分析中国未来3线城市房地产走势?

未来中国3、4线城市房地产发展趋势~

很好，有需要的资料可以联系我，我有这方面的一些资料

一、背景
　　
　　当笔者和众多空军一样，还在翘首等待着“楼市雪崩”那刻的来临，奈何中国的楼市在经历了08年的短暂低迷后，随即呈现出令人匪夷所思的量价齐涨的态势。这种现象如果发生在07年以前，也没什么值得惊奇的。可在“全球金融危机”的阴霾还没完全散去的2009年，中国的楼市却能一支独秀，真的不得不发人深思。一时间“楼市泡沫”、“楼市发烧”、“楼市绑架中国经济”等言论频频见诸报端。中国的楼市究竟怎么啦？带着这样的疑问，笔者从身边的城市出发，对中国三四线城市房价的走势进行深入的探讨。
　　
　　二、廉江楼市现状
　　
　　廉江市是广东省湛江市属下的一个县级市，全市常住人口约30万，是中国典型的三线城市，也是笔者故乡之所在。从房地产的构成来看，和中国大多数三四线城市一样，04年以前廉江市的房地产业主要以居民自建房为主，严格意义来说还不能算是真正的房产市场。廉江的房地产市场真正开始成型，始于《政府关于限制私人购地建房》政策的出台，（由于笔者无法获得相关政策划的细则，所以也不清楚该政策具体的实施时间）。
　　
　　主要楼盘。目前该市已竣工的楼盘项目分别有：金都名园、建达财富花园、禾旺花园、永福花园、禾盛花园等差不多十个；而在建的楼盘项目则有清华园、美景花园等。短短几年时间，十几个大型楼盘就在廉江拔地而起，可见廉江的房产市场发展之迅速。
　　
　　从消费者构成来看，目前廉江楼市的购买力主要来源于教职工、公务员、个体户、国有企业及事业单位职工。
　　
　　价格。目前廉江各大楼盘的毛坯房的均价约为人民币2500元。
　　
　　那么，作了一个三四线城市的典型代表，廉江的房价在未来3-5年的将呈现什么样的走势呢？下面笔者就影响廉江房价走势的各要素进行深入的剖析。
　　
　　三、影响廉江房价走势的重要因素
　　
　　1. 限制私人购地建房政策的出台
　　
　　以其说廉江房地产市场的形成是市场经济的产物，不如说是政府政策催化下的产物。廉江的房地产业经历了从没到有再到楼市的繁荣，只经历了短短的几年（3-4年）时间，这无不印证了相关政策的巨大影响力。
　　
　　随着中国城市化进程的日渐加快，城市的人口将进一步增加（下面将从具体的事件上说明城市人口增加的原因），而人口的增加必定带来对住房刚性需求的增加。而由于政府限制了私人购地建房，购买商品住房便成了市民的唯一选择（当然，你也可以选择租房，但就租房也得要有房子吧，所以整体上看市场对住房的需求还是增加的）。
　　
　　2. 珠三角产业转移的契机
　　
　　“产业升级改造”在珠三角已经说了好多年了，但一直都没见多大的实质性动作。然而进入09年，经历了全球金融危机的洗礼，珠三角到了不得不进行产业升级改造的地步。随着珠三角产业升级改造步伐的进一步加快，越来越多的企业，特别是劳动密集型以及高能耗高污染的企业必定会迁出成本（人工成本、能源成本、土地成本、治污成本等）较高的珠三角地区。
　　
　　但是由于广东在物流、资金流、信息流、相关硬件配套和多年改革开放所建立起来的区域优势等，在将来相当长的一段时间内还将继续存在的事实，致使很大一部分企业暂不愿离开广东这片热土。在这种情况下，寻求经营成本比珠三角低的区域便成了众企业共同的目标。而珠三角周边的三四线城市以其比珠三角较为低廉的人力、地价优势，而企业发展所需要的物流、信息流和资金流等的获得也较为便利，加之这些地方政府为更好地引进资金以拉动本地经济而制订的优惠政策正好合付这些企业的再投资要求。因此珠三角企业向三四线城市转移必定成了一种势趋。而这种势趋更是可以从目前廉江九州江经济开发区、廉江（佛山）产业转移基地等大型工业园区的兴建中略见一斑。廉江—中国“电饭煲之乡”美誉的形成，则见证了产业转移给廉江带来的好处。相信随着产业转移的进一步推进像这的美誉未来还会陆续到来。
　　
　　随着产业园的兴建，外资引进进一步扩大，廉江的经济必定迎来新一轮的增长，同时也带来就业市场的进一步扩大。回到房地产市场，一个地区的房地产的兴衰无不与该地区的经济直接相关。从房地产的各角来看，就业机会的增长则意味着该地区住房需求的增加，因此经济的增长更会直接推动房价的上升。
　　
　　3. 70、80后新一代农民工返乡创业
　　
　　金融危机和产业转移带来的另一个问题是，珠三角地区就业机会的持继下降。在这种情况下，大批农民工选择了返乡。对于老一辈的农民工来说，返乡就意味着回家务农，而对于70、80后新一代农民工来说，回家务农简直是一场噩梦。一是因为，由于多年在外务工，很多这个年代出身的农民工早已丧失了务农的基本技能；再是因为，由于长年在外打工，家里的土地由于丢荒多年早已不具耕作价值，或者土地早已一次性卖断承包给他人。在这种情况下，回家创业或重新进入本地的工厂继持打工便成了这些农民工不二之选。
　　
　　由于这部分人员的加入，三四线城市的人口也将迅速扩大，从而直接增加住房的刚性需求，房价的提升也就成为必然的事实。
　　
　　4. 农民大学生增长的潜在需求
　　
　　农民大学生听起来好像有点“贬”的意味，其实不然。农民大学生顾名思义，其祖辈是农民，自己也是农民，只是上了大学所以多了一重身份，通俗点说就是从农村走出去的大学生。
　　
　　由于祖辈务农，耳濡目染其深切体会到了务农的艰辛，再加上自小家人的说教，因此，走出农村便成了这个群体最高的奋斗目标。而能否真正走出农村的一个关键指标就是，在城市里是否拥有属于自己的房产。由于受户籍限制、一线城市生活成本过高、家庭人脉关系的维系等因素的影响，选择户籍所在地的城市置业便成了最为理想的选择。而近年来随着各大高校的进一步扩招，这部分人的数量还将进一步的扩大，成为未来3、5年三四线城市不可忽视的住房潜在消费主体。
　　
　　5. 热钱涌入，推高楼价
　　
　　这里所讨论的热钱主要有两大来源。一是来源于一二线城市的投机资金；二是为规避通胀预期的风险而选择投资房地产的民间游资。第一种热钱的的产生是由于，一二线城市目前的价格持续走高，投资的风险加大，投资价值已不高；而与一二线城市相比，三四线城市由于前期没得到投资客的重视（原因多方面），整个市场投资成份很少，所以后期更具投资价值；加之09年上半年一二线楼市的回暖，很多资金得以解套。所以流入三四级城市的投机资金自然有所放大。而对于第二种热钱的来源，则和本次的世界性的金融危机有着直接的关联。为了应对本次金融危机，各国央行都开足了印钞机的马力，大举实施“造钱”活动——这加大了世界性通胀的预期。目前我国实行的电价上调政策极有可能是通胀的前兆。
　　
　　6. 建房成本的增加
　　
　　近来国际原油持继走高，国家电网也上调了工业用电价格。这一系列的举动必定导致工业生产成本的增加。而建房所需要的水泥、钢铁、玻璃等原材料价格也自然水涨船高。而这些成本会通过价值链的传导作用，最后间接转移到消费者的身上。
　　
　　四、结束语
　　
　　据以上分析，廉江市的房价上升只不过是时间问题。而从对廉江这座城市楼价走势分析中，我们可以看到中国三四线城市的基本走势。当然，每座城市的具体情况（地理、经济发展水平、房产市场的成长期）有所差异，但在国际经济大环境及国家相关济经政策没太大改变之前，这种上升的势头是很明显的。

鬼才知道 要是都知道那不精发大了， 反正今年不怎么样， 国家政策不稳定， 不过 不好到一定程度，接下来就还是好了 ，这是可定了

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来安县19192704811： 三线城市房地产发展趋势走向? - ？
简晏阿莫： 可以,当前中国房地产依然是中国一项支柱产业,由房地产可以带动很多相关的产业的发展,并且住房问题又与民生联系很紧,处理好住房问题也是稳定中国的一个条件,房价过高会影响民生,进尔影响稳定,这时三线城市房地产就突出它的优势,不管是从住房面积还是价格可以和民众处一个平衡,平衡是稳定的条件,也是前提,故三线城市房地产在未来几年应该有不错的发展空间,同时国家政策也可能会支持,三线城市房地产也许能推动国家支持国家经济支撑点之一.

来安县19192704811： 未来几年三四线城市的房价是什么趋势 - ？
简晏阿莫： 我感觉未来三四线城市的房价将逐年上涨.现在一二线城市的房价上涨的幅度已经不大,但是现在很多在一二线上班的人慢慢的都会考虑到三四线去工作.还有自己家的子女啊什么的都会考虑在三四线城市去上学什么的,因为考虑到一个生活的成本,还有一个工作的压力等等.所以三四线城市的学区房.将会逐年上涨

来安县19192704811： 未来三年房价走势,三线城市 - ？
简晏阿莫： 老龄化趋势导致421模式增多,4个老人,每2个老人最少留1套房子. 小两口手中就有两套,而稍微好一般点的家庭小两口手中至少都是3套左右的.等老龄段这帮人都去世了,手中有闲置房子的人必定会出租或者出售. 房源增多,房价必然不...

来安县19192704811： 二三线城市房价未来走势如何 - ？
简晏阿莫： 【摘要】城市的房价问题一直是人们关注的焦点.据权威机构预测,未来12个月,在中国内地,相信一线城市的住宅价格将会持续上升,但预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌.全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊最新发表的《亚洲住...

来安县19192704811： 未来的房市发展趋势会是重点在三四线城市吗?？
简晏阿莫： 从几个方面来分析. 1、人口基数,在未来,我们的精英人口仍将集中在几个一二线城市里面,即使国家城市化进程的战略继续推进,也只能表明房地产在二三线城市有一定热度.但是,房产的趋势仍将几种在一线城市. 2、购买力,众所周知三四线城市的工资水平并不高,据统计,三四线城市生活成本仍在继续走高.购买力决定市场,在未来,一二线绝对是房地产发展主力. 3、房地产商的发展战略.它们依旧关注一二线城市,因为这些地方回款快,房价高,虽然开发成本很高但是风险变小.而三四线城市开发成本虽然低,但是回款以及开发销售周期仍然是大问题. 所以,在未来十年,房地产的发展趋势依然是一二线城市,而在一二线城市里面,旧改和综合体又是一种新的趋势.

来安县19192704811： 三四线城市房地产市场的现状和未来的发展前景是怎样的 - ？
简晏阿莫： 发展空间比较大,参考《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》显示,随着政策的调正不断深化,一二线城市市场得到了降温,根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,11月全国百城住宅平均价格为...

来安县19192704811： 三线城市房价走势会如何? - ？
简晏阿莫： 短期内会随大城市房价向下波动,长期内随着城市化的发展,人口的增加,住房刚性需求的增加,三线城市房价必然上升.

来安县19192704811： 未来三线城市房价走势预测2018 - ？
简晏阿莫： 房价已经支持不住了,现在中国房地产库存已经足够消化好几年了,其他的二线及以下城市,除了一部分一线大城市以外肯定会.三四线城市也是分人口密度,地理位置的,会有部分地区下跌,但政府应该会让大部分地区维持稳定跌是必须的

来安县19192704811： 中国三四线城市房价趋势如何? - ？
简晏阿莫： 中国三四线城市的住房以新楼盘为主,产品的升级是跨年代甚至是夸时代,这些价值都会集中体现在价格上.所以中国三四线城市的房价上涨是大势所趋,就算政治诉求再强也不能与大势相对.

来安县19192704811： 中国三四线城市未来几年房价什么样的走势``` - ？
简晏阿莫： 一定会回归到04年的趋势,没人炒房子了肯定会降下来的,现在政策层层就是针对炒房子的人,房价不会大幅跳水,需要一个过程,尽管楼市再有实力都比不上一个政策,