房地产开发的过程收费明细

房地产开发费用明细~

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。

1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。

2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。

3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。

4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者认为，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
♂浮生萧条♀

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不好再明细列明。

麻烦采纳，谢谢!

各地市收费不太一样，现将沈阳的房地产开发的过程收费明细给你。

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
序号 收费单位 收费项目 收费价格与标准 收费文件号 备注
1 市测绘院 购买地形图 二环内 首张3468元,其余400元/张 国家测绘局[2002]3号 根据地形不同定测点
放线费 2594元/栋 　 　
地籍确认测绘费 648元/点 　 　
2 市规划院 规划定线 详见辽规协[2002]16号 辽规协[2002]16号 　
3 区土地所 土地登记费 0.1元/㎡ 国土籍字[1990]93号 　
4 土地交易中心 土地出让金 按市规划局2005年文件 　 住宅50年商业40年
5 市配套办 城市综合配套费 住宅143元/㎡ 公建108元/㎡ 沈建委发[1999]93号 按新建面积
6 市财政局 土地契税 4% [土地获取款额] 中华人民共和国契税暂行办法 　
7 市人防办 人防易地建设费 住宅40元/㎡ 公建80元/㎡ [九层以下] 沈价发[2002]44号 2000元/㎡[十层以上未设 按人防面积]
人防设计审查费 1.5‰[建安费] 沈价发[2002]44号 按人防面积
人防质量监督费 2.5‰[建安费] 沈价发[2002]44号 按人防面积
人防工程拆迁补偿 300-800元/㎡ 沈价发[2002]74号 遇人防工程需拆迁时
8 市文物局 文物部门勘测费 13.24元/㎡[老城区] 8.54元/㎡[其它区] 国家文物局 物价局 248号 文物保护区内按占地面积
9 投资咨询单位 项目核准申请 具体按投资额取费 国家计委计价格[1999]1283号 此文件为可研报告编制取费标准
10 环保科研所 环评报告委托 具体按投资额取费 国家计委计价格[2002]125号 　
11 市城建局 城市占道费 详见沈文城发[1993]8号 沈文城发[1993]8号 　
城市道路挖掘 详见沈建发[2000]150号 沈建发[2000]150号 　
道路绿地补偿 详见沈政发[1993]4号 沈政发[1993]4号 　
垃圾排放管理费 1元/吨 辽价发[1992]197号 　
12 市区自来水公司 临时用水 按表计量 　 　
13 市区电业局 临时用电 按表计量 　 　
14 市区环保局 废弃排污费 0.6元/污染当量 排污费征收管理办法 　
噪音超标 350-11200元/月 　
15 审图单位 施工图设计审查 1.5‰ [建安费] 辽价发[2001]99号 　
16 市建筑交易中心 建设工程交易服务费 0.8‰～1.2‰ [合同价 甲乙方各付1/2] 沈价发[2003]52号 　
17 市造价站 定额测定费 1.2‰ 建安费[乙方支付] 辽政发[2001]15号 　
18 市质量监督站 质量监督委托 1.5‰ [建安费]砖混1.2元/㎡ 框架1.8元/㎡ 辽价发[2002]62号 按中标合同
19 市气象局 防雷设计审核 按建筑物基础占地面积 辽价发[2003]126号 具体由气象局核定
20 市劳动局 施工许可证 建设 施工单位各预交1%[合同价款] 沈劳社发[2006]59号 [农民工资保证金]竣工后返还
21 市电业局 电配套费 住宅90元/㎡ 公建100元/㎡ 辽价发[2006]55号 办理正式电时交纳
22 市煤气公司 煤气集资费 1600元/户 辽财综[2003]56号 先代用户交纳
23 热力供暖公司 供暖挂网 40元/㎡～100元/㎡ 沈财办发[2003]50号 　
24 市工商局 广告审批 20元/件 　 　
25 市房产测绘大队 产权面积测绘 公建:2.72元/㎡ 住宅1.36元/㎡ 国测财字[2002]3号 　
26 市房产交易中心 交易费 非住宅 2.5‰ 　 　
合同备案 3元/㎡ 　 　
27 市房产信息中心 网上备案 0.6元/㎡ 　 　
28 消防检测中心 竣工消防检测 　 　 　
29 市动迁办 动迁管理费 4.2‰ 国计价格[2001]585号 　
30 区动迁办 动迁管理费 25元/㎡ 辽价发[2001]83号 　
郑重声明：
1 、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；
2、 上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准。

二○○七年三月二十六日

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峨边彝族自治县13879341250： 房地产开发会发生什么费用? - ？
东善泰尼： 房地产开发较大的费用是: 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价. 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的...

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东善泰尼： 房屋开发成本、费用主要会计科目核算: (1) 开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括: 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、...

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东善泰尼： 去百度文库,查看完整内容> 内容来自用户:陈少禧 房地产开发费用明细1土地费用1.1土地征用费1.2土地出让金1.3土地购置(拍卖、招标)费1.4拆迁补偿费1.5拍卖佣金1.6土地交易费1.7土地契税2前期费用2.1七通一平费2.1.1临时施工道路费2....

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东善泰尼： 第一步 房地产开发公司的设立 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编 制项...

峨边彝族自治县13879341250： 房产开发过程中产生的费用有哪些啊?(越详细越好) - ？
东善泰尼： 土地补偿费 拆迁费用 个人补偿费 单位补偿费 房屋测绘费 拆迁调查费 房屋拆迁评估费 回迁房 房屋拆迁服务费及拆除费 场地清理费 其他 地价款 契税 资金占用及滞纳金 地价评估费岩土工程勘察 勘察报告审查费 工程设计费 方案设计费 可行性研...

峨边彝族自治县13879341250： 房地产前期、基础及主体工程的费用主要有什么? - ？
东善泰尼： 前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出.基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出.

峨边彝族自治县13879341250： 房地产开发成本费用明细表 - ？
东善泰尼： 1.开发成本(项目核算——***) ——房屋开发成本 ——---土地征用及拆迁补偿费 ——---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ——---建筑安装工程费 ——---开发间接费 ——配套设施开发成本(同上) 2.开发间接费用(部门核算:财务部、办公室、管理部等) ——工资福利 ——办公费 ——业务招待费 ——差旅费 ——通讯费 ——交通费 ——折旧费 ——职工教育经费 ——汽车费 ——水电费 ——低值易耗品摊销 ——税费 ——广告宣传费 ——其他费用

峨边彝族自治县13879341250： 房地产开发要哪些费用?赚了钱税是怎么交的? 都要花什么钱呢?能详细说一下吗? - ？
东善泰尼： 房地产策划、设计、圈地、施工等费用. 按国家税务局规定上缴所得税 主要花的是施工、买地的费用.

峨边彝族自治县13879341250： 房地产开发前期工程费用 - ？
东善泰尼： A.房地产开发企业以下费用计入开发成本---前期工程费 一、勘探费.包括地质勘探、地下文物勘探; 二、设计费.包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费 三、地形图测绘费 四、开发项目可行性编制费 五、开...

峨边彝族自治县13879341250： 房地产开发过程中要叫那些税费 - ？
东善泰尼： 1、营业税5%、城建税、营业税的0.7%、教育费附加0.3%、地方教育附加0.1%.2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等....