房地产项目投资成本分析与控制?
一、房产项目投资成本组成
以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成:
(一)土地费用
从2001年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。
(二)独立费
1.建设单位管理费
工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。
2.办公及生活用具的置费。
3.工程监理费。
4.建设场地完工清理费
5.施工图编制费
(三)勘测、设计费
1、勘测费:含初勘和净堪费用。
2、设计费:
含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。
(四)政府规费
含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。
(五)房屋建安工程费
1、基工程费:含检测费
2、土建和安装工程
含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。
3、交通标志和标识
4、会所装修
5、甲供料
一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。
(六)小区公共设施费
含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。
(七)销售费用
含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。
(八)财务费用
含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务
(九)不可预见费
二、房产项目投资的成本控制
(一)土地获得前
在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价—房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。
(二)项目开工前控制
1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。
2、通过招标选择优秀的工程监理公司。
3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。
4、力争减免相关规费。
(三)项目过程中的控制
1、合理控制工期
特别是控制相关节点工期,如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。
2、合理控制质量
通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。
3、合理控制工程变更
无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。
4、材料和设备的招标
通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。
5、力争减免相关规费
特别是预售时和综合验收时的相关规费。
(四)项目完成后的控制
特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。
房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。
房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。
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房地产 投资利润率 成本利润率 的问题
2、应该是总成本 3、直接费,间接费,利润,税金四项之和是建筑安装工程费 4、要区别对待。如果项目开发后全部租售,就不存在经营资金,这时候总投资=总成本 如果项目开发后有自营部分,那么总投资还应含经营资金和自营的固定资产 1、搞清楚投资和成本的区别,投资利润率和成本利润率就好区分了 ...
投资性房地产成本模式
1、投资性房地产成本模式是一种确定投资性房地产价值所使用的量化工具。它是利用现金流实现分析法,根据不同投资期限,以及不同房地产的租金,收益率和成本来估计投资性房地产价值的一种模型。2、该模型包括常用、历史成本和财务分析两个部分,将使用常用成本估算技术,以费用支出、税费、租金和借款利息等...
房产开发高层住宅每平米成本多少
高层住宅房地产开发成本:高层住宅(约25-28层):一、前期工程费:15.00元\/m2 地质勘查费:2.00元\/m2 围墙及三通一平费:13.00元\/m2 二、建筑成本(毛坯房):1600.00元\/m2 土建:1345.00元\/m2其中(1)基础主体结构:1000.00元\/m2(2)基本装饰:150元\/m2(3)外墙保温及粉刷:80.00元...
地产投资包括什么项目
产业园区与物流地产投资 此外,地产投资还涉及产业园区和物流地产等领域。产业园区投资主要聚焦于科技园区、工业园区等,为产业发展提供必要的硬件支持。物流地产则关注仓库、物流中心等的建设与管理。随着电子商务和物流行业的快速发展,物流地产的需求日益增加,成为地产投资的新热点。地产投资项目广泛且多样,...
投资费用属于什么费用
一、投资费用的基本定义 投资费用是为了获取投资收益而支出的成本。当投资者投资于股票、债券、房地产或其他资产时,都会产生一定的费用,如手续费、佣金、管理费、中介费等。这些费用构成了投资的总成本。二、投资费用的分类 投资费用可以分为多个类别,包括但不限于以下几类:1. 交易费用:这是进行买卖...
房地产企业投资额一般包含什么?
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7.不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。8.开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所...
为什么投资性房地产下有个明细科目成本
因为公允变动的时候,需要计入明细科目“ 投资性房地产-公允价值变动”,可以很明确分出成本和涨价跌价部分。如果没有明细科目,假设买入价值为100万,会变成如下分录:借 投资性房地产 100贷 银行存款 100某段时间后价值为110借 投资性房地产 10贷 公允价值变动损益 10范围再扩大,你有N个投资性房地产,每年价值都在变...
谁知道房价的主要构成以及大概比例?其中所有税收大概占比多少呢?_百度...
7、税费包含两部分:一部分是税收,包括房产税,城镇土地使用税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。8、 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括...
33.对采用成本模式计量的投资性房地产,正确的会计处理方法是( )_百...
投资性房地产成本模式和公允价值模式的账务处理怎么做?为赚取租金或资本增值,或两者都具备而持有的房地产被称为投资性房地产。投资性房地产可以采用成本模式计量和公允价值模式计量。两种模式下该如何进行账务处理?成本模式下投资性房地产如何进行核算?外购时:借:投资性房地产? 贷:银行存款自行建造时...
什么是投资性房地产成本模式
投资性房地产成本模式,是指投资性房地产的后续计量采用成本计量,成本模式下的投资性房地产与固定资产类似,需计提折旧与减值准备。成本模式的投资性房地产与投资性房地产公允价值模式对应,一般没有活跃的市场,采用投资性房地产成本模式的,之后在一定条件下可以转为公允价值模式。
应江补肾: 从纵向上来说,房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房,每一个阶段的实施都会产生一定的成本,也会影响下一阶段实施而产生的费用,就是通常说的动态成本.从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力...
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应江补肾: 1、地产开发企业的成本构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为以下几个大部分: 土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述...
万宁市13587233844: 房地产项目投资如何分析 - ?
应江补肾: 房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤. (1)组织准备.进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等.其中,项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产...
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应江补肾: 一、前言房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变,利润水平慢慢朝向价值方向回归,市场向着规范化方向发展,过去的高价格和高成本的房地产开发企业经营策略获取高额利润已经不适用了,合理的控制并降低房地...
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应江补肾: 原发布者:柏相臣成本管理要点 成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间,如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展,因此每一个房地产企业都会重视成本控制. 房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中...
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应江补肾: 成本控制和管理历来是企业管理的重心,房地产开发企业亦然.本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验,总结了一套“成本管理方法”.该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况,尽量避免预...
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应江补肾: 项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段 一 土地成本1 土地市价2 土地使用权出让金3 征地补偿费 二 前期开发费1 三通一平2 工程钻探费3 工程设计费4 工程监理费5 质量安全监督费6 临水临电费 三 建筑安装工程费1 土建费2 内水暖电工程费 四 公建配套设施费1 区内排水、道路建设费2 区内绿化建设费3 区内配套零星工程费 五 房地产各项税费1 报建费2 土地使用权出让金契税3 交易管理费4 建筑工程抛投标活动资金5 土地增值税 六 管理、销售和财务费用1 开办和管理费2 前期物业管理费3 样板房、售楼部装修费 七 不可预见费八 营业税及附加
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应江补肾: 房地产开发成本控制的全案一、 投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段,此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据,直接影响整个项目的成败.在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理. 1、组织优秀...
万宁市13587233844: 怎么样在房地产做好成本分析? - ?
应江补肾:1.制定目标——目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是项目成本的控制线.许多项目成本失控的一个很重要原因是:事先没有建立明确的目标成本,即便有也是相对粗线条的,通常...
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应江补肾: 房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点.这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益.房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项...