主B认为A公司在物业管理服务中存在一定的问题对其管理服务不满意以此为由拒绝交纳物业管理费。A公司多次上门催收无效后采取了停止水电供应达30日的方式以实现收取管理费的目的。B起诉到法院要求A公司赔偿因侵权而给B造成的该房屋的经济损失。法院经审理认为A公司民事侵权行为成立应赔偿B的经济损失参照房屋的指导租金对B进行经济损失赔偿。
　　简要分析
　　在上述争议中涉及二个不同的法律关系一个是关于物业管理服务费的债权法律关系另一个是房屋所有权的民事侵权法律关系。物业管理公司提供服务有权收取物业管理服务费B不履行交纳管理费的义务构成违约但A公司以违法行为维护自己的合法权益构成了对B房屋所有权的侵犯所有权人有权使用房屋并获得相应的经济收益A公司利用从事管理的便利条件停止水电的供应直接导致了房屋无法使用造成经济损失。水电供应是房屋所有权人或使用人与供电公司、供水公司之间的合同关系A公司不是该合同关系的当事人A公司的行为侵犯了房屋所有权人、使用人和供水公司、供电公司的合法权益。即使物业管理单位受供水、供电公司的委托代理抄表物业公司也无权停止水电供应代理抄表仅仅是水电供应合同履行中的一个环节不意味着物业公司成为水电供厘的单位、成为水电供应合同关系的当事人因此物业管理单位必须明确法律关系的主体和权利义务的具体内容正确行使自己的合法权利。
　　物业管理服务风险防范案例分析六
　　某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务大厦同意提供中央空调冷却水接口至业主房屋内房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司因空调漏水导致隔壁房屋内进水业主c公司的部分设备和货物被损坏造成了一定的经济损失。事故发生后A公司首先配合业主进行事故现场处理减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因鉴定结论是因B公司在安装房屋内空调时螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况c公司向B公司提出赔偿A公司作为中问人进行调解最后签订了三方协议由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿后A公司认为自己不应承担责任而反悔c公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任依法应作出赔偿。
　　简要分析
　　当安全事故发生时首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据也是法院在诉讼中认定过错的根据。在上述纠纷中A公司的做法和处理措施是正确的但当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中未分清各方主体的法律地位A公司承担了不应承担的责任。B公司是空调设备的所有权人也是该设备的管理责任人对因设备造成的损失依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司事实是清楚的过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。

(1)抓好企业制度建设

在日常工作中，开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策，如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等，究竟如何才能消除潜在的风险因素？笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施，供物业同仁参考，希望给物业企业以警示。
一、开发单位在设计规划中存在的风险及排除
开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。
1、娱乐设施设计
小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。
2、小品设计
（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；
（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；
（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；
（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；
（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；
（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。
3、房屋设计
（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；
（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；
（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；
（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；
（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；
（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；
（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；
（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；
（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。
4、路面、地面设计
（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；
（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；中国物业教育网;
（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；
（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；
（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；
（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；
（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。
5、绿化设计
（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；
（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；
（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。
6、公共设施设备的外观设计
（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；
（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。
7、管井设计
排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。（待续）
二、物业企业日常服务过程存在的风险及排除
如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。
目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：
1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。
2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；
3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；
4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；
5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；
6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示；
7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）；
8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间；
9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）；
10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门；
11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车；
12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的；
13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故；
14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告；
15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任；
16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任；
17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。
总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险

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焦嘉甘风： 我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例,介绍物业管理企业风险来源与防范措施: 签订物业合同过程中 风险来源: 1、缺乏对另一方合同签订主体的资质...

扬中市13472448193： 物业公司经营过程中有哪些风险? ？
焦嘉甘风： 一.招聘物业管理人员必须要认真考核应聘人的道德和诚信方面素质,及个人文凭证件真实性,避免低素质等人混进队伍,损害公司形象所造成的风险!二.物业经营过程中要注重产品提供方的资质和产品质量的鉴定,＂三无＂产品拒绝接收.三.物业公司仓库在租给承租人或代为保管的物品,必须按本公司仓库保管的现实具体环境来决定物品存放,不适合的物品如食品,易燃易爆等坚决拒收!四.资金结算与管理要按程序执行,每单业务必须签有合同,客户必须先付款再执行业务,收支两条线,每天下班前半小时盘存,帐.物和现金必须相符!

扬中市13472448193： 物业管理中风险管理的开题怎么写? ？
焦嘉甘风： 我本科学的是物业管理,关于这个问题,得从四个方面解释; 日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石,有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的...

扬中市13472448193： 物业管理风险有哪些 - ？
焦嘉甘风： 物流企业的优势服务既可满足企业复杂多变的物流服务要求,提高企业的生产效率,降低企业成本,同时又促进了第三方物流的蓬勃发展,从而推进经济和社会的协调发展.然而,与其它的业务一样,由于合作双方在企业管理理念、企业文化等...

扬中市13472448193： 零售商业物业管理的风险及其防护是怎样的? ？
焦嘉甘风： (一)风险种类及特点 1.管理模式风险 不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同,有的是成立子公司,有的是成立分公司,有的是组建管理中心或者是...

扬中市13472448193： 物业管理一般存在哪些薄弱环节 - ？
焦嘉甘风： 流程制度执行力不强,每个服务节点都是薄弱环节,比如:日常清洁管理不当,卫生不好时业主投诉,清洁人员将业主打伤.引发物业公司的声誉受影响;再比如:保安不负责任,将业主的物品被租户拿走,业主起诉物业公司等. 个人认为,物业公司的日常工作就是细节出成绩,服务态度体现品质,杂项事务多,应该规范各项流程,严格执行各项规范.

扬中市13472448193： 物业管理常见的问题及解决方案 - ？
焦嘉甘风： 1.所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议. 2.所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把...

扬中市13472448193： 物业公司经营成本,经营风险主要有哪些? - ？
焦嘉甘风： 物业服务成本包括:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用. (3)物业管理区域清洁卫生费用. (4)物业管理区域绿化养护费用. (5)物业管理区域秩序维护费用. (6)办公费用. (7)物业服务企业固定资产折旧. (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (9)经业主同意的其它费用.

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