楼市“牛头熊”:去年全国卖房17万亿,开发商却从这些城市逃离
去年年初售楼处空无一人、几个房地产商会争相上书求地方政府救市的时候,谁也没想到2020年的楼市能卖出17万亿,创下商品房销售史上的新高。
20多家房企在2020年跨过了千亿门槛,碧桂园、恒大、万科全年销售超过了7000亿。
2021年一开年就有不少地方拿去年的成绩报喜,比如37家房企在上海销售破50亿,TOP20房企在深圳销售超过2000亿,其中前十家均突破了百亿。
2000亿是什么概念呢?整个山西省2020年的商品房销售额才1885.9亿元,这还是同比增长15.6%以后的数据。
这时候,北方很多地方的楼市不得不面临类似的尴尬局面,在寒冷的冬季听着南方花香满园。
听说今年倡导就地过年的时候,王磊(化名)就知道今年过年的返乡置业行情要废了。
他在河北省的一个三线城市,之前跟他约好要过年回来看房的熟人,基本上都不回来了。
以往每年,他们都会为这些外地回来过年的人做专门准备,折扣、特价房,还有案场暖场的小活动,按照经验,一般返乡置业的成交率差不多在1/3,每3个到售楼处的人就会有1个下单,这功夫下得值得。但是今年,直到现在也没动静。
跟王磊所在城市相隔不远的郑州,一个地产人对媒体说,郑州去年春节返乡置业的群体差不多减半,今年春节返乡置业的人几乎没有了,地产市场“挺难的”。
易居研究院副院长杨红旭在微博评论称,这也是全国大部分地区,尤其是中西部三四线楼市所面临的窘境!“但见东部城市房事笑,谁闻中西部房事哭?”
楼市冷下来的地方
去年9月,30多位河南地产大佬在郑州开了一场闭门会,有本土房企,也有全国房企区域负责人,比如万科郑州公司总经理许沈波。
“当前有房企打折促销,但打折就一定好卖吗?”
一语点醒参会人。
大家深入讨论了降价的危害,对社会、对行业、对个人,有百害而无一利。于是大家达成共识,“稳地产,不带头降价!”
这条商会公众号上发出的新闻一出,就引发了不小的动静,有的人斥责这是垄断、地方保护、行业绑架,现在,这条新闻已经在公众号消失,与这个闭门会有关的内容,变成了房地产行业数字化。
有意思的是,出现这个“不降价”同盟宣言后的一个月,郑州绿博片区万科一楼盘——万科荣成兰乔圣菲就再次开盘,高层毛坯均价7500元/㎡左右,毛坯特价房6300元/㎡左右!而在2017年首开的时候,这个楼盘的高层精装可是以均价14000元/㎡、毛坯12000元/㎡的价格傲视绿博片区的。
《凤凰WEEKLY地产》向售楼处的人求证,确实如此,“精装房1万元左右一平米,毛坯房7000-8000元/㎡。”
然而即便是降价,换量的效果也不明显。
乐居财经研究院的一份报告中,把2020年称作是郑州房地产市场的“黑暗”之年。
虽然郑州2020年新房均价14236元/㎡,依旧位居全省首位,但新房销量从2018年后逐年下跌,2019年和2020年同比分别下降17%、16%,2020年新房销量是近5年的最低点。
郑州主城区的库存去化需要14个月,新楼盘开盘推售减半,全年去化比去年减少69%,整个去化率降低了将近3成。
对于山东房企鑫都地产来说,2020年也过得并不顺利。2019年5月,鑫都地产曾经以11491元/㎡的楼面价拿地,作为济南开发的首个项目,刷新了当时济南雪山片区楼面价的新高。但由于周围是价格较低的刚需盘,所以去年7月开盘时,鑫都紫宸府的成交均价在14700元/㎡左右,业内称为“赔本赚吆喝”。
此后消息更让人错愕,该项目由于销售不乐观,便以11200元/㎡ 起的价格吸引购房者,已经跌破楼面价。
“整个山东除了临沂之外,基本上都在回调。2015年-2017年跟着苏州杭州大涨,但是又不像苏州杭州经济基础那么好,所以烟台、济南,包括青岛的市场去年以来都不是很好。”资深房产评论人陈雷在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时分析。
据当地业内人士透露,富力在烟台的一个项目,原本在一期开售的时候就跟购房者承诺过会有二期,但是后来把二期的地卖给了旭辉,“这相当于,富力已经撤出了烟台。”
有媒体根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,梳理了35个重点城市近一年的房价走势,发现有11个城市房价低于去年同期,包括了8个省会城市、天津和重庆两个直辖市,以及计划单列市青岛。
其中,天津跌幅最深,同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省——河南的省会,房价同比下跌了4.3%,跌幅在35个城市中位居第二,在省会城市中位居第一。
从区域分布来看,11个下跌的城市,黄河流域、华北地区最为集中,包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。
还有近年来一直被提到的东北。据统计,2020年东北地区房地产开发投资占比仅为3.83%,与2015年的数据相比较,东北地区投资占比下降了近两个百分点。而销售面积占比仅为4.01%;销售额占比仅为3.35%。
他们却在想办法压住暴涨
1月22日,深圳华润城润玺一期12名打新者,为欲望付出了代价。
2020年11月,华润城润玺一期启动认筹,2天内9690批认购人入围,冻结资金339.15亿元。有人做过测算,这个数字总额大概相当于8宗地块的成交总价。
但随后媒体曝出,该项目以代持、众筹等违规方式参与的打新者不在少数,随后深圳监管部门开始介入。
最终这12个人因为存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录,被暂停网签、暂停住房公积金贷款资格、暂停购买人才住房资格。
类似于深圳这种新盘万人摇的场面,在不止一个热点城市出现。
新年刚过,深圳、上海、北京、杭州、南京、合肥等地密集收紧了调控政策。
这些热点城市不得不持续地打补丁,以扑灭楼市一轮又一轮的热情。
但热点城市就是热点城市,有排名靠前的GDP,有大批涌进的新人,无论是居住需求还是投资需求,它们都满足,所以来自需求端的热情源源不断。
去年处于疫情中心的武汉还在封城的时候,就有不少人在社交媒体上问“要不要去武汉抄底楼市”,最新的统计数据显示,武汉的2020年全年新房成交了20.12万套,全国第一。
“从成交金额增长量排名前50的城市来看,74%来自于国家级城市群,36%的城市来自于长三角城市群,其中有6成的城市为长三角内三四线及其他城市。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《凤凰WEEKLY地产》称。
而这些地区,基本涵盖了去年出售的17万亿商品房的大致走向。
有统计数据称,去年房地产开发投资占比中,东部地区占比超过50%,销售额占比超过55%,而且比例还在持续扩大。
最热的长三角和珠三角,中指研究院企业事业部研究副总监刘水说,在去年50个代表城市商品住宅成交面积同比下降0.2%的情况下,这两个区域代表城市整体规模同比分别增长了7.5%、22.1%,增速明显高于其他城市。
这都是人们用脚投票的结果。
开发商的风向
热门城市的热门楼盘一出现,迫切的购房者就会为了增加中签几率四处找亲朋好友凑房票,他们恐怕不会想到,房企也是如此。
去年9月份,扬州房产圈流传出一张图片,316家房企角逐的二畔铺GZ215地块,背后只有35家房企,“马甲”超过10家的就占了三分之一。其中,碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。
目的很简单,提高成功率。而这块地在摇号前,只用了半分钟就达到了最高限价,这就是原因。
最终胜出的是金地,据说之前已经淡出扬州市场将近7年,“此次不惜带着20个马甲,调集几十亿保证金高调回归,可见金地重回扬州志在必得的决心。”媒体报道称。
这种情况在长三角多个城市多个地块出现,4月份苏州出让10宗土地,曾经一度引得土拍系统崩溃。
此后南通、南京等地不得不收紧政策,苏州还对违规使用马甲参与土拍的金地、九龙仓等房企子公司发布了三年禁令。
“2020年,50家代表房企在二线城市的投资面积占比达到了51.2%,三四线为44.0%,一线占比为4.8%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比合计达到58.4%,其中长三角热度持续,占比最高达25.4%。”刘水分析。
房企拿地有多积极,背后就有多漂亮的销售数据。
贝壳研究院统计显示,TOP20房企的成交金额中,二线城市、一线城市、三四线城市分别占63%、17%和20%。其中一线城市总体占比在2020年提高了一个百分点,11家都提升了一线城市占比,金地和中海提升比例最大,达到10%和8%。
不仅如此,这20家房企中,7家重点布局一线城市(占比高于总体均值)的房企,在2020年均不同程度地进一步提升一线城市成交金额占比,另有4家非重点布局一线城市的房企,也在2020年提升了金额占比。
棚改的大潮退去后,房企们陆续回到了安全的一二线城市和热门的都市圈,尽管竞争激烈,调控也严格。
去年以来大家越来越明白要面对的是一个新的环境和生存法则,安全和回报率,是他们不得不放在前面的问题,尤其是龙头房企。
排名第13位的龙湖地产,去年一年长三角销售额贡献率是31%,在五大区域中最高;二线城市拿地金额占比高达79%。而排名第6位的中海地产,去年一二线城市拿地金额占比高达84%。
另据媒体报道,碧桂园去年上半年权益销售业绩中,江苏、浙江贡献占比分别为13%、9%,合计22%。而且在全年拆了合、合了拆的组织架构调整中,上述区域也是重点。
在这个过程中,不在“圈里”的城市发现,全国性的开发商,正在离自己越来越远。
对于这些城市,这并不是个好的信号,办法总要想。
去年11月,郑州发了一份文件,当中提到“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式,确需实物安置的,实物住宅安置面积不超过人均70㎡”。
但随后很多人就问,重提货币化安置,能重现楼市的辉煌吗?
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