小区的车位所有权到底属于谁?

小区里的车位，到底归谁所有？~

一、小区地面停车位
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位
确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定：“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。因此，我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以，如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库（场）四至界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。因此，实践中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。

现实问题
龚某花250余万元购买一套房屋。该套房屋所在的小区公共道路上有停车位50个，龚某入住后，一直将自己的车子停在其楼下的地面停车位上。但在该小区物业入驻之后，竟然向业主收取停车费。经过多番交涉未果后，龚某遂将该物业诉至法院。那么，小区内的车位究竟归谁所有？
律师解答
根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，在本案中物业无权向小区居民收取停车费，因为该地面停车位均为全体业主共同拥有。
法条链接
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

对于地上车位，根据有关规定，建筑区划内，在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的，属于业主共有，建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的，属于业主共有。
法律分析
小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，这种停车场是经过相关管理部门的批准而设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出若干停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，该类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，因此应当属于全体业主共有。。因此，对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位，且占用业主共有道路或者共有绿地建设，则该部分车位归业主所有。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

地上、地下车库内的车位，符合法定条件的是区分所有权的专有部分。这类车位是由规划设计确定，建在整幢建筑物的地下层或小区的独立的车库内。车位在构造上没有明显的外部范围，构造上也不表现为屋顶、墙脚、地板、门窗等。但是有隔离栏、地钉或固定的划线(能经常维护、明显)等。虽无“物理性的间隔”，但有明确的分界线。符合近代的“观念上间隔的”要求，具有构造上的独立性。在利用方面，不需利用相邻部分的门户出入，有独立的通道或与整个车库的公共走廊、公共通道相通，与其它车位不存在共享设备，能够排他使用，具有了使用上的独立性。构造上和使用上的独立性就具备了《房屋登记办法》第十条“有固定界限、可独立使用并且有明确唯一编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间”的规定，也就符合了《物权法》第二条第二款“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的物权概念，就可以登记为特定业主的所有权客体。所以，对这类车位应该按照基本单元对开发建设单位进行专有部分的所有权初始登记，单独记载于登记簿，发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》七十四条第二款通过约定的方式，对该车位予以出售、附赠或出租。

小区内的公共停车位的使用权属于所有业主，注意‘公共’和‘使用权’两个词，只有花钱购买的的停车位的使用权才属于个人，但是地皮永远是国家的，而且是永远的永远！

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华亭县18299875914： 小区车位权属究竟归谁? ？
仉友昊康： 小区车位的权属一般有三种情形,分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有.根据《物权法》第74条的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,...

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华亭县18299875914： 地下车库归属权是归谁 ？
仉友昊康： 小区内地下车库归属权可以通过出售、附赠或出租等方式确定.占用业主共有道路或其他场所的车库,属于业主共有.【法律依据】《民法典》第二百七十五条,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.

华亭县18299875914： 小区地上规划停车位权属归谁? - ？
仉友昊康： 小区的地上停车位应该是属于集体的.小区地面停车位属于公摊的,归全体业主所有,物业只有管理权,想收费必须经业主委员会同意,且所有收益归全体业主所有.小区车位既然是建筑物区分所有权的范围,它就不是一般的单独所有权. 因为《物权法》 71条明确规定:建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权,专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权.

华亭县18299875914： 小区里的车位,到底归谁所有? - ？
仉友昊康： 今日,某小区业主和小区管理方因车位发生冲突,起因是管理方突然将原本开放的地下车库出入口拦住,不让业主进入停车.小区车位的争议长久以来在各地都时有发生,车位到底归谁所有?该租还是该售? 据了解,该小区拥有近2000个地下...

华亭县18299875914： 小区停车位应该属于谁 - ？
仉友昊康： 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有. 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要. 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.

华亭县18299875914： 小区车位产权归属的规定 - ？
仉友昊康： 物权法关于小区车位的法律规定:第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或...

华亭县18299875914： 车位归属权到底是业主还是开发商的 - ？
仉友昊康： 《物权》第七十三条规定,建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.也就是说,小区路面的停车位开发商无权,归业主共同所有,业主委员会可以决定是否...

华亭县18299875914： 小区地下车库的产权究竟是属于全体业主还是属于开发商 - ？
仉友昊康： 首先要确定这地下停车场的归属,判定其到底归属何方所有.如果归属人防工程,则无论谁都无权售卖.如果停车场包含业主公摊面积内,属于公共用地,则房开商无权出租或出售车位,应由小区业主委员会来决定车位的使用.但如果停车场是...

华亭县18299875914： 地下车位的产权归属是怎样的? ？
仉友昊康： 地下车位的产权归属目前有3种类型,小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题. 第一种情况,如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊...