北京市住建委发布商品房销售新规 向样板间“货不对板”开战

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购买商品房时，你是不是总会被美轮美奂的样板间所打动？是不是经常苦恼交付的房屋与当初买房时开发商所承诺、所展示的不一致？近日，北京市住建委发布了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（以下简称《通知》），提出“三一致”“四严禁”，明确叫停样板间“货不对板”，压实开发商主体责任，切实保障交房质量。

样板间需与实际交房一致

“很多人买房，就是冲着样板间定的，我也是这样，所以样板间的装修和布置在开发商卖房过程中起着至关重要的作用。”2019年在北京南海子公园附近买房的消费者刘女士对《中国消费者报》记者表示，“我第一次去售楼处看房，就被装修精致、布置华美的样板间吸引了，当场就交了定金。没想到，收房时却让我大失所望。”

刘女士告诉《中国消费者报》记者，交付的房屋跟样板间的装修水平差距极大，可以说一个是“真的精装”，一个只能算是“简装”，比如样板间用的是高雅的壁布，实际交房时墙上只是“刷大白”，样板间的衣柜镶着金属条，实际交房时衣柜什么造型都没有。“想跟开发商理论，可是样板间早就拆了”。

样板间过度装饰、过度美化，是房屋销售中经常被消费者吐槽的问题。通常情况下，开发商在装修设计样板间时会格外用心，但往往消费者看到的样板间和实际房屋的交付标准并不一致，“货不对板”经常引发纠纷，令消费者苦不堪言。

《通知》对样板间提出“三一致”的要求，即样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

另外，《通知》还规定，开发商在预售商品住房前，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。其中，项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。“在意见征求阶段，有的企业提出取消样板间保留时间的规定，但考虑到这是解决‘货不对板’的主要措施之一，这条予以保留。”北京市住建委相关负责人向记者表示，未设置交付样板间的，不得设置展示（宣传）样板间，开发商在申请预售许可证时，区住建部门应对样板间设置情况进行现场核查。

项目不利因素应全面告知

样板间“所见即所得”后，还得确保开发商在宣传过程中做到童叟无欺。《通知》提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。《通知》要求，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。销售人员在销售过程中严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

与此同时，有三项内容是开发商必须在销售现场显著位置予以公示的。一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素，应准确、全面地向购房人公示。二是经审图机构审查合格的分层平面图和立面图，以便购房人掌握采光通风井、设备平台位置等情况。三是配建公租房和保障性租赁住房的，开发商还应公示配建公租房和保障性租赁住房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况。

诸葛找房分析师王小嫱对《中国消费者报》记者表示，“今后开发商要小心了，禁止‘货不对板’，也不能虚假承诺，而且还要对项目不利因素全面告知，这对购房者来说是一大利好，维护了消费者的知情权等合法权益，也将从根本上避免种种消费纠纷的产生。”

“工地开放日”活动不少于2次

百年大计，质量第一。房屋质量问题历来备受人们关注，也是购房人与开发商产生纠纷的焦点之一。为了提升房屋交付质量，落实交付前房屋质量查验制度，《通知》提出，开发商应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动，“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见建议，开发商应及时进行解释说明，属于质量缺陷的应及时维修整改并反馈购房人。

另外，针对未来可能出现的热销项目，《通知》新增了公证摇号的要求。《通知》规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的情况，就将被视为热销，开发商应采取公证摇号的方式，即邀请公证机构以独立第三方身份在现场公证摇号。

贝壳研究院分析师潘浩对《中国消费者报》记者表示，“工地开放日活动”频次的规定一方面有利于对项目开发的规范管理，另一方面更利于维护购房者权益。据贝壳研究院统计，从2017年至2020年，关于商品房购买合同的民事纠纷有49万余起，且呈逐年上升走势，2020年已上升至15万余起。此次《通知》的要求将有利于减少购房纠纷，保障购房者合法权益，完善市场秩序，构建商品房买卖良性发展格局。

潘浩表示，《通知》提出对热销项目进行公证摇号的要求，并优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售，这是北京楼市调控的新提法。“摇号买房”主要针对的是热点楼盘被哄抬价格、房企捂盘惜售现象，这样做是为了防止市场炒作，符合国家“房住不炒”的定位以及“一城一策”的调控要求，能起到正面的积极影响。

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参观样板间注意避开哪些坑

作为商品房展示的样板间与实际买到的房子有哪些区别？买房时该如何挑选，注意避免哪些坑呢？为此，多位业内人士为消费者支招。

1.注意样板间的空间和面积。

随着商品房销售管理逐渐规范，敢直接在面积上大幅缩水的开发商并不多，因为最终收房时相关部门会出具房屋面积实测报告，多退少补。

购房者需要注意的是，大多数开发商为了让样板间的空间看起来更大，一般会缩小家具尺寸，比如选用1.5米甚至更小的床。另外，卧室不装门、开放式厨房、随处可见的镜子，都可以令样板间显得通透，购房者也更容易被吸引。因此，消费者买房时一定要注意，所见不一定即所得，参观样板间时可以备一把软尺随时进行测量。

2.不要忽略自然采光问题。

由于开发商会打开样板间内所有的照明设备，甚至故意布置更多光源，导致消费者在参观时，常常感觉室内采光效果非常好，从而忽略房间真实的采光问题。建议购房者可以先将样板间内的灯全都关掉，感受室内真实的自然光照情况。

3.注意交房时的楼间距。

众所周知，开发商为了方便购房者参观样板间，一般都会将其建在售楼处，而实际交房楼栋的格局与样板间并不一定相同，尤其是楼层屋高或者楼栋之间的间距在样板间往往得不到全面展示。

建议消费者一定要掌握整个小区的楼栋位置情况，仔细观察销售现场的沙盘，或者让销售人员提供小区楼座分布图。另外，购房者通过样板间看到的室外绿化景观很有迷惑性，最好到项目实景工地看一下，确定心仪楼栋周边的大概环境。

4.样板间管线问题别忽视。

样板间的厨房、卫生间基本很少能看到管线、上下水管道等，有的样板间根本不设置上下水管线，有的则将其隐藏起来，开发商这样做的主要目的是尽量让空间看起来更大一些。但现实生活中，水、电、煤气各种管线必不可少，购房人对此一定要有心理准备，可以通过向销售人员询问，确定最终的空间尺寸。 （孙蔚）

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