分析下海南房产价格的过去与现在，09年规划国际旅游岛之前及以后和现在的均价以及海景房的价格变动与均价

海南房价飙升的原因及其影响~

　　海南房产在很多利好因素的刺激下，突然失去了以往价格的参照物，房价脱离了以往的价格曲线，上演了独特的“海南现象”。虽然目前还处于一个相对“混乱”状态，但是海南楼市会通过市场调节，重新平衡房价，春节过后，海南房价应该会趋于稳定，5月前后海南楼市会回归常态。　　海南房地产出现目前这些现象，基于4个因素。首先是09年第二季度国内房产不断上涨时，海南5月为传统淡季，并没有迅速反应跟紧形势，直到2009年年底才爆发，量价配合，这个时候海南房价还处于补涨阶段;其次是每年第一个季度都是海南楼市销售旺季，房价温和上涨属于正常状态;第三，2009年海南房地产开发商开工量不足，导致如今市场供需矛盾严重。供小于求导致房价上涨。第四就是国际旅游岛获批消息给海南楼市点了一把火。随着这四个因素在市场中慢慢消化，比如供应量的不断增加，很多项目会在4、5月份上市，补涨到限，传统旺季的过去，国际旅游岛消息的慢慢淡化，开发商和购房者都逐步冷静，5月前后海南楼市将会回归常态。

海口的均价在8000左右。琼海6000左右。文昌在5000左右。这些都是官方数据的了。但是如果你去当地的楼盘问都很少有好的楼盘。现在的楼市大家都 不好看。很多都是在于政策的影响。如果明天又出个什么对楼盘好的政策估计房价又会飙升。如果出很多不好的政策又有可能会降。不过海南才刚宣布国际旅游岛，而且这个房价对外地来说不算贵（虽然相对以前的海南来比升了好多）。所以不房价按理来说应该不会降。如果就这么降了海南多没面子，人家会说我们做的都是泡沫经济。以后海内外谁敢来投资。所以放心政府会支持的。不会让它垮了！

海景房：顾名思义是指建造在海边或靠近海的地方，能够或比较容易观赏到海上景色的房子（建筑物）。海景房通常为房地产类术语，是吸引消费者的一大卖点，海景房相类似的还有“水景房”，如靠“江”、“河”、“湖”能够随时欣赏到其水面风景的房子。根据离海岸线的距离，也有划分为一线、二线海景房的，其实只是噱头。
海景房主要发展省份城市：
海南省，三亚海景房、海口海景房国内最早的海景房发端应属海南。〖南海〗
山东省，青岛海景房，烟台海景房，威海海景房，日照海景房。〖黄海、渤海〗
广西省，北海海景房。〖北部湾〗
福建省，厦门海景房。〖台湾海峡〗
浙江省，舟山海景房。〖东海〗
河北省，秦皇岛北戴河海景房。〖渤海〗
辽宁省，大连。〖渤海〗
按南、北方地域划分可分为两部分
北方：大连、秦皇岛、天津、烟台、威海、青岛、日照
南方：上海、福州、厦门、广州、海南、北海

气候篇：海景房分布主要城市气候状况分析
海南岛海景房属热带季风海洋性气候。基本特征为：四季不分明，夏季酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。夏季酷热，北方人无法忍受。
北海、福州、厦门等地属于亚热带季风性气候。基本特征：春温夏热，秋干冬阴，春夏受热带季风气旋影响，灾害性天气出现频繁。特别是北海春季常因季风进退失常造成降雨和气温变率大，旱、涝灾害和“两寒”（倒春寒和寒露风)及台风、冰雹等灾害性天气出现频率大。冬季受寒潮的影响，经常会有霜冻天气出现。
而胶东半岛地处中纬度，属于温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。另外，受海洋的调节作用，又具有冬无严寒、夏无酷暑、昼夜温差小、无霜期长、湿度适中等海洋性气候特点。
综合以上因素分析，南方夏季多湿热，北方人很难忍受这种气候，除海南省以外，其它地区冬季多阴冷天，虽然温度只是零下几度，远高于东北零下30摄氏度的低温天气，但南方地区所建房屋均无取暖设施，寒潮天气室内温度远低于室外温度，所以北方人在此无法舒适越冬。而胶东半岛地区才是北方人移居养老的圣地。其实从央视城市宣传广告语中就能得到印证，威海-----------宜居胜地；海南---------度假天堂（冬季北方人度假）。另外海洋性气候空气中富含负氧离子，而负氧离子对一些慢性病有辅助治疗左右，比如北方常见的肺病、哮喘、关节炎等。
而现在许多北方人到海南买房，冬天去过冬，美其名曰“候鸟式生活”，其实这种做法完全违背了自然规律，违背了您的生活规律，更打破了您的生物钟，养生首先要顺四时，就是要顺应春夏秋冬四季的变化，最早在我国古代《黄帝内经》中就有类似的记载，中医认为要研究四季与养生的关系，必须先要了解人生存的环境。
要想了解中医的养生，首先得先了解中医的四时，如果不了解四时，就没法谈中医养生，因为人活在气交之中，地气上为云，天气下为雨，就是人是天地的产物，要根据四时的春夏秋冬的自然法则，完成生长壮老已的全过程，这是中医学特有的一面。中医认为人法自然，人顺四时，如果按照四时，春温、夏热、秋凉、冬寒规律养生，就可以保证减少疾病的发生。《黄帝内经》中有一句话叫做虚邪贼风，避之有时，虚邪贼风是在时令中没有正常气侯的时候，中医叫做虚邪贼风，这些东西都会导致人疾病发生，现在人们到了夏天唯恐空调开得不大，冬天唯恐暖气烧得不热，这其实是违背自然规律的，过去老百姓有一句话，叫做冬天不冷，夏天不热，迟早要坐病。冬天由于气血是避藏的，如果这时候太热，让气血都耗散出去，中医说冬不藏精，春必病瘟。
环境篇
现在再说说海岸线，中国海岸线全长1.8万公里，平均到人均海岸线为1.3CM。可想知为稀缺！海景房之所以受人们热捧，不光是他的稀缺资源升值价值，现代社会工业发达，城市繁华热闹，工作生活节奏快，给人一种心闷，无法释怀的感觉，而海滨城市会给您一种远离城市渲染回光自然，给人一种轻松，自在。
目前一线城市海景房超高，主要在北京做海景房市场推广的地域主要是广西北海、海南、胶东半岛地区的海景房，胶东半岛海岸线全长3000公里占全国总长的1/6,（威海海岸线全长1000公里就占胶东半岛海岸线全长的1/3）所以目前在整个北京做推广胶东半岛海景房比较多也比较杂，受房价等多方面因素制约青岛房价偏高，主要推广地域多为烟威地区，推广地有烟台下辖的龙口，海阳，威海下辖的乳山银滩、文登南海、荣成石岛，但是选房首选威海有以下几点原因：
1、海区海水水质原因：
目前影响海水水质的主要原因是陆源污染，环渤海经济圈发展较早，工业发达分布着众多老工业城市（大连、秦皇岛、天津、烟台），青岛也是一个老工业城市，这也就意味着这些地域随时都有工业废水流入大海， 最近每年在这些海域都会出现浒苔灾害（由水体富营养化造成，与南方淡水赤潮成因相同）就是一个明显的警示。威海处于黄海海域，水质远优于烟台所处的渤海海域，威海海域水质好并不意味威海工业不发达，威海主要工业多为水产养殖、水产精深加工、远洋捕捞、轻工电子行业（三星电子、乐扣塑胶、三七金属制品全球生产基地在威海），对外贸易发达(主要对象是韩国、日本)
另外黄海、渤海从地图上可以明显看出所处位置区别，黄渤海整体呈葫芦形，而渤海正出在葫芦的的底部，底部海水流动性非常差，而海水自身净化主要靠海水流动，据海洋专家研究整个渤海循环一次需要6-8年（渤海湾工业污染源众多，特别是去年大连开发区又发生了严重的石油泄漏事故），而黄海只需要1-2年。

现在在北京做推广的龙口海景房就是就地处渤海湾，隶属于烟台下辖的一个县城，当地的支柱产业就铝业，当地的南山集团（上市公司）前身就是个小型铝厂，现在它的三个大型生产线均建在海边，每天都有大量炼铝污水入海，而众所周知，铝进入人体后不会被吸收，首先沉积在大脑内，会造成脑损伤、记忆力丧失，诱发老年痴呆。同时率还会降低人成骨细胞的活性，抑制骨基质的形成影响儿童发育。
房产特性分析篇
位置固定性、长期使用性、投资性、保值增值性、投资风险性

投资前景分析：有人说“在中国投资不动产就买王府井，为什么？因为王府井全国就一个，卖了就没了。”可见买稀缺才是硬道理！如果您认为这句话有道理，那么投资海景房的前景肯定是光明的，因为海资源是有限的，但是升值潜力这要看与之配套周边环境及地理位置优势等问题，为何海南房价比山东房子高呢？打造海南旅游岛就是诱因，2011年1月4日，国务院以国函〔2011〕1号文件批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。它将会促成珠三角、长三角后中国第三个经济圈，价值无可限量。

周边价格优势分析
城市 房单价（元/㎡）
青岛 8000（郊区）--18000
烟台 7000（郊区）--16000
威海 4000（郊区）--14000
龙口（烟台辖） 3500--5000
乳山银滩（威海辖） 3500--7000
文登南海（威海辖） 3500--6000
荣成（威海辖） 3500--7000
整个胶东半岛地区三个地级市威海房价最低，青岛市区新房最低价在12000/㎡以上，烟台市区新房最低价格在9000/㎡以上，威海市区房价远低于青岛、烟台，升值潜力巨大，而龙口、乳山银滩、文登南海、荣成等郊县，定价虚高，只是略低于威海市区，有的甚至高于威海市区普通，价格泡沫太大，因为他们的营销方式主要是靠高额的佣金诱惑销售人员卖房，央视记者曝光的乳山银滩销售就是他们销售方式的缩影。

位置优势分析
与那些郊县相比威海是胶东半岛第三大城市，环境好，交通好，配套完善，在投资之前可关注以下几点：1、三级市场---中介行业，没有中介就意味着没有房屋租赁和二手房买卖，市场就没有流通，您做了投资基本就被套牢，不能出租，不能交易套现；2、人气和入住率，这两点是相辅相承的，只有本地人占相当的比例才能形成人气；3、配套包括多方面，首先要有基本的水、电、暖、燃气，特别是暖和燃气只有达到一定入住率才能使用。其次是基础设施学校、医院、超市、银行、商场、车站、码头、机场等。以上三点在郊县您基本每项都不能得到满足，试问您还会投资吗？
而到威海您会看到活跃的房产市场、完善的生活配套、鼎沸的人气，置业后可租可住，最小套型一室一厅房屋总价在30万左右，月租金800-1000元，而北京二环此类房总价最低200万左右（在威可以投资6套小套型住宅），月租金4000-5000元，综合比较投资威海风险低，收益高。

放假在国际旅游岛政策的推动下是翻了几番了呀

太深的我理解不上来，我个人认为海南的房价肯定会有所下调，但幅度应该不大，国家既然处了政策势必是要有个调控结果的，但是幅度太大，地方经济波动有太厉害了。。。。

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弋阳县18489912264： 海南房子价格现在高吗?？
牛康特比： 您好,2015年海南的房子价格市区均价基本在7000-1万多左右,周边城市均价在5000-8000元这样,具体的您可以去海口房产网看看价格,很全面.

弋阳县18489912264： 有知道现在海南房价怎么样? - ？
牛康特比： 海南现在的房价平均起来也要7000多1平方米,例如一些地方的房价就相对比较便宜,如:白沙县、琼中县和屯昌县等房价就在4千或5千左右,还是比较划算的.但是在海口、三亚、万宁、琼海、儋州和文昌等地是很高的,不是很划算

弋阳县18489912264： 海南房产现状如何 - ？
牛康特比： 海南只有800多万的人口,医疗、教育水平都不好,所以整体上我不认为它的房产未来能有很好的走势. 近期的话,炒楼的高峰期过了,基本上成为了风险投资; 开发商叫嚣的生态、养老 主题; 可是医疗水平的硬伤,养老不太理性, 很多人也就一年住一两个月而已. 内在需求由于人口的限制,很有限. 个人观点,仅供参考

弋阳县18489912264： 海南房价为什么涨这么快?？
牛康特比： 为什么海口房子最近涨得这么厉害,主要有几个原因:一、海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知 实施双暂停1、2016年2月23日,海南省出台“两个暂停”政策,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住...

弋阳县18489912264： 2015年 海南房价什么趋势了?？
牛康特比： 2015年海南房价总体来说比较稳定,毕竟刚过完年,所以,不会上升太快,毕竟,很多开发商还有特价房在出售海南这边 市内价格在七千到一万左右,周边市县六千到九千这样,别墅是一万左右,具体您可以去海口房产网看看,做个参考了解详细资料.

弋阳县18489912264： 海南房子价格 - ？
牛康特比： 2014年海南房子价格没有比较稳定 市内在一万左右 城市周边在五千-八千左右 海南这边的房子养生度假的会便宜一些

弋阳县18489912264： 海南房价均价为? - ？
牛康特比： 因为海南真正的“金九银十”即将到来,开发商们都咬紧牙关,死不降价.9月海口均价8300元每平.市内楼盘诸如外滩中心,世贸兰亭,富 力盈溪谷之类,价格与之前一个月相比,未有明显变动,均价仍旧保持在万元以上.连带文昌,琼海等地楼盘,也因政策利好而坚挺非常,平海逸龙湾目前均价13000元,比起数月前,甚至小涨千元.位于海口郊区云龙镇的南国威尼斯,目前最低价4518元,与刚刚推盘时相比,小涨百元,而据业内反馈,该楼盘因为近距海口,价格相对较低,因此销路不错.

弋阳县18489912264： 海南的房价是多少每平米??？
牛康特比： 海南平均房价3310元 记者昨日从省政府举行的上半年海南经济运行新闻发布会获悉了一串串令人振奋的数字:上半年,全省生产总值(GDP)491.55亿元,比上年同期增长11.6%,经济增长速度创1995年以来的新高;全省累计完成全社会固定...

弋阳县18489912264： 2015年海南房子价格高吗?？
牛康特比： 2015年海南这边的房价还不算太高,市内均价在七千到1万左右,周边城市是六千到九千这样,相对来说还是比较稳定的,不过,海南这边的房子升值空间很大,毕竟是旅游城市. 作为参考资料,可以去海口房产网了解一下相关资料.

弋阳县18489912264： 海口的房子现在买有升值空间吗? - ？
牛康特比： 房价目前来看,在全国来说,都没什么升值空间.整体来说,你要拿它投资,不建议,如果有住房需要,可以购买.同时房价,基本也不会下跌.有需要,有条件就买.经济条件有压力,就不要买了.