2022楼市关键词丨政策：良性循环
自“三条红线”实施以来，“去杠杆”已成为房地产行业2021年主要关键词。房地产行业去杠杆从控制风险到产生新的风险，下半年房地产信贷政策迎来适度纠偏。年初，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，而后第二轮和第三轮集中土拍迎来规则调整，土地端政策从控“名义地价”演变至控“实际地价”。
2021年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，随后，中央经济工作会议、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环”。在坚持“房住不炒”主基调下，2022年，“良性循环”无疑将成为重要关键词。
73省市249次加码
2021年，73省市、249次政策加码，这在房地产历史上并不多见。“房住不炒”主基调之下，地方调控趋于高频化和精准化。
从政策内容来看，主要涉及限购、限贷、限价和限售政策的再升级，以及增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管等八个方面内容。
部分城市政策加码频次多达20次，比如深圳和广州，深圳重点强化信贷资金管控，广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。上海政策加码也达到了13次，多管齐下严堵政策监管漏洞。
图：2021年历月各省市政策加码频次
值得注意的是，2021年，楼市调控从新房市场延伸至二手房市场，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。
2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻，房企打折降价常态化。长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。
各地调控政策叠加“三条红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，部分房企频频暴雷，加之北京、厦门、石家庄等强化预售资金监管，房企流动性危机进一步加剧，再加上部分城市出台“限跌令”，房企回款速度放缓，自救能力进一步弱化。
首提“良性循环”
一系列监管从严背后，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“产生风险”。9月末，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，行业政策风向迎来转折。
12月6日，中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这是“良性循环”一词首次出现在中央政治局会议中。
紧接着，中央经济工作会议再定调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月27日，央行部署2022年工作，再提促进房地产业良性循环和健康发展。
进入2022年，1月以来，地方两会陆续召开，从各地公布的政府工作报告看，多地继续强调“房住不炒”、加强保障性住房建设，与往年不同的是，促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求被多地屡次提及，其中北京、河南、重庆等地均提及“房住不炒”以及“良性循环”，例如，北京提出，坚持“房住不炒”，保持房地产调控政策连续性稳定性，促进房地产业良性循环和健康发展。
1月25日银保监会也在2022年工作会议中强调，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产行业在国民经济中有着举足轻重的作用，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费，支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，才能更好的促进房地产行业良性循环。
长效机制将形成闭环
2022年政策端将何去何从？
整体来看，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题，促进房地产行业“良性循环”和“健康发展”。
具体而言，短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将成闭环。
去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实，但去杠杆节奏将适度控制。
居民消费端，按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
企业端，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
总
结
继中央政治局会议定调后，“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词。房地产行业的良性循环包含土地、开发、融资和销售各个环节，在“房住不炒”主基调下，落实过程中仍将有较长一段路要走。
整体而言，房地产行业仍需要走平稳健康发展的“软着陆”路线，保持调控政策连续性稳定性，短期内，“四限”调控仍将从紧从严。对于企业而言，“降杠杆”仍然是未来发展的关键词。
涂态通滞： 房地产行业依旧是支柱产业!这是高层对房地产的态度.而这也决定楼市不能出现大幅度下跌,否则就会对经济发展造成一定的负面影响,最后会对居民生活带来一定冲击...
勃利县19528265856： 新政策对房地产的影响 - ？
涂态通滞： 4月15日,国务院公布新一轮楼市新政,被业内称为房地产“新国四条”,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.同时对购买首套90平米以上住房者,要求贷款首付比例不得低于30%. 实际上也没有什么影响,就是贷款少了,投机者也少了而已.
勃利县19528265856： 国家对房地产宏观调控具体的最新政策 - ？
涂态通滞： 1、双向调控 对于“双向调控”的具体思路,各方人士给出了多种解读,但大致不外乎三个方面的内容:其一,楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征,热点城市的投资投机需求将继续被抑制,非热点城市的调控则会相对放松;其二,继续强...
勃利县19528265856： 楼市新政什么时候开始执行 - ？
涂态通滞： 1:楼市新政是中央机构的基本意见和实施方案. 2:各地方按照不同差异制定不同执行表.所以没有具体明确时间. 3:对于国内来说,除去投机性外,由于城镇化建设加快,刚性需求比较严重,房地产盈利方式可能由一,二线城市逐步转移到各地市区域,并不会导致房地产价格严重下滑.
勃利县19528265856： 三大核心房产政策是哪3个 - ？
涂态通滞： 指的是去年四季度召开的国务院常务会议出台力促房地产市场健康发展的三大政策措施,即1、放宽改善性“二套房”贷款政策,2、减免转让环节营业税,3、支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务.
勃利县19528265856： 房价到底会怎样 - ？
涂态通滞： 房价短期内会有所下降,但中长线来看还得涨,理由有三:1、中国城市化造成庞大的刚性需求;2、土地资源只会越来越少;3、通胀下只有房产能有效的抵抗通胀
勃利县19528265856： 9.29楼市新政内容 - ？
涂态通滞： 第1招:各地要加大楼市宏观调控的力度.立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则.房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.严格实行问责制.第2招:完善差别化的住房信贷政策.各商业银行...
勃利县19528265856： 房价多会跌!!!!!!!!!!!!？
涂态通滞： 下半年必跌.国家调控政策不同往年了,先出台的政策是国八条,限购,适用房等都是调控销售的,致使现在的房子交易少之又少;现在出台的是紧缩货币政策,央行再次加银行准备金率0.25个百分点至20.5%的历史高位,银行回收贷款补充准备金率必然迫使开发商降价销售回笼资金,国家统计局刚出的报告显示,5月初以来,几大一线城市已有不同程度的降幅,只是我们,老百姓没有感受而已.在紧缩货币的持续下,对房地产行业造成的犹如灭顶之灾(房地产业可能会出现重新洗牌),这种降价状况将继续扩大,二三四线城市将不可逆转跟随.政策强硬历史罕见,谁都躲不了.
勃利县19528265856： 介绍当前国家关于房地产宏观调控政策 - ？
涂态通滞： 关于房地产市场的调控——房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性,可以说成也房地产,败也房地产.近期对房地产业采取的一系列调控措施是必要的,正在收到积极成效.对于下阶段的房地产市场的调控,需要把握好几个关...
