影响房地产市场供求关系有哪些因素

影响房地产价格的因素有哪些~

影响房地产价格的因素：
房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。
根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
1、经济因素
影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。
这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。
反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
2、社会因素
影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。
其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的；
在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。
如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。

3、行政与政治因素
行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。
行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。
与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。
4、房地产内在因素和周边环境因素
这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。
首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。
商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。
扩展资料：
房地产价格的地位作用：
1、房地产价格的基础地位
房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析，房地产是一切商品生产的空间和场所，为使这些房地产所支出的价格（包括租金）能得到价值补偿，必然纳入生产成本，成为商品价格的构成部分。
从消费领域的角度分析，住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。
2、房地产价格的主要功能和作用
房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：
（1）首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度；
而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。
（2）其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；
反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。
（3）再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求；
反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。
同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。
参考资料：百度百科-房地产价格

1、土地:就目前来说，土地供不应求，特别是地段良好的地块，总能引起市场热度，也带动着其他楼盘的发展。

2、政策:也就所谓的宏观调控，这无疑是最大的影响因素，国家政策为主，地方政策为辅，金融、信贷等;

3、行政方面:(这个方面暂不言论)，透明化是一个影响因素吧

4、区域规划、经济:各个城市及周边经济发展水平不一，这也影响消费能力;

5、投资关系:近年，房地产投资回报率可观，国内外投资者无疑也是一个很大的推动、影响因素。

6、其他:如前两年的证券、股票市场的火爆，也会影响到房地产。等等

　　中国房地产市场供求

　　摘要：在美国次贷危机的影响下，金融危机席卷全球，而我国关系国计民生的房地产行业更是首当其冲，受到了相当程度的影响，供求失衡现象日益严重。本文针对我国房地产行业的现状，通过定性和定量分析等方法，对我国房地产行业的供应和需求的相关表现和原因进行了对比研究，并针对房地产行业所出现的问题提出了解决办法。

　　关键字：房地产 次贷危机 供求失衡 对策

　　一、 中国房地产市场供求失衡背景
　　2006年春季开始美国“次贷危机”逐步显现，至2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，对中国的的房地产市场也起到了一定的影响。
　　在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
　　引起美国次级抵押贷款市场风暴的原因是美国宏观调控的失误和美联储利率调节不恰当，导致了房地产市场泡沫的产生，而其崩溃又直接引发了美国的次贷危机。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”，并最终演变成整个金融体系的危机。
　　之后，美国次级房贷危机以人们始料未及的凶猛方式继续蔓延。在全球金融市场已不安地颤栗了三周之后，在美国住宅抵押贷款投资公司8月3日宣布倒闭、多家按揭机构面临倒闭危机、著名投行贝尔斯登将被下调信用等级、从德国到台湾的间接投资者都宣布巨亏等等消息不断传出之后，一个事实已被强力证明：美国次贷危机远未到结束的时候，而且其冲击力无远弗届。假设国内房贷危机一旦出现，一定会率先在银行与开发商之间引爆，房价下跌，资金链断裂，抵押房产贬值，房地产关联产业出现缩水，引发实体经济紊乱，诱发经济领域深层次矛盾集中爆发……

　　二、 中国房地产市场需求分析
　　表1 中国1978—2006年人均住宅面积统计表
　　年 份 城镇新建住宅面积 农村新建住宅面积 城市人均住宅建筑面积 农村人均住房面积
　　(亿平方米) (亿平方米) (平方米) (平方米)
　　1978 0.38 1.00 6.7 8.1
　　1980 0.92 5.00 7.2 9.4
　　1985 1.88 7.22 10.0 14.7
　　1986 2.22 9.84 12.4 15.3
　　1987 2.23 8.84 12.7 16.0
　　1988 2.40 8.45 13.0 16.6
　　1989 1.97 6.76 13.5 17.2
　　1990 1.73 6.91 13.7 17.8
　　1991 1.92 7.54 14.2 18.5
　　1992 2.40 6.19 14.8 18.9
　　1993 3.08 4.81 15.2 20.7
　　1994 3.57 6.18 15.7 20.2
　　1995 3.75 6.99 16.3 21.0
　　1996 3.95 8.28 17.0 21.7
　　1997 4.06 8.06 17.8 22.5
　　1998 4.76 8.00 18.7 23.3
　　1999 5.59 8.34 19.4 24.2
　　2000 5.49 7.97 20.3 24.8
　　2001 5.75 7.29 20.8 25.7
　　2002 5.98 7.42 22.8 26.5
　　2003 5.50 7.52 23.7 27.2
　　2004 5.69 6.80 25.0 27.9
　　2005 6.61 6.67 26.1 29.7
　　2006 6.30 6.84 27.0 30.7
　　数据来源：国家统计局
　　由表1可以看出，1978年我国城市人均住宅建筑面积6.7平方米，2006年我国城市的人均住宅建筑面积为27.0平方米。按照现在一般的家庭人数来算，那么1978年我国的一个三口之家的家庭住房面积为20多个平方米，而2006年我国的一个三口之家的家庭住房面积约为80—90平米。根据以上数据可作图如下：

　　图1 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图

　　图2 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图
　　1、我国房地产市场需求潜力评估。由表1知，我国在78—06年内，人均住宅面积增长4.02倍。从图1和图2 中可以看出，我国人均住宅面积持续增高，而新建住宅面积走势趋缓，说明我国的房地产市场需求的饱和度已经越来越高。房地产市场已经进入到了经济增长的成熟期。
　　2、我国中高收入阶层住房需求降低。而在中高收入阶层的住房条件已经相当好，2008年上半年房价又持续上涨的情况下，中高收入阶层对住房的需求增长趋缓，房产市场应该寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。
　　3、我国低收入阶层住房需求仍然很大。我们知道，我国的贫富差距还是很大的，实际生活中，很多中低收入阶层的住房面积人均远远低于27平方米，有购房需求，但是收入却跟不上。说明我国的房地产市场还是存在着巨大的潜力的，但是做为政府和房产商，必须鼓励低收入家庭购房，并实施一定的措施，为中低收入家庭解决困难，比如降低首付等。

　　三、 中国房地产供给分析
　　住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而投资需求对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。由国家统计局获得我过房地产企业基本情况如下：

　　表2 房地产企业情况基本表
　　单位：万平方米
　　年 份 企 业
　　数 （个） 平均从业
　　人数（人） 本年完成开发
　　土 地 面 积 土地购置费用
　　(亿元) 待 开 发
　　土地面积 本年购置
　　土地面积
　　1997 21286 683217 7371.3 247.6 17670.1 6641.7
　　1998 24378 825888 7730.1 375.4 13530.7 10109.3
　　1999 25762 880257 9319.6 500.0 13505.2 11958.9
　　2000 27303 971942 11666.1 733.9 14754.8 16905.2
　　2001 29552 1062319 15315.8 1038.8 14582.1 23409.0
　　2002 32618 1134009 19416.0 1445.8 19178.7 31356.8
　　2003 37123 1205355 22166.3 2055.2 21782.6 35696.5
　　2004 59242 1585428 19740.2 2574.5 39635.3 39784.7
　　2005 56290 1516150 22676.2 2904.4 27522.0 38253.7
　　2006 58710 1600930 27128.4 3318.0 37523.7 36573.6
　　1、房地产行业开发过猛
　　由于近年来房价增长迅猛，供大于求的大好形势，各地房地产商于大兴土木，圈地建房。中国房地产市场一度处于增量供给状态，造成了房地产市场的空前火爆，房价也节节攀升。

　　图3 我国房地产企业个数与从业人员时间序列图
　　由表2知，我国房地产行业的企业个数由2007年的21286增长到了2006年的58710，增长幅度为275.8%，增长态势较为猛烈，尤其是2003-2004年，呈现加速增长趋势。而与之相应的，建筑行业的平均从业人数也有着惊人的增长速度，其增长态势与房地产行业的企业个数保持着高度的一致性。

　　图4 我国近十年房地产行业基本情况趋势图
　　由上图可以看出，在房地产企业和房地产行业的高速增长下，我过近十年来用于房地产行业的提地面积也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以来，除了土地购置费用保持增长外，企业个数，本年完成开发面积和待开发土地面积，虽然大体上仍保持增长，但期间已经呈现波动，尤其是待开发土地面积，有大起大落的现象。而本年购置土地面积则开始回落。这些情况说明，我国房地产行业的过度开发现象较为严重，在房价持高不下的情况下，房地产行业成本也随之上升，由1997年的247.6亿元，到达2006年的3318.0亿元，平均增长率为18.7%，但是房地产行业的需求量却越来越接近饱和，另外再加上过高的房价。一些消费者已持观望态度。一些房地产企业也随之减少了相应的投资。
　　2、房产商负债率过高
　　表3 房地产商资金来源结构分析表
　　年 份 本年资金 国内贷款 贷款所占比重 利用外资 外资所占比重 自筹资金 自筹资金所占比重
　　来源总计 （万元） （%） （万元） （%） (万元) (%)
　　1997 38170650 9111902 23.87 4608565 12.07 9728831 25.49
　　1998 44149422 10531712 23.85 3617581 8.19 11669821 26.43
　　1999 47959012 11115664 23.18 2566022 5.35 13446210 28.04
　　2000 59976309 13850756 23.09 1687046 2.81 16142122 26.91
　　2001 76963877 16921968 21.99 1357044 1.76 21839587 28.38
　　2002 97499536 22203357 22.77 1572284 1.61 27384451 28.09
　　2003 131969224 31382699 23.78 1700040 1.28 37706891 28.57
　　2004 171687669 31584126 18.40 2282001 1.32 52075627 30.33
　　2005 213978389 39180778 18.31 2578111 1.20 70003924 32.72
　　2006 271355516 53569795 19.74 4001541 1.47 85970853 31.68
　　由表3可以看出，我国泛地产商的资金来源主要以贷款和自筹资金为主，外资资金由1997年的12.07%较大比重减少到2006年的1.47%，比例下降幅度较大。资金来源中，贷款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期间略有回升。而自筹资金比重由25.49%增长到31.68%，十年间增长了6.91%。虽然有所增长，但是，增长速度仍然较为缓慢。
　　对上表中的数据分别做1978年和2006年饼图如下：

　　图5 1978年资金结构图

　　图6 2006房地产商资金结构图
　　由上图可以形象的看出，自筹资金始终占据较小比例。企业资产负债率达到74.1%，自筹资金只有20%多。研究表明，企业负债率在达到50%以下时，该企业的资金构成比例才较为合理。而我国的房地产企业资产负债率明显过低，说明企业所要承担的风险很大，一旦经济出现危机，将对房地产行业造成很大影响。

　　四、 房地产行业供求失衡的表现
　　对我国房地产行业近十年来的基本开发信息整理资料如下：
　　表4 我国1997-2006年房地产开发基本资料
　　年份 商品房平均销售价格（元/平方米） 住宅售价（元/平方米） 别墅、高档公寓售价（元/平方米） 经济适用房售价（元/平方米） 竣工房屋的造价（元/平方米） 人均国内生产总值(元)
　　1997 1997 1790 5382 1097 1175 6420
　　1998 2063 1854 4596 1035 1218 6796
　　1999 2053 1857 4503 1093 1152 7159
　　2000 2112 1948 4288 1202 1139 7858
　　2001 2170 2017 4348 1240 1128 8622
　　2002 2250 2092 4154 1283 1184 9398
　　2003 2359 2197 4145 1380 1273 10542
　　2004 2778 2608 5576 1482 1402 12336
　　2005 3168 2937 5834 1655 1451 14103
　　2006 3367 3119 6585 1729 1564 16084
　　根据上表中的数据作图如下

　　图7 我国房地产各要素基本价格图
　　从表7中我们可以清楚地看到我国房地产行业个要素价格的基本走势。右上图可知在我国房价飞涨的几年，我国别墅或高档消费品价格的波动幅度较大，但是始终保持在4000元每平方米以上，远远高于其它各项指标。而在2003到2006年间，更是飞速增长。而其它各项指标均保持稳定的增长，而且都在2003到2006年这个期间内增长速度加快，其变动幅度基本保持一致。在此基础上，我们可以看到，竣工房屋的平均造价增长最为缓慢，而在各种房屋中，价格最为低廉的经济适用房的价格走势，由1997年的低于竣工房屋造价，到2006年的高于平均房屋造价，并且二者的差距越来越大。有这里可以看出，近十年来我国房地产行业成本虽然有所增加，但是其增长速度远远低于房地产的价格增长速度。而房产商趁机从中牟取暴利。但是由于物价上涨，通货膨胀等原因，我国居民收入却没有同等的增长。随之而来的，便是越来越大的购房压力，尤其是对低收入阶层的居民来说，他们是对房屋需求最为迫切的一个阶层，但是其购房能力却在逐渐削弱。在我国房地产需求逐渐饱和的今天，房价虚高，中高等收入阶层购房需求趋缓，房产商开发过度，低等收入阶层需求巨大，却苦于无法承担巨大的购房压力，房地产市场出现明显的供求失衡现象。

　　五、 化解房地产供求失衡的主要对策
　　面对我国房地产行业供求失衡的状况，政府应该出台针对中国实际情况的相关策略，缓和供求失衡的矛盾。而与此同事，各地房产商要及时调整开发和销售策略，社会各界通力合作，从而扭转局面，对抗美国次贷危机对中国房地产行业带来的影响。
　　我认为，要扭转我国房地产供求失衡的状况，至少要做到以下四点：
　　1、控制楼盘开发。在我国供大于求的现阶段，我们应该控制房产商对楼盘的过度开发，缓解供应过量的情况。
　　2、加强信贷约束。可以减少开发商的盲目贷款，在一定程度上可以缓解我国房地产行业资金比例失调的现象。在控制房产过量供应的同时，也降低了银行外贷资金被套牢的比例，有利于对抗这次全球性的金融危机。
　　3、加强对低收入阶层购房贷款，鼓励低收入贷款。现阶段，很多房地产开发企业已经将目光瞄准了低收入阶层，通过降低首付，开发经济适用房等方式，讲销售主体由以前的中高收入阶层向低收入阶层过渡。而政府也应该出台鼓励低收入家庭贷款的相关政策，以帮助解决低收入家庭的房屋问题，和房市低迷的现象。
　　4、发挥市场供求价格调节市场供给。另外，我国政府可以通过价格的宏观调控来扭转房地产行业供求失衡的现象。

如果从市场层面来看的话，房地产市场供求关系主要受宏观政策、经济趋势、国民生产总值、甚至一个地方的风土人情所影响——当政策利好、经济上行、国民生活水准有明显提高的时候，房地产市场的供需将得到有效提升。

主要是政策导向和社会中闲散的热钱决定的

房源、价格、居民收入、现居人群数量、。。。。

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习水县18660559864： 影响房地产市场供求关系有哪些因素 - ？
聊饶博爽： 如果从市场层面来看的话,房地产市场供求关系主要受宏观政策、经济趋势、国民生产总值、甚至一个地方的风土人情所影响——当政策利好、经济上行、国民生活水准有明显提高的时候,房地产市场的供需将得到有效提升.

习水县18660559864： 影响房地产市场市场供求的因素是什么? ？
聊饶博爽： 影响房地产市场供给的因素 1.可以供给城市使用的土地的数量城市房地产的供给能力,首先决定于能够供给城市使用的土地数量.由于土地是一处稀缺资源,因此一个国...

习水县18660559864： 房地产的供给和需求受哪些因素影响 - ？
聊饶博爽： 房地产的供应主要受四个因素的影响:1、房产市场的价格:价格越高,供给越多;价格越低,供应越少2、地方政府的土地供应量:土地供应越多,房产供应越多,反之越少3、融资环境(主...

习水县18660559864： 房地产市场需求和供给影响因素探讨思考.？
聊饶博爽： 影响房地产需求的因素是多方面的,主要有国民经济发展水平;城市化水平;房地产本身的价格;消费者收入水平和消费结构;国家有关经济政策;消费者对未来的预期六个方面. 同样,影响房地产供给的因素也是多方面的,主要有房地产市场价格;土地价格和城市土地数量;税收政策;建筑材料供应能力和建筑能力;房地产开发商对未来的预期五个方面.

习水县18660559864： 房地产市场需求和供求影响因素探讨(从经济学角度):(1)影响城市因素有哪些(2)影响城市住宅供给的因 - ？
聊饶博爽： 影响房地产市场需求和供给的因素主要有: 价格、收入水平、市场规模(这些不用多解释);相关产品的价格(比如房租、物业费等等);消费偏好(比如某时期人们特别喜欢小户型,那小户型自然均价会高一些);价格预期等等. 但是在市场上始终存在“无形的手”,虽然现在中国楼市有些畸形,但“无形的手”依旧存在.

习水县18660559864： 请问影响房地产市场的因素有哪些谢谢各位帮忙了 ？
聊饶博爽： lizzy123:你好! 影响房地产市场的因素有: (1)城市产业结构影响市场. 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化,各类房地产的市场需求也会发生变化.例如...

习水县18660559864： 哪些宏观因素影响房价走势 - ？
聊饶博爽： 影响高房价走势的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系. 1、国家政策 国家在房地产方面的每一次推出新政,都会对整个行业带来一些或大或小的震荡,这些新政包括限购、贷款等.简单地说,影响房价的很重要的因素就是中央...

习水县18660559864： 影响房价的因素有什么? - ？
聊饶博爽： 原发布者:龚小怡萌呆 影响房地产价格的主要因素摘要:在房地产市场中,房价作为一个重要变量,直接左右整个房地产市场的变化.而房价一方面受供求关系制约,另一方面又反过来影响供求关系.本文借鉴了郎咸平教授对房地产价格的看法...

习水县18660559864： 我国房地产市场的供需和均衡价格的变化,主要是哪些因素? - ？
聊饶博爽： 1、政策2、需求变化3、供应量边哈u4、战争等意外因素

习水县18660559864： 影响商业房地产市场因素有哪些(从供需方面说)????？
聊饶博爽： 刚性需求,市场开发商的资金流量