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商业地产常识~

　　商业地产常识

　　1、商业地产

　　商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

　　2、商圈

　　商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
　　商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。

　　3、什么是CBD

　　CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

　　4、购物中心

　　世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
　　通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
　　严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。

　　5、大卖场

　　一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。

　　6、商业街

　　商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
　　都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
　　主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
　　特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。

　　7、主题商场

　　其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。厦门大学管理学院任孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。

　　8、“销控”

　　销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。

　　9、空置率

　　国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。

　　10、进深

　　在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。常识上说，商铺的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。

　　11、层高

　　层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　12、产权式商铺

　　产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。

　　13、招商

　　招商其实就是招商引资。招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。

　　14、返租卖铺

　　返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。

　　15、虚拟产权式商铺

　　在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。

　　16、售后包租

　　售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

　　17、框剪结构

　　框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。

　　18、剪力墙结构

　　剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

　　19、物业管理

　　广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

　　(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

　　(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

　　(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

　　(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

　　(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

　　20、节点

　　节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

　　21、地标

　　地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

　　22、区位

　　综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

　　23、板块

　　板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

　　24、设计先于开发

　　开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。

　　25、科学理性经营

　　收益性物业重在后续的经营。发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。

　　26、底商

　　底商是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。

　　27、宏观调控

　　宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。宏观调控的主要内容包括：①国家合理地制定各项经济政策和措施，如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策，以控制总量平衡，规划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策，调节积累和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等。②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等。③科学地编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。

　　28、营销模式

　　一般来说，营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。广义营销模式是指通路所采取的商业形态，如药店、医院、电视直销等；狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式，它是与产品的虚拟价值密不可分的。

　　29、REITs

　　REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。（详见本期第64页《REITs的来龙去脉》）

　　30、融资租赁

　　融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别，只不过在租期结束时，租赁物件的产权转移给施工单位。现在已经出现的“分期付款，约定产权转移”和“以租代售”就是这个基本模式。他是通过所有权和使用权分离的特征，解决施工企业信用度不高的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大部分中小企业都是通过融资租赁解决。因此融资租赁和传统租赁不同的是：它可以通过租赁销售，也可以通过租赁融资。这是我们传统租赁所不能解决的。


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一 、橱柜作为商品的特点
1、贵----〉每个顾客要细看
2、复杂—〉每个顾客都看不懂
所以需要比较高的推销能力

二、橱柜推销能力是怎样来的

误区： “不去细致的了解产品知识，只从大处讲解，不讲细节”
销售讲解有多种方式，每种方式都有成功的先例，但并不是每种都适合整体厨房的销售。但在现阶段国内卖整体厨房,不讲透细节绝对不行”
因为市场越来越成熟，曾经可以不去讲解产品知识就可以销售，那是4年之前。

我们某国某某橱柜知识背记

第一部分，我们某国某某橱柜各大组件的优点：
1、 我们某国某某橱柜烤漆门板的四大优点
①、普通烤漆只烤一道或者两道，我们某国某某橱柜的烤漆是烤一道漆之后，反复打磨、抛光，在烤第二道漆，这样周而复始8次，才最后上一道亮光。是国际标准的8层烤漆方法。
②、我们某国某某橱柜的用漆世坚持使用我们某国进口的漆，环保性能一流，长期使用一种漆避免色差。
③、我们某国某某橱柜的烤漆中加入了抗紫外线剂，能有效地防止紫外线，试验强光照射300小时不变色。正常使用15年不变色。
④、我们某国某某橱柜门板的基材是使用高硬度的高密度板，本板的纤维全部是成品木质纤维，一般密度板为节约成本可以使用废品粉碎的纤维，这种纤维强度低、硬度差。
2、 我们某国某某橱柜仿古PVC的四大优点
①、我们某国某某橱柜使用的PVC是0.25毫米厚的国际标准的PVC膜，，一般使用的都是国产0.2毫米以下的PVC膜。
②、我们某国某某橱柜的和合作供货商拥有中国最大的吸塑设备，专业制作吸塑门板，保证生产的全过程的都是机械化无尘操作，这保证了我们某国某某橱柜的PVC门板没有任何灰尘和颗粒在里边，保证使用15年以上不会拖裂。
③、我们某国某某橱柜的仿古PVC是硬质PVC膜，保证15年不会老化，普通的厂家使用的软质PVC膜经过硬化处理，表面看起来一样，但用手用力摩擦会发现味道比较大，1到2年就会老化。
④、我们某国某某橱柜PVC 门板的基材也是使用高硬度的高密度板，本板的纤维全部是成品木质纤维，一般密度板为节约成本可以使用废品粉碎的纤维，这种纤维强度低、硬度差。
3、 我们某国某某橱柜五金件的四大优点
①、我们使用的全国著名品牌XX牌的五金件。
②、我们老板以前就是做五金生意的，我们使用的每一个配件都是我们老板，带上游标卡尺和放大镜，亲自去厂家的库房，精挑细选，一般十几个中才能选出一个。
③、你看我们每一条五金件的色泽，即使相同品牌，色泽与手感也不一样，我们都是精选出来的几乎完美的产品，一般厂家都只要求合格就可以了。
④、我们五金件的安装师傅都是经过五金供货商培需的一个月以上。
4、 我们某国某某橱柜台面的十大有点
是由高性能树脂、天然矿石粉、天然颜料经高温聚合而成的高科技产品。本产品因 采用美国先进技术并融合多年生产经验，技术上已达国际先进水平，产品品质已达国内一流 行列, 是橱柜台面的上上之选。
高性能树脂35%
氢氧化铝（制造牙膏的材料和餐具的主要填料）60%
颜料及助剂. 5%
国际品质高档材料 全面超越十大优点：
1、具有高抗菌性能，属功能性抗菌材料。
2、绝对绿色环保产品，可安全与食品接触。
3、强光照射后，色差低于0.92CIE,目测无色差。
4、超强耐高温，烟头烫过无痕迹。
5、超强韧性，244CM大板上下平抬抖动无变化。
6、超强致密性，可乐、酱油24小时可以图擦。
7、超强抗冲击能力，半斤铁球0.6米落下不破裂。
8、超强抗开裂能力，10年使用开裂比率0.27%.
9、三合一专用胶水，每一种颜色专用一种。
10、加工安装规范，不怕费时费力，遵照标准。

卫生纸机器一套包括复卷机，切纸机，封口机，一套在六七万左右，但是需要人员比较多。

如果上一套连线式的九 州 纸 品 卫生纸加工设备：卫生纸复卷机和大回旋切纸机和卫生纸包装机。全自动连线式卫生纸生产设备，需要的人员少，但是成本高点。具体可以根据实际情况上那套配备设备。

你是想买二手的设备还是新的，还要分机型，1092和1575，1092二手的10万，1575的15万生产规格全价格便宜，制浆设备也要个15万左右，还有更大的设备，但要看你投资多少了。如果是生产木浆的污染小点，但制浆设备少点。生产脱墨的制浆设备多点，污染大，要是能搞定坏保，生产这种利润大，好销售。

二手的需要多少钱开厂

现在谁还自己产呀，都用牌子的了

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珠晖区17140115293： 小型卫生巾生产+设备多少钱可以够 - ？
勾发酪酸： 五万多

珠晖区17140115293： 本人想开个制作,卫生纸,卫生巾,尿不湿,餐巾纸的工厂,想了解大概要多少的成本,要什么设备, - ？
勾发酪酸： 现在自己生产这类产品利润已经很有限了,建议OEM,让别人替你生产,自己只管销售,要简单多了. 卫生纸、卫生巾、尿不湿、、餐巾纸的设备不通用,低端设备价值最低的三两万元,生产出的产品赶不上市场产品,高端设备几十万一台,加上流动资金,没有几百万转不了.另外,如果你对设备不熟悉,设备这块很难搞.但三五十万就可以做一个很好的OEM了,而且产品档次也不低. 建议参观一下深圳的全国生活用纸会.

珠晖区17140115293： 生产卫生纸,卫生巾,尿不湿.设备多少钱? - ？
勾发酪酸： 买太好点的卷纸机器一万多快,进两三吨半成品纸两万块,搞定·····

珠晖区17140115293： 谁知道卫生巾的制造流程,全套设备要多少钱?那里有售? - ？
勾发酪酸： 泉州纸品,卫生巾制造业很发达哦 以下几家都有,全套可能要5万以上 泉州培新机械制造实业有限公司 泉州市鲤城华信机械有限公司 泉州市明辉轻工机械有限公司 泉州嘉福机械制造公司 泉州鑫达机械有限公司 泉州市新达机械制造有限公司 泉工机械

珠晖区17140115293： 小型卫生纸、面巾纸生产大约投资多少钱?都需要哪些设备?谢谢 - ？
勾发酪酸： 一楼的 不懂 请 不要 瞎说好不好 ,20-100万 ,你有点谱好不好啊,全套设备才几万块钱,加上进原材料几万,搞厂房,买货车,等等一系列,20万就大多的,你告诉人家20-100万,什么居心.

珠晖区17140115293： 买一套卫生纸加工设备大约需要多少钱 ？
勾发酪酸： 截止至2021年5月,一套小型卫生纸加工设备需要五万左右.一个卫生纸加工厂除了需要一套卫生纸加工设备,另外还需要准备好卫生纸原材料和包装袋,这些都有对应的...

珠晖区17140115293： 一套小型卫生纸加工设备多少钱 需要几个人操作 - ？
勾发酪酸： 小型的卫生纸加工设备精诺一般八九万左右,需要两三个人即可操作,具体的可以到网站视频中心查看卫生纸加工相关的视频,如果选择了生产线设备,相对用的人工还会少一些.也可以参考以下信息:卫生纸加工作为投资小、风险低且收益可...

珠晖区17140115293： 我想在家建一个生产卫生纸和餐巾纸的设备,大概休要多少钱?都需要什么?我家是黑龙江省黑河市农村的. - ？
勾发酪酸： 如果只是做卫生纸加工的话,需要投资5-10万之间,取决于你购买的机器的先进程度等因素,需要的设备有:卫生纸复卷机、带锯切纸机和封口机;餐巾纸加工的话投资一般在三万左右,只需一台餐巾纸机.需要注意的是这两种纸的原料是不一样的,一个是用大轴纸一个是用盘纸.所以一般刚开始做的话,建议先从一种做起.华丽机械 小田

珠晖区17140115293： 自己想生产卫生巾,请问卫生巾机子哪有卖,需要多少钱 - ？
勾发酪酸： 南宁洁伶卫生用品有限公司 广西 南宁市江南区 东莞市鸿泽进出口有限公司 ¥ 10000.00

珠晖区17140115293： 我想开一个小型的卫生纸加工厂纸业加工厂,请问设备到哪买大概要多少钱 - ？
勾发酪酸： 一个小型的卫生纸加工厂,首先就是设备这快,现在市场上用1880全自动复卷机的比较多,和设备优势,设备价格3-6万不等,再加上原材料投资下来在6-8万左右的,这个是可以根据自己需要来安排的