可续期、高补贴、不限购，10余城市重启“房票”亮点不一

买房前必须知道的法律知识有哪些~

一般购房者选房的时候，根本不知道从哪下手，现在开发商的各种宣传轰炸下，置业顾问也往往夸大自己楼盘的优点，使得购房者忽略自己买房的初衷。
天津律师：网页链接
一：预售证
我们需要看的是五证是否齐全，一般有预售证，其他证基本也有，会在售楼部明显位置放置。预售许可证是一栋一栋的发的，消费者不了解这一点就被有的开发商就是钻了空子，拿别的栋预售许可证来忽悠。当然预售许可证是可以在房地局查到的;

一些楼盘会鼓励已经购房的业主介绍客户来买房子给他们免部分管理费，但是销售不会主动说，可以问问看有没有这样的优惠。
三：定金和订金
很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。定金与订金的不同之处，简而言之定金是交了不能退的。
四：开发商的信誉
网上搜搜开发商名字，查询开发商以前开发商楼盘的名称，从论坛微博等渠道，获取开发商的信誉度如何。
五：产权
产权是50年还是70年，还是小产权。
六：挑楼层
超过30层的楼，建议16-20层(电梯一般在中间)20层的楼，建议12-15层。
七：房型
房型最好方正，南北向会比东西向贵(具体也要看楼的朝向)，各屋最好有窗，包括卫生间和厨房。
八：置业顾问
多和周边的楼盘置业顾问聊聊，毕竟他们比你懂得多，作为同行业的必定会知己知彼，至少比你要了解彼此之间的优缺。
九：样板房
样板房你最多仅限看看，不要过于相信和被迷惑，样板房由于经过精心布置、家具设施占满空间，你一般看不出应看到的问题。
十：物业费用
问清楚物业的资质等级以及收费标准，与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。
十一：评估自己的经济能力
这里不仅包括你目前实际的收入结构，还包括你接下来三至五年内短期的工作发展潜力以及未来十年至二十年后可能的职业安排，还包括你平时的消费习惯，包括你和你的家人的健康状况等，最后估算出一个数据，你实际上能出多少钱做首付，每个月月供多少是你和你的家庭可接受的额度。
十二：合同
任何承诺只有体现在合同上的才是一定能兑现的。而《商品房买卖合同》合同上基本上只会对房子本身做出承诺。置业顾问为了你签单会很多口头承诺，请以合同为准。

现如今买房置业的人越来越多，但同时也产生了各种置购之后却又不想要的退房需求，究竟购房者在什么情况下享有“法定退房权”?
购房合同无效
如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同，类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同，应属于无效合同，购房者有权要求开发商退房。
购房合同被依法撤销
对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。
面积误差
根据建设部《商品房销售管理办法》，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付的房价款退还给买受人，同时支付房价款利息。
开发商没经购房者同意变更设计
开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受。
房屋主体结构质量不合格
发生地基基础沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
无法办理房屋所有权登记
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此，购房者可以要求开发商退回购房款及其利息。
（以上回答发布于2017-04-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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作为出台“房票”政策的首个省会城市，郑州的“房票”政策推出以来备受关注。
事实上，郑州并非首个“敢吃螃蟹”的城市。据新京报记者不完全统计，今年3月以来，全国已有超10个城市陆续出台针对棚户区改造的“房票”政策，包括河南信阳、四川宜宾、浙江丽水以及江苏的常熟、江阴、南京市溧水区等。那么，上述城市的“房票”政策各自特色是什么？出台这一政策背后的原因何在？
“房票”制度再现江湖
在传统征地环节，既存在货币化安置，也存在实物安置。在选择货币化安置的前提之下，又有货币安置的主流模式和“房票”安置的特殊模式。
所谓“房票”安置，是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅）的一种房屋安置方式。被征收人选择“房票”安置的，视同放弃房屋产权调换。
早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。2016年开始，上一轮全国房地产去库存大潮下，越来越多城市推行“房票”制度，如库存高企的内蒙古鄂尔多斯以及浙江的绍兴、金华、义乌、衢州、湖州等地。直到2018年后，随着棚改货币化权限被强制收回，“房票”制度才销声匿迹。
如今，在房地产下行压力之下，“房票”制度再次重启。在郑州之前，信阳、常熟、绍兴、温州、江阴、宜兴、南京溧水区、宁波奉化区等地均已出台“房票安置”政策。之所以郑州“房票”政策赢得更多的关注，也是因为郑州是首个宣布实行“房票”政策的省会城市，影响力度更大。
各地“房票”政策亮点不一
通过对比目前已经出台“房票”政策的城市，新京报记者发现，“房票”也讲究“因地制宜”，不同城市的“房票”政策不尽相同。
比如，在奖励金额方面，浙江丽水市的购房补贴标准采取递进制，即被征收人申请并开具一张“房票”的，给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款10%的购房补贴；申请并开具两张、三张以上“房票”的，则分别给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款15%和18%的购房补贴。
值得注意的是，目前出台相关政策的城市大多数不允许“房票”转让，或者仅限于在近亲之间使用，而丽水市的“房票”可以转让。具体而言，丽水市“房票”实行实名制，经莲都区征收指导中心审批后，每张“房票”允许整体实名转让一次，不得分割转让，转让时出让人须提供另有住房证明，并办理转让公证手续。
南京市溧水区的“房票”政策也颇具创新性。在选购房源方面，溧水区搭建了“房产超市”，将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易，并提供全方位咨询服务，这也是在各地政策中率先将二手房纳入“房票”选房的举措。
更值得一提的是，在目前环境下，部分房企出现“爆雷”情况，购房者往往担心认购新楼盘会有烂尾的风险。对此，宜兴市住建局要求征收房源应确保两年内交付。
此外，不同城市之间还有更多新的举措。比如，常熟的房票是计“房票利息”的，利率原则上不超过出票之日同期央行公布的两年期存款基准利率的2倍；并且，常熟规定“房票”在到期后经过搬迁实施单位同意可以续期。
“房票”背后：库存量高、房价连降
从目前已出台政策的城市来看，除了郑州为省会城市外，其余多数城市为三四线城市，甚至南京市溧水区单独有区域性的“房票”政策。而其背后都是当地楼市库存量高、房价连降。
即便是省会城市郑州也面临着库存量高的难题。据贝壳研究院数据显示，截至2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，而近郊商品房库存去化周期为27.5个月，面临较大的去库存压力。
在老百姓看来，“房票”毕竟还是一个新鲜事物，那么，“房票”的接受度如何？使用“房票”时会有哪些顾虑呢？
在听说“房票”政策后，郑州某城中村被拆迁的居民张大妈向记者表示：“比如在二环有一套100平方米的房子待拆迁，那么大家关心的是，房价安置补偿费每平方米是多少？郑州现在三环内的新房单价每平方米都在一万元以上，那么我们拿着‘房票’能买到什么位置的房子呢？”
另外对于郑州来说，原先的城中村安置房大多数是在原地址上就近建设，相对处于市区比较核心的位置，如果选房地址扩展到全市，能否在好的地段选到好的房源，也是张大妈所顾虑的问题。
对于房票制度的市场影响，IPG首席经济学家柏文喜认为，“房票”制度等于给了被拆迁者一个选择权，以郑州为例，如果选择房票并在12个月内用以抵交购房款，则可以得到额外的8%的奖励和3个月的过渡费。不过从市场反应来看，似乎结果并不如预期的那么积极，这一方面表明在市场信心不足的情况下，定位于改善性需求的“房票”制度似乎并未切中市场心理，另一方面也表明“房票”制度的激励力度和内容设置似乎并未达到市场的心理预期，可能还需要继续增加相关措施以及加大政策力度。

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