外国的房价有中国高吗？为什么？

外国房价也很高啊，为什么好像没有中国这样很严重的住房问题？~

问题是人家美国人收入比我们高好几倍也是租房子啊，他们好像自由自由，而我们却不能这样，没有房子，孩子上学受限制，没有房子，上班补贴结婚等等都受限制，在我看来，根本不是人口多少问题，二十一些东西在背后搞鬼

下面居外网来说说美国房价比中国便宜主要有五个方面的原因。
第一方面，不难发现在美国，该国家的土地政策与中国相比的话就没有那么严格。相对来说中国的土地政策比较严格，因此也造成了中国房地产业供应太少，同时也间接造成地价上涨。但美国对于土地没有那么多规定，所以地价比较低廉。
第二方面就是目前美国的产业分布比价较为合理，在美国，大多数人都不会选择拥挤在大城市生活。所以对于美国房子需求较少，同时也导致房价不会很高。
第三方面是目前美国的市区资源配置是分散开来的，移民到美国，不难发现现在在美国一般比较有规模的大型医院和学校以及超市等都是集中在郊外，平时美国人一般都不会选择去市中心。
第四方面是在美国，户口是跟人走的，就是人在哪生活，户口就写哪。一般规模较大的城市资源都不如小城市比较好等。因此说抢纽约、华盛顿的户口和房产，大都是外来移民人口。因此说在美国，因为大都市对于本土居民吸引力较小，所以不会有关于美国房价不合理性的困扰。
第五方面，也是最重要的一点，如果房屋持有成本高，租金回报率高，房价涨幅温和，那投机者（只买不租者）靠房价的涨幅都不一定能覆盖持有成本，而且现金流负向，还赚什么钱？他自然就会盯着租金回报率去研究。另外，沉重的遗产税也导致物业很难真的“世代传承”下来。
但中国房产市场是恰恰相反的：几乎没有房屋持有成本、租金回报率极低、房价涨幅惊人。下面我们还是数据说话，对比一下中美房产在房屋持有成本方面的差异：

所以美国房产因为有高昂的持有成本和较高的租金收益，炒房操作空间比中国小得多。大部分人买房不是自己住，也得租出去才能靠租金覆盖房产税等成本，这样就很少空置房屋，有效增加了房源供给，从而抑制房价过快地增长。

美国的房价（下）

——美国访问、交流之六

   时寒冰

《美国的房价》上和中发出后，引起的反响出乎意料。一位朋友告诉我说，地产界几位“胖子”（重量级人物）私下闲聊时，评价说“姓时的最近表现很不好”。其实，对于某些人而言，我何曾“表现好过”？我只是写下美国之行的一点见闻而已，真不明白何以惹得那么多人“忍无可忍”，以至于有人兴致勃勃地上门叫阵，被我慈祥地摸一下头又回去洗洗睡了——当然，摸脑袋的事情不能常干，毕竟，抢神父的饭碗是很不厚道的，所以，再出现这类事情希望大家伸出援手帮我一把，只当做慈善了。

    对于我前面拍摄的照片，有人说美国的那些房子都是木头房，以便于随时拆迁。你当我和那些带我去看房的在美国生活了30年以上的华人，都是吃泡泡糖长大的么？你当美国是中国，人们时刻准备着离开家园为城市改造献青春吗？美国的宪法和法律不是仅供观赏的。而且，在美国，由于标准要求高，木结构的房屋成本并不低，对防火、防潮、防虫、透气等的规定是非常严格的（比如，用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17％），否则，一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭，所面临的赔偿可能令其倾家荡产。即使在中国，木结构房屋的造价也并不低。为此，我专门咨询了几位开发商，并查询了相关资料。资料显示：木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当，甚至更贵一些，独立木结构住宅每平方米的总建造成本甚至能达到6000元左右。     

    整体而言，即使从绝对值上比较，中国的房价也超过了美国，更不用说像北京、上海这种一线城市的房价了。如果从房价收入比来看，中国的房价绝对是全世界最高的。大家不妨参看一下曾在美国生活过的多位财经人士写的中美房价的比较文章，更可以参看中国和欧洲的房价对比——这种对比更直观。至于物业税，我走访过的住宅小区，物业税一般在1%（刘广宇先生所在区域）至1.2%（Jack家所在区域）之间，由于政府通过很多优惠措施减轻自住房者的负担，实际支付的税收要远低于这个规定值，更何况，物业税都有明确的支出项目，缴纳税收换取了优质的服务，这是美国公民自愿缴纳物业税的重要原因。

    在《美国的房价》上和中发出后，我也收到几位在美国工作的朋友的来信，他们提供的资料与我在美国了解到的情况相吻合。 

    我们今天不妨从简单的数据入手做做一下比较吧。

    2008年，美国人均年收入（全美国民）为3.76万美元（世界排名第4）、中国2008年人均年收入（全国居民）仅1100美元（世界排名109位），美国人均收入是中国的34倍。当然，这样算可能会让一些人不爽，脾气大点的可能会“忍无可忍”，伸长脑袋让你摸，以折磨你善良的内心。

    我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年，全国城镇居民人均收入15781元，约折合2300美元；2008年，全年全国农村居民人均收入4761元，折合700美元。显然，即使拿中国城镇的人均收入与美国（含农村）的人均收入对比，中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%，或者说，美国（含农村）的人均收入是中国城镇居民（不包括农村）人均年收入的16.3倍。另外别忘记了，美国有健全的社会保障，并且，物价水平低于中国——这一点下篇文章介绍。

    这样比较让开发商们平衡点了吧？

    那么，美国目前的房价是多少呢？

    2009年10月28日，美国商务部公布的最新数据显示，美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元，折合人民币约140万元（美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标）。换句话说，在美国每套约20万美元的房子，是绝对的主流。需要强调的是，这指的是美国的新房价格，二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。

    美国的新房指的是什么样的房子呢？上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出：美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

    这样计算出来，美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。

    其实，这样算并不严谨。因为，美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子（这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明）。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年——100年，而中国是30年（这个数字连开发商自己都“供认不讳”，不妨看看他们此前写的文章）。

    在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，我们开车去看一位朋友，导航仪把我们带进了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。

    正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

    美国的住房政策对建设美国特色（原谅我用这种表述）的和谐社会做出了重要贡献。

    美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。通过媒体的报道，国内的读者一般都知道，美国自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠，自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实，还有更多。据《Housing Policy in the United States》一书介绍，美国建立住房体系过程中，有两大主题：一是自有房。为了让民众买得起房，美国政府采取补贴等措施，帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴，使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。”（该书第265、266页）后来，联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式，为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外，其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免，以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……除税收支付之外，联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式：一是支付具体住房工程的建设；二是帮助租房者获得私人市场的住房；三是为州及地方政府提供资金，使其发展自己的项目。”（第6页）根据《Housing Policy in the United States》一书的介绍，美国自有房住户的住房支出绝大部分（接近80%）在其总收入的30%以下，而且，美国的社会保障健全，这使得民众有更多的资金用于消费，所以，很少听到美国拉内需，人家一直是超前消费。与美国的情况相比，中国由于社会保障不健全，相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口（教育、医疗、养老等等），能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的，但是，所有的人都知道，这个比例在中国到底有多么令人触目惊心！不然也不会有“房奴”这样的词产生出来。

    在美国，对于买不起房的人，政府通过提供房租补贴等方式帮助他们。“总的说来，目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴，其中，受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目，提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目，提供塞180万套廉租房。公共住房排名第三，提供了120万套住房……剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励，它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说，所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。”（该书第7页）而在中国，最大的问题是住房的最大受益者是地方政府，他们为了力推房价以把地卖个好价钱，建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上，任何调整房价的措施都必然失败。实际上，许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。

    美国建立住房体系的第二大主题是收入融合（Income Integration），简言之就是化解贫富对立，建设和谐社会。两个办法，一是“分散”，帮助公共住房居民和其他极低收入住房搬入中等收入、通常位于郊区的社区，二是“收入融合型住房”，即把不同收入阶层的住房置于同一建筑或同一开发项目中。（全书第269页）

    写这篇文章的时候，我不想再像前两篇那样，用自己拍摄的照片作为说明，免得有人继续说我不客观。在拉斯维加斯的时候，我拿了两本当地出版的售楼指南，本想找个扫描仪，从第一页到最后一页全部扫描出来，让大家看看，20万美元以下的房子，在美国是不是主流，让大家明白，“美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元”到底是一个什么概念。但是，我们偌大一个报社，居然没有扫描仪，我只好用数码相机翻拍下来代表主流的信息，让大家看个大概。由于才疏学浅，时间匆忙，不当之处请指出，本人即更正。

    再说明一点，这只是我在美国的一些见闻。美国不是天堂，但是，我们要汲取它好的一面，经常对照别人的优点才能更清晰地看到自己的不足，这样做的目的，是为了促使各级官员从诸如“钓鱼”这样的繁杂事务中摆脱出来，认清腐朽、堕落的资本主义执政者通过重视诸如住房这类民生欺骗、麻痹人民的可耻伎俩，认真执行中央的各项民生政策，正确落实科学发展观、建设和谐社会，以使民众摆脱房奴的枷锁，在生活质量上赶超英美，使万恶的资本主义社会露出狰狞的面孔，遭到全世界人民的唾弃，使中国特色的执政理念成为各国效法的典范，在人类历史上写下最光辉的一页。

全国商品房空置率达到26.6%，为什么房子供过于求，而房价却没有下降呢，房子越多却越贵，推动房价上涨最重要最直接的因素就是土地，土地在商品房总体成本中永远占大头。开发商拿地成本高，房价自然低不了。

外国的房价没有中国高，因为中国的开发商黑！

分地域不同吧，中国小镇上的房价当然是不能和美国比的，在西方郊区的房子要比市区贵！如果就现在北京上海的房价和外国比的话已经是差不多的，有的甚至还偏高

有，但是人家的买房压力不会像中国这么大，政府的调控和保障福利好的多

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青龙满族自治县17677513802： 美国房价贵吗 - ？
全昂寒痛： 单论房价,而且是同样档次的大城市,比如美国洛杉矶和中国上海相比,同样档次和面积的房子,美国肯定比中国贵 美国住房分2大类,house和apartment.一般家庭都住house,国内也有叫别墅,因为一般的美国家庭至少都有2个小孩,多的可...

青龙满族自治县17677513802： 美国房价真的比中国便宜吗? - ？
全昂寒痛： 如果不考虑汇率问题,美国的房子比中国的好. 但是,美国房子每年都要交3%的房产税,就是政府每年给房屋估值,然后按照这个估值向业主收3%房产税,这种情况下,房子虽然便宜,却是无底洞.因此,出现了一元钱卖别墅都没有人买的情况,因为别墅的房产税年年都要业主交,这个是大头. 就像汽车一样,维护费远远大于汽车本身的价值. 中国目前还没有这样的问题,虽然楼价高,但是一次性买断,不用年年缴税

青龙满族自治县17677513802： 美国买房比中国贵吗? - ？
全昂寒痛： 肯定不是,按照人均收入比较的话,美国的房价很便宜

青龙满族自治县17677513802： 美国房价可以吊打中国吗 - ？
全昂寒痛： 某些地方非常恐怖,尤其每个州中心城市,特别是纽约,华盛顿中心,用惊悚形容都不为过,不过好在美国除了某些城市其他就和中国三线以下城市差不多,所以房价也就不那么高

青龙满族自治县17677513802： 美国的房子比中国便宜是吗? - ？
全昂寒痛： 有的地方是的.我也看过这方面的新闻.有人说在中国买高层的钱,到美国可以买别墅.但有一点要说明,美国与中国的国土面积是差不多大的,可人口是13亿:2亿.可想而之了,为什么中国的房...

青龙满族自治县17677513802： 为什么在美国买房便宜但是租房贵呢? - ？
全昂寒痛： 造成中美房产价格和出租价格差异的因素比较多. 首先是供需关系.无论是买房还是租房,在低供应量的情况下,价格就会上涨.在美国,市场上在售的房产有很大一部分是二手房,新房占的比例并不大.美国人对购买新房并没有偏好,这点和...

青龙满族自治县17677513802： 美国房价 - ？
全昂寒痛： 美国国土面积与中国差不多.人口不到中国的四分之一. 你把你小区内的建筑四栋里去掉三栋,四叉路口的车辆,去掉三个路口的,你可以想象有多空旷.他们盖房子没太大必要向上冲,有足够土地盖平房或二层式的住宅.美国人自己并不用别墅一字来描写自己的一般二层楼住宅, 那是中国的说法.房价三因素,地点,地点,地点. 但相对而言,美国房价是较中国为低.且空间也大. 许多其它国家譬如新西兰,他们空间对人口来说,又更大的多了.

青龙满族自治县17677513802： 中外房价差距 - ？
全昂寒痛： 国情不同的,那你看看除了阿三,哪个国家有中国人多?而且按绝对值来算,老外的房价比中国的更贵,只是占收入的比重由差异而已!

青龙满族自治县17677513802： 澳洲现在的房价怎么样,多少钱一平米,会不会比国内的高? - ？
全昂寒痛： 我个人觉得澳洲的房价比国内的要便宜的,我之前跟澳信集团这公司接触过,他们告诉我,澳洲的房子都是带有精装修的,而且别墅都是200-300平米去,才300多万,那你想想一平米才多少钱??还省了装修钱呢.

青龙满族自治县17677513802： 印度的经济没有中国发达,可是为什么孟买的房价比北京、上海的房价还要高出很多? - ？
全昂寒痛： 因为印度不断增长的人口数,房价高涨也是很正常的!