折射西安城改项目“开发难”困局

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进入多个城改项目而难以自拔的中登集团日前因涉隐匿财产被查，涉案标的20余亿。据调查，目前，西安有多个城改项目因开发商资金链断裂而停工、延期交付。多少年来，城改项目似乎成为西安房地产市场上挥之不去的阴霾与无奈，甚至有人一听到城改项目“唯恐避之不及”。

中登集团被查引发地产圈震动 城改项目真是“烫手山芋”?

近日，陕西名企中登被查，涉案20余亿元的消息成为本地地产圈子关注的热点。“中登”被查，撕破了西安城改伤疤，一下子让城改项目成为人们关注的焦点。

“城改项目的操盘难度太大!”成为业内的一个共识。有人表示，西安每栋烂尾楼背后其实都有一个“中登”。烂尾楼频生的西安城改盘，给曾经被外地纷纷学习的城改经验抹了黑。

熟悉房地产市场的方先生说，中登的事情只是西安城改项目的冰山一角，西安市被官方界定为城中村的就有326个之多，根据他的了解，其它城改烂尾楼背后的情况跟“中登”类似。

“中登被查封这几天成为我们讨论的焦点，在圈子里产生很大的震动。其实，宋总的经营理念没有错，关键是贪大求全，资金周转不过来导致的。城改项目，前些年不少开发商都不愿意碰，基本成了烫手山芋，谁做了烂到谁手上的可能性很大。”本地一位房地产业内人士表示。

中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红表示，西安城改烂尾项目最多的时候是2015年到2016年，目前还有多少烂尾的城改项目目前暂无权威数据和说法。对于烂尾项目，其实每个城市可能或多或少都会有一些。但是，西安的城改项目烂尾表现的尤为突出。

地产评论人士李连源对华商报记者表示，国内其他地方也有类似烂尾楼现象，原因是部分企业盲目扩张、建超高层等所谓“地标”性建筑，对财政预算不充分导致烂尾。而本地操盘城改项目的房企不是被饿死的而是被撑死的。这是部分民营企业在发展的过程中不自量力、妄自接盘、贪大图多造成的一个普遍现象。如果自有资金没问题，接盘城中村项目也没什么问题;如果自有资金有限，却还不顾自身财力去接项目，那么这就是导致走向烂尾的开始。中登旗下四大城改项目调查

两个已交付小区无房产证 中登湖景花园已烂尾8年

根据业内人士的介绍，10月31日华商报记者走访了中登集团旗下的三大城改项目。

在西安市北郊凤城五路附近，华商报记者远远就看到了中登大厦，大厦有人进进出出，而门口还在施工，用绿色的网子盖着。记者与几位业主进行了交流，了解到业主目前没有拿到房产证。

在凤城九路附近的中登文景时代，华商报记者以打算买房为由咨询了附近一位中介，一位男子说，这个小区房源比周边其他小区的房价每平米便宜一、两千元，关键是因为没有房产证，交易必须是一次性付款，然后合同更名。“要是证件齐全，那房价就贵了!”

华商报记者在十里铺东村找到了中登阳光十里，看到还有没成型的几栋建筑，转了两圈没找到小区入口。来到附近一家房产中介店里咨询，一个小伙说，这个房子是回迁房，目前没有交房。不知道什么原因已经停工好久了，听说最近被其他企业收购了又在施工，可是最近又停了。

中登湖景花园于2014年12月封顶后停工至今。华商报记者查询注意到，在人民网留言板上，刘某2018年7月27日发布城建投诉称，“我是西安市未央区未央湖街道牛王庙村村民，我们村于2010年被中登公司拆迁，8年了，目前工地处于烂尾状况，拖欠全村700余人过渡费40余月，截止今天没有任何拆迁手续。”记者注意到，未央区委针对这个问题进行了回复：经查，牛王庙村2010年11月启动了整村拆除工作，投资企业为西安中登房地产开发有限公司。规划建设安置楼4栋，由于企业资金断裂，于2014年12月封顶后停工至今，村民过渡费长期拖欠。未央湖街道主要领导已约谈投资企业法人代表，要求投资企业尽快拿出解决方案，解决村民过渡费、启动安置楼复工，若继续无动于衷，将会采取相关措施，保证村民利益。投资企业承诺将尽快制定解决办法，并已筹集到资金，将尽快启动安置楼复工建设。

城改项目一度占据西安楼市半壁江山

天地源、隆基、宏府都曾陷入城改泥潭

在西安城市发展进程中，城中村改造的话题时常被提起。网络上，有关“西安十大城中村”的市井旧事也经久不衰。这都是因为，西安曾是全国城中村最集中的省会城市之一。有数据统计，在西安的城市规划区内，曾经存在624个村庄，占地面积达57.3万亩，其中被官方界定为城中村的就有326个，占地面积达21.6万亩。

2007年《西安市城中村改造管理办法》实施以后，西安城改进入了全面发展阶段。“城改项目曾占据西安楼市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。”雅狐企划总经理冯奔告诉华商报记者，当年西安的城改模式在全国都很有名，还引来其他省市考察学习。

巨大的城改蛋糕，曾让天朗、海荣、中登、荣华、宏府等一众本土房企崛起，却也“撑死”了不少玩家。尤其是在2013-2015年楼市降温之时，楼盘停工频频出现。甚至天地源、中登、隆基、宏府等陕西地产界的知名房企，都一度陷入城改项目的泥潭之中。有消息称，西安城改项目烂尾率比完工率还高，是否属实没有具体数据统计，但城改烂尾多，确是不争事实。

关注西安城改市场的人，对汉城湖畔、西江月、香山红叶、时丰中央公园、国际幸福城、中宝北岸美域等名称不会陌生。这些项目有的因资金问题而停工、有的存在无证违规销售，还有的涉及司法问题而停滞不前，至今有些仍在等待重生。

西江月是西安城南西江村城改项目，由于开发企业长通公司资金链断裂，自2014年开始处于停工状态。上周四下午，华商报记者在该项目营销中心看到，现场只有几位工作人员值班。问及项目进展，其中一位工作人员表示，还没有完全复工，仍在等待后续资金注入。与之情况相似的还有大名鼎鼎的汉城湖畔，这个位于西安西北方向大白杨东村城改项目，二期楼栋同样因资金短缺停工。华商报记者上周五联系到该项目一位负责人，对方称目前还在筹划复工，预计到年底资金才能到位。

国际幸福城的问题则是出在行政“瑕疵”上。据媒体报道，宏润地产是该项目最初开发商，其于2013年因质押借款，被债权人变更工商资料，但那次变更所依据的材料被证明系伪造。这被相关判决认定为“瑕疵”，进而影响了项目后续搬迁等。城改项目“含金量高”

土地之下一线房企“谨慎介入”

让人感到诧异的是，为什么“招保万金”这些龙头公司前些年都不愿意去接受城改项目呢?在西安房地产界，以前存在这样一个说法：全国大品牌房企基本不碰城改，即便接手，也必须是土地产权明确和项目运作流畅，以避免不可预知的风险。

“张总”在西安多家房企供职多年，对城改项目的操盘流程颇为熟悉，他告诉华商报记者，由于城改项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。一般来说，需开发商先建安置房、再配建商品房。但在资金压力之下，前些年开发商往往会冒险操作——违规售房来筹措资金。由于开发过程牵扯复杂，不光本土中小开发商玩不转，有些全国大型房企同样束手无策。

“不少项目出问题根源都出在资金上。”美好生活文旅研究院院长夏强表示，由于城改项目用地中牵扯大量集体土地，报批程序复杂且漫长，但是开发企业在拆迁和过渡安置过程中就已投入大量资金，又无法用土地抵押融资，所以后续开发建设往往存在较大的资金压力。在地产开发的链条上，资本几乎影响从土地获取、项目周转、营销推广、产品设计和人才流动等各个环节。

夏强认为，这两年随着西安房价的上涨，西安楼市变化明显，越来越多的全国房企抢滩登陆，新出让的住宅地块也在向远郊新区集中，所以城改项目在市场中的占比不及四五年前了。但随着价格水涨船高，加上城中村往往占据核心地段，有的还处在商圈周围，城改市场的潜能仍然很大。

虽然外来房企声势浩大，但本土开发商现在还有一个优势，就是掌握包括城改在内的大量土地，在这样的背景下，求地若渴的外来房企要么走招拍挂流程，要么就得并购或者做城改，外来房企“不碰”城改的说法正在逐渐失去效力。“原因其实很简单，城改的位置好，利润空间大。”

近些年来，万科在西安参与“半成品”的楼盘开发较多，去年万科有超过10个项目有合作背景，其中不乏原城改项目。今年2月，龙湖地产以4.6亿拿下西安城南清凉山附近四宗城改地块。此外，碧桂园、华远、恒大、云南城投等在与本土房企联姻的过程中，近几年合作的项目中也不乏原本是城中村改造而来的地块。

“张总”介绍，他此前任职的西安某民营房企，曾从事过本地多处住宅、写字楼和商业地产的开发与运营，但从2015年以后已基本上没有独立新项目了，“公司基本上是通过嫁接品牌房企，用原本积攒的土地等开发资源来盈利。”

政府大力推进是西安城改的主要推手。由于这类项目的天然地理优势，城改也很难从西安城市建设和房地产开发中消失。去年丝博会召开以前，西安对外发布的381个重点招商项目中，34个城改/棚改项目就位列其中。近日，鱼化寨将拆迁改造的消息更是传的沸沸扬扬，虽然目前被证实是工业园区、安置方案正在制定，仍不难窥见城改影响之深远。破解城改项目烂尾困局

业主支持+寻找外援或是唯一选择

近两年，西安持续受到房地产企业关注，土地出让规模也不断走高。全国一线龙头房企纷纷抢驻。去年11月，西安发布的《“品质西安建设补短板三年行动计划”实施方案》中提到，要加快城中村改造，完成重点区域棚户区改造建设，2019年底前计划实施63个城中村和25个棚户区;2019年后计划实施54个城中村和42个棚户区。看来，城改项目的推进还将提速。

夏强认为，房地产市场的蛋糕就这么大，参与进来的强者只多不少，所以本土和外来房企之间的此消彼长很难逆转。但是本土房企手里，却拥有包括土地、本地化经验等在内的大量开发资源，与外来房企在资金、团队、管理等可以形成资源整合，将原本的一潭死水盘活。他同时指出，找外援是脱困的方法，但解决问题的关键却在于降低预期，假如原本的利润预期是10亿元，现在能不能少赚一些，用共赢的态度寻找战略合作者。

地产评论人士李连源表示，破解城中村项目烂尾涉及方方面面，一是需要政策引导，二是需要群众(业主)和社会的理解，西安已经有部分项目通过开发商的努力和准业主的支持，大家齐心合力筹措资金完善以后可以达到入住条件。当然，政策引导更加重要，比如可以通过借壳的形式完善项目。

也有业内人士指出，在西安房价上涨之后，很多烂尾楼的房子早已经卖出去了，因为没有了溢价空间，开发商不愿意接手。对于那些依旧在等待之中的业主来说，此时监管部门积极落实补救措施，处理和协调好相关问题就成了关键。找外援是办法，但是实力强劲的外援即使来了，也需要业主支持，否则还是不好推动。

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