积极信号频现 房地产行业预期持续改善
保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、多地住房公积金贷款政策调整、1月住房信贷实现“开门红”……虎年伊始，前期政策逐步显效加之新政策陆续出台，促使房地产市场预期持续改善。专家预计，今年我国房地产市场运行将保持总体平稳，房地产投资增速大概率在上半年见底回升，全年增速有望在1%至2%之间。
政策暖意浓 房地产融资持续改善
无论是稳信用还是宽信用，房地产信贷都是绕不过去的一环。在“保持货币信贷总量稳定增长”的政策目标下，今年以来，房地产业融资环境继续改善，政策层面也在持续优化。专家表示，房地产业融资环境改善，有利于防范和缓释行业流动性风险，对稳定信贷总量增长具有积极意义。
1月房地产贷款实现“开门红”，表明前期政策优化效果开始显现。中国证券报记者从金融管理部门和多家银行了解到，1月房地产贷款新增约6000亿元，新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。
同时，在直接融资渠道，近期已有不少房地产企业成功注册或完成债券发行，金融机构通过多种渠道对房地产行业合理资金需求予以支持。“房地产企业合理资金需求得到满足，将有利于缓解企业资金面压力和化解金融风险。”信达证券首席宏观分析师解运亮说。
不仅如此，监管部门继续释放满足房地产合理资金需求的信号。人民银行、银保监会近日明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。业内人士预计，随着部分调控政策优化调整，特别是房企融资状况进一步改善，房地产市场将逐步实现底部企稳，即“软着陆”。
防范化解 风险出清有序进行
除了引导金融机构满足房地产行业合理资金需求，监管部门还针对房地产企业流动性风险加强防范化解，相关举措进一步稳定和提振房地产行业预期。
目前，个别风险房地产企业的流动性问题正得到妥善处置，风险出清有序进行中。业界普遍认为，房地产行业个别问题不会酿成系统性风险，风险外溢在可控范围内。人民银行行长易纲近日表示，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。
资产管理公司或将参与房地产企业债务问题化解。业内人士认为，引入不良资产处置专业机构，有望加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。
我国实现房地产行业平稳健康发展具备有利条件。实际上，新型城镇化在持续推进，住房刚性需求和改善性需求有望持续释放。贝壳研究院数据显示，1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，已接近2018年、2019年、2020年同期的平均水平。
对行业面临的短期挑战及长期前景，业界看法也正趋于理性，形成共识。
突出“稳”字 推进转型发展
中央经济工作会议要求，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。对于房地产行业而言，“稳”同样是突出的要求，实现行业平稳健康发展对于经济和民生都十分重要。专家认为，服务于稳增长大局，后续房地产市场的量和价会更加突出“稳”的特征。预计监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。“房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用。”国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆近日表示，2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。
植信投资研究院首席经济学家连平认为，今年个人住房按揭贷款投放将进一步加快，对优质房地产企业开发贷将恢复到合理增长状态，以支持房地产行业平稳健康发展。此外，有研究人士预计，房地产行业各项数据有望在年中实现筑底回升，全年房地产投资增速有望在1%至2%之间，对经济运行的不利影响有望减轻。
同时应看到，房地产行业转型发展稳步推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正在构建。年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年将大力增加保障性租赁住房供给。住建部日前透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。业内人士认为，监管部门将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。房地产行业是我国经济运行中的支柱产业，住房更是居民的消费。实现房地产行业平稳健康发展，既是政策导向，也是业界期盼，完全可能实现。当然，改革发展与转型升级难以一蹴而就，在这一过程中，难免会遇到风浪和颠簸。房地产企业应重新思考和慎重评估自身经营模式，减少杠杆经营和债务累积，以主人翁姿态推动行业平稳健康发展。
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
在多位业内专家看来，本次座谈会释放出房地产税立法和改革加快的信号。
事实上，今年以来关于房地产税的立法和改革多次被提及。
3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。4月7日，在国新办举行的发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
值得注意的是，以前的提法主要是“推进房地产税立法和改革”，而本次四部门座谈会明确提出“房地产税改革试点工作”。这是否预示着，作为财税体制改革重要环节的房地产税，通过广泛征求各方建议，在立法完成之前，有望在更多城市进行试点。
早在2011年，上海和重庆率先试点对个人征收房产税，征税侧重点则有所区别。其中，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。
此次伴随多个热门城市调控的窗口期，房地产税有望尝试在更多城市发挥“稳地价、稳房价、稳预期”的重要作用。经济学家贾康此前就建议，海南和深圳两地应当积极推出更高水平的房地产税改革试点。
为何说此次释放的房地产税立法和改革加快信号正处一个“窗口期”？
从今年以来的市场表现看，上海、深圳、杭州、南京等热点城市前4月的楼市成交同比翻倍增长，热度继续提升；全国300城的土地平均溢价率也升至25%，地市热度依旧。
但与此同时，今年以来热点城市的房地产调控政策持续发力，北京、上海等22个城市土地供应端也开始实施“两集中”供地新规。
例如上海、深圳等规范房地产交易秩序并收紧经营贷，上海、杭州、广州、合肥等升级为“四限”政策，热点城市均在积极“稳地价、稳房价、稳预期”。
这时候，房地产税立法和改革的进一步推进，从预期上能够给“稳”上有效地加一把力。
这也是为什么，尽管房地产税距离全面征收仍需较长时间，也尚无具体落地时间表，但本次座谈会释放出的积极信号却能引起各界广泛关注。
实际上，近年房地产税的政策落实度、完整度不断提升，也给了市场十足的期待。因为房地产税对于稳定市场预期、扭转“房价易涨难跌”局面将发挥重要作用。
作为房地产长效调控机制的重要组成部分，房地产税立法的更重要目的，是改变现有税赋重流转、轻保有的现状。
所以房地产税的作用并不是直接降房价，而是优化房地产税制。既能让住房回归居住本性，又能调整房地产业定位，改变城市经济发展过度依赖房地产业，这对实现房地产市场平稳健康发展是一个更长效的政策，影响也更为深远。
对整体经济而言，未来房地产行业“吸金”效应将明显下降，届时银行业等金融机构将把经营重心和信贷资源从偏好房地产转移到实体经济领域。
对购房者而言，征收房地产税意味着调控措施从交易环节延伸至持有环节，随着持有成本的大幅增加，势必将打压市场投资炒作氛围，引导潜在置业群体理性购房消费，逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。
对城市而言，在当下市场持续火热的核心一二线城市率先试点征收房地产税，随后再推广到弱二线以及三四线城市,平稳性更高，也更能平衡相关风险和利益影响。
保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、多地住房公积金贷款政策调整、1月住房信贷实现“开门红”……虎年伊始，前期政策逐步显效加之新政策陆续出台，促使房地产市场预期持续改善。专家预计，今年我国房地产市场运行将保持总体平稳，房地产投资增速大概率在上半年见底回升，全年增速有望在1%至2%之间。
政策暖意浓 房地产融资持续改善
无论是稳信用还是宽信用，房地产信贷都是绕不过去的一环。在“保持货币信贷总量稳定增长”的政策目标下，今年以来，房地产业融资环境继续改善，政策层面也在持续优化。专家表示，房地产业融资环境改善，有利于防范和缓释行业流动性风险，对稳定信贷总量增长具有积极意义。
1月房地产贷款实现“开门红”，表明前期政策优化效果开始显现。中国证券报记者从金融管理部门和多家银行了解到，1月房地产贷款新增约6000亿元，新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。
同时，在直接融资渠道，近期已有不少房地产企业成功注册或完成债券发行，金融机构通过多种渠道对房地产行业合理资金需求予以支持。“房地产企业合理资金需求得到满足，将有利于缓解企业资金面压力和化解金融风险。”信达证券首席宏观分析师解运亮说。
不仅如此，监管部门继续释放满足房地产合理资金需求的信号。人民银行、银保监会近日明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。业内人士预计，随着部分调控政策优化调整，特别是房企融资状况进一步改善，房地产市场将逐步实现底部企稳，即“软着陆”。
防范化解 风险出清有序进行
除了引导金融机构满足房地产行业合理资金需求，监管部门还针对房地产企业流动性风险加强防范化解，相关举措进一步稳定和提振房地产行业预期。
目前，个别风险房地产企业的流动性问题正得到妥善处置，风险出清有序进行中。业界普遍认为，房地产行业个别问题不会酿成系统性风险，风险外溢在可控范围内。人民银行行长易纲近日表示，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。
资产管理公司或将参与房地产企业债务问题化解。业内人士认为，引入不良资产处置专业机构，有望加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。
我国实现房地产行业平稳健康发展具备有利条件。实际上，新型城镇化在持续推进，住房刚性需求和改善性需求有望持续释放。贝壳研究院数据显示，1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，已接近2018年、2019年、2020年同期的平均水平。
对行业面临的短期挑战及长期前景，业界看法也正趋于理性，形成共识。
突出“稳”字 推进转型发展
中央经济工作会议要求，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。对于房地产行业而言，“稳”同样是突出的要求，实现行业平稳健康发展对于经济和民生都十分重要。专家认为，服务于稳增长大局，后续房地产市场的量和价会更加突出“稳”的特征。预计监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。“房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用。”国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆近日表示，2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。
植信投资研究院首席经济学家连平认为，今年个人住房按揭贷款投放将进一步加快，对优质房地产企业开发贷将恢复到合理增长状态，以支持房地产行业平稳健康发展。此外，有研究人士预计，房地产行业各项数据有望在年中实现筑底回升，全年房地产投资增速有望在1%至2%之间，对经济运行的不利影响有望减轻。
同时应看到，房地产行业转型发展稳步推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正在构建。年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年将大力增加保障性租赁住房供给。住建部日前透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。业内人士认为，监管部门将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。房地产行业是我国经济运行中的支柱产业，住房更是居民的消费。实现房地产行业平稳健康发展，既是政策导向，也是业界期盼，完全可能实现。当然，改革发展与转型升级难以一蹴而就，在这一过程中，难免会遇到风浪和颠簸。房地产企业应重新思考和慎重评估自身经营模式，减少杠杆经营和债务累积，以主人翁姿态推动行业平稳健康发展。
辕蓓诺维： 你好,牛市见顶信号个人认为需关注以下几点: 第一,全国的房地产销售持续好转,库存明显去化,地产投资反弹. 第二,政府大规模刺激超预期,基建投资重现30%以上的高增长. 第三,社融和M2持续反弹,货币宽松转化为信用扩张. 第四,CPI上行到3%以上,迫使央行收紧货币政策. 第五,注册制推出,大规模IPO开始. 只要这些信号尚未明确出现,美妙的音乐就不会停止,舞会狂欢仍可以继续.祝你投资成功.
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