房地产老项目简易计税方法

~ 按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
（一）简易计税法（仅适用老项目）
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
应纳税额=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%
（注意：土地价款不得扣除）
一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
（二）一般计税方法（老项目、新项目均可选用）
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应纳税额的计算公式如下：
应纳增值税税额=应纳税销售收入× 适用税率 - 可抵扣进项税额
=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+适用税率)*适用税率- 可抵扣进项税额
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
一、纳税申报
跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
二、纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
四、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（二）所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。（三）不征收增值税项目
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
法律依据：
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

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思茅市18441239707： 房地产简易计税项目能否更改为一般计税方法? ？
左牧索宁： 房地产企业出租、销售自行开发的老项目,可以分别选择简易计税方法和一 般计税方法.一旦选择适用简易计税方式的,36个月内不得变更.对于老项目选择简 易计税方法的,满36个月后改按一般计税方式,此后取得的扣税凭证允许抵扣销项税 额,但需注意,增值税专用发票开具的时间应当是增值税纳税义务发生时间的当月, 如果在简易计税方法征收期间应当取得的发票,故意由供应商延迟至改按一般计税方 法后开具,同样不允许抵扣.

思茅市18441239707： 增值税的5%征收率和简易计税方法的5%征收驴 - ？
左牧索宁： 首先说一下房地产小规模纳税人,不允许抵扣进项税额,销售不动产,就适用5%征收率,不用区分是不是老项目和新项目,只要是小规模纳税人,就是5%,不用考虑别的. 一般纳税人就不一样了,一般纳税人老项目是2016年4月30日前开工的...

思茅市18441239707： 哪些房地产企业符合简易计税方法 - ？
左牧索宁： 1、小规模纳税人房地产企业; 2、一般纳税人房地产企业的老项目(2016.4.30以前的项目); 3、一般纳税人房地产企业的新项目,有甲供材、分包工程的可以选择简易计税法. 财税2016第36号 第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税. 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更.

思茅市18441239707： 营改增后一般纳税人销售自己使用过的不动产怎么计税 - ？
左牧索宁： 营改增后一般纳税人销售不动产允许选择简易征收开具增值税专用发 票,通常为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目.可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税. 《财政部 国家税务总局 关于...

思茅市18441239707： 房地产销售税率是多少呀 - ？
左牧索宁： 房地产销售房子增值税税率是11%.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目.

思茅市18441239707： 房地产开发公司为一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目如何确定计税?？
左牧索宁： 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,也可以选择一般计税方法,但是一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.

思茅市18441239707： 营改增后,建筑劳务适用税率和征收率分别是多少? - ？
左牧索宁： 适用一般计税方法的纳税人,建筑劳务适用税率为11%;适用简易计税方法的纳税人,建筑劳务适用税率为3%.一,税率的确定.1. 适用17%的税率:销售或进口货物(除适用13%的货物外); 提供加工、修理、修配劳务;提供有形动产租赁...

思茅市18441239707： 房地产开发企业出租自行开发的房地产项目,如何缴纳增值税? - ？
左牧索宁： (一)一般 纳税人可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额. 纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同 一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税...

思茅市18441239707： 什么情况下一般纳税人可选择简易计税方法 - ？
左牧索宁： 建筑业老项目、清包工、甲供材可以选择简易计税方法. 房地产业老项目是简易方法.

思茅市18441239707： 营改增后建筑业房地产税率是多少 - ？
左牧索宁： 营改增后建筑业房地产税率为11%. 《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):附件1《营业税改征增值税试点实施办法》: 第十五条 增值税税率: (一)纳税人发生应税行为,除本条第(...