住建部严管城市更新大拆大建，最多拆20%！业内：旧改将现变局

住建部拟规定城市更新严控大规模拆除和增建，对租赁市场有何影响？~

随着社会经济的快速发展，我们的生活水平得到了很大的提高，生活方式也是发生了很大的改变，而且在不同的时代里面，我们说面临的问题也是不一样的，而且当我们在网上看到住建部拟规定城市更新，严控大规模拆除和新建的这件事情的时候，很多人就会产生这样的疑惑，就是对租赁市场有何影响呢？对这个问题的回答，在我个人看来，我觉得租赁的人可能会越来越多，而且价格可能也会持续上涨，下面我们具体来了解一下。

1 租赁的人越来越多
在我们的现实生活中，其实有大部分的人他们都会选择租赁的方式，因为这种方式他比较节约，而且能够是一个商品的使用价值得到充分的利用，同时它也是一种节约资源的方式，所以对于住建部拟定的城市更新，严控大规模拆除和新建的这件事情的时候，我觉得对租赁市场还是有很大的影响的，比如说它会使住户越来越多，从而能够赚取更多的利润。

2 价格持续上涨
相信大家对于价格规律也都有一定的了解，我们在学习经济学的时候，里面讲到的价格规律，也就是说一个商品的价格，它是受多方面因素的影响的，比如说如果在消费者增多的情况下，那么这种商品的价格可能就会持续上涨。如果消费者减少的话，那么它的价格很可能就会跌落。所以对于住建部，你定的这个相关规定，我觉得对租赁市场还是有很大的好处的。

所以我们在平时的生活中，也应该要更多的去关注这方面的问题，对于每一个人而言，当我们了解这方面的问题的时候，真的是能够提高我们的认知能力，同时也能够使我们在生活中少走一些弯路。

中国正在进入“城市更新”时代。
01
留守户问题，终于有了解决方案。
近日，广州出台《广州市城市更新条例（征求意见稿）》提出：村集体可收回集体土地使用权，且签约人数超过95%的，可向人民法院提起诉讼。这意味着，长期困扰城中村改造的“留守户”问题，获得了法律层面的解决之道。
长期以来，我国各大城市的城中村改造，都存在各种各样的“留守户”问题，并由此衍生出无穷无尽的矛盾。
在过去的旧改模式下，即便已签约村民超过9成以上，只要存在留守户，整个工作都无从推进，有城中村改造就此陷入了10年停滞不前的尴尬。
少数人的权利需要尊重，多数人的权益同样不能罔顾，到底该如何抉择？
广州等地为此做出了新探索。对于城中村改造，村集体有权通过“村民自治”的方式收回宅基地（集体土地使用权），且只要签约率达到95%以上，就能通过司法诉讼的方式进行最终裁决。
众所周知，我国城市土地归国家所有，包含城中村在内的农村土地归集体所有。无论是城市土地还是集体土地，我们拥有的是使用权而非所有权。所以，村集体收回宅基地使用权，并非没有依据。
这同时标志着，城市更新拆迁改造的“三板斧”全部到齐：
村民自治、行政裁决、司法判决。
未来，对于旧改项目，只要签约率达到95%以上，对于留守户，即可申请行政裁决，同时村集体可通过全面表决或其他方式收回宅基地，同时还可通过法院进行诉讼判决。
可以说，在不远的将来，城市更新将再无“钉子户”。
02
城市更新有法可依，有地区已经走在探索前列。
近日，广州黄埔区沙步经联社公布《表决公告》，将对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体表决，收回宅基地使用权。
沙步，位于南岗街道，系黄埔区66条重点旧村改造项目之一。连接广州开发区东区、西区，地处广州开发区黄埔临港经济区，位于“广州第三中轴线”的辐射范围之内。一旦改造完成，沙步成为广州东部最具吸引力的板块之一。
据统计，截至8月初，沙步旧村改造项目整体签约率已突破98%，未签约房屋不足80栋，占比不到2%。
98% VS 2%，看起来不是难题，但解决起来并不容易。
一边是绝大多数等待迁入新居、享受现代化社区的已签约村民，另一边是个别因各种各样原因未能签约的留守户，如何最大程度保障村民利益、集体利益和公共利益，显然成为摆在案头的一道难题。
如果因为留守户的存在，整个项目建设受阻，且不说能否顺利完成城市更新“三年清零计划”、为城市发展提供更多土地资源，就是广大已签约村民也无法顺利回迁，难以迅速享受到城市更新带来的巨大红利，甚至连教育等公共配套建设都会受到影响。
所以，沙步以“村民自治”之名，通过“全民表决”，收回宅基地，以此带动签约进度，无疑是由现实的指向性的，也是城市更新的又一新的探索。
不难想象，在98%已签约的基础上，全民表决的结果应该不会存在任何悬念。如果表决之后仍然无法解决问题，司法诉讼就是顺理成章的选择，届时等待的将是法院的强制执行了。
事实上，在沙步之前，已有广州黄埔文冲、唐山范各庄三街村、廊坊刘家园村等做出类似探索，但涉及数千户的重大城市更新项目还是首次。
等广州城市更新条例正式出台之后，城中村改造“收回宅基地”的案例将会越来越多。
03
“钉子户”问题，正在走向城市治理和法律解决之路。
去年，广州“海珠之眼”曾引发全网关注。海珠涌大桥正式建成开通，桥下空间保留一处民房被双向车道环形包围，从航拍镜头下看形似一只眼睛，网友评论称此处为“海珠之眼”，引来市民集体围观。
有人称之为“广州最牛钉子户”，也有人认为是“广州最惨钉子户”。无论如何，广州为解决钉子户问题开创了一条前所未有之路。即便拆迁补偿无法谈拢，而城市建设不能停步，那么绕开钉子户就是合理选择，“海珠之眼”进而成为城市法治水平的一面镜子。
然而，对于留守的钉子户，或许将永远失去改变命运的机会了。
城中村改造，与交通建设不同。交通建设可以绕路，可以避开一直不签约的留守户，但城中村是一个整体，一栋两栋留守户的存在，很可能影响整体的改造进程。
所以，作为城市更新的积极探索者，广州、深圳等地都在通过立法直面留守户问题，广州的村民自治、行政裁决、司法判决已经形成了一套行之有效的体系，深圳的“个别征收 行政诉讼”同样为城市更新做出了积极探索。
新一轮的城市更新，完全不同于十多年前。大拆大建已经成为历史，暴力强拆更是被扫进了垃圾堆，法治正在成为终极之道。
显然，既要尊重少数人的权利，更不能罔顾多数人的权益，城市更新同样不能10年停滞不前，这一切，都需要制度做出更多探索，为全国的城市更新做出更多探索。
毕竟，随着稳房价成为政策主旋律、房地产向正常行业回归、城市更新大举推进，留给城中村改变命运的窗口期真的不多了。

8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。

意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。

8月10日，住建部开始就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。图片来源/住建部官网

“限拆令”防止城市更新变形走样

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。

但是，城市更新行动在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。

意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

对此，相关研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

李宇嘉还表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。

房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求

值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。

意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。

相关研究院高级分析师黄卉认为，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。

意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。资料图片

此外，意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

“这是以城市居民居住为导向升级的城市更新模式。”黄卉认为，城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高。

愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。意见稿通过严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等系统化举措，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确、内容更加聚焦。

城市更新由“开发方式”转向“经营模式”

值得注意的是，意见稿着重强调加强统筹谋划，目的是为了不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

意见稿还要求，加快补足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程；以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”

对此，刘楚认为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的要求，各方需要围绕提质增效、高质量发展目标，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批规模化城市更新企业，为城市更新提供活力涌流的政策环境及法治保障。

刘楚表示，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。

李宇嘉认为，在新的城市更新模式下，未来区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。

“相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。”严跃进表示。

黄卉也认为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“相信意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”

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