楼市“牛头熊”：去年全国卖房17万亿，开发商却从这些城市逃离

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去年年初售楼处空无一人、几个房地产商会争相上书求地方政府救市的时候，谁也没想到2020年的楼市能卖出17万亿，创下商品房销售史上的新高。

20多家房企在2020年跨过了千亿门槛，碧桂园、恒大、万科全年销售超过了7000亿。

2021年一开年就有不少地方拿去年的成绩报喜，比如37家房企在上海销售破50亿，TOP20房企在深圳销售超过2000亿，其中前十家均突破了百亿。

2000亿是什么概念呢？整个山西省2020年的商品房销售额才1885.9亿元，这还是同比增长15.6%以后的数据。

这时候，北方很多地方的楼市不得不面临类似的尴尬局面，在寒冷的冬季听着南方花香满园。

听说今年倡导就地过年的时候，王磊（化名）就知道今年过年的返乡置业行情要废了。

他在河北省的一个三线城市，之前跟他约好要过年回来看房的熟人，基本上都不回来了。

以往每年，他们都会为这些外地回来过年的人做专门准备，折扣、特价房，还有案场暖场的小活动，按照经验，一般返乡置业的成交率差不多在1/3，每3个到售楼处的人就会有1个下单，这功夫下得值得。但是今年，直到现在也没动静。

跟王磊所在城市相隔不远的郑州，一个地产人对媒体说，郑州去年春节返乡置业的群体差不多减半，今年春节返乡置业的人几乎没有了，地产市场“挺难的”。

易居研究院副院长杨红旭在微博评论称，这也是全国大部分地区，尤其是中西部三四线楼市所面临的窘境！“但见东部城市房事笑，谁闻中西部房事哭？”

楼市冷下来的地方

去年9月，30多位河南地产大佬在郑州开了一场闭门会，有本土房企，也有全国房企区域负责人，比如万科郑州公司总经理许沈波。

“当前有房企打折促销，但打折就一定好卖吗？”

一语点醒参会人。

大家深入讨论了降价的危害，对社会、对行业、对个人，有百害而无一利。于是大家达成共识，“稳地产，不带头降价！”

这条商会公众号上发出的新闻一出，就引发了不小的动静，有的人斥责这是垄断、地方保护、行业绑架，现在，这条新闻已经在公众号消失，与这个闭门会有关的内容，变成了房地产行业数字化。

有意思的是，出现这个“不降价”同盟宣言后的一个月，郑州绿博片区万科一楼盘——万科荣成兰乔圣菲就再次开盘，高层毛坯均价7500元/㎡左右，毛坯特价房6300元/㎡左右！而在2017年首开的时候，这个楼盘的高层精装可是以均价14000元/㎡、毛坯12000元/㎡的价格傲视绿博片区的。

《凤凰WEEKLY地产》向售楼处的人求证，确实如此，“精装房1万元左右一平米，毛坯房7000-8000元/㎡。”

然而即便是降价，换量的效果也不明显。

乐居财经研究院的一份报告中，把2020年称作是郑州房地产市场的“黑暗”之年。

虽然郑州2020年新房均价14236元/㎡，依旧位居全省首位，但新房销量从2018年后逐年下跌，2019年和2020年同比分别下降17%、16%，2020年新房销量是近5年的最低点。

郑州主城区的库存去化需要14个月，新楼盘开盘推售减半，全年去化比去年减少69%，整个去化率降低了将近3成。

对于山东房企鑫都地产来说，2020年也过得并不顺利。2019年5月，鑫都地产曾经以11491元/㎡的楼面价拿地，作为济南开发的首个项目，刷新了当时济南雪山片区楼面价的新高。但由于周围是价格较低的刚需盘，所以去年7月开盘时，鑫都紫宸府的成交均价在14700元/㎡左右，业内称为“赔本赚吆喝”。

此后消息更让人错愕，该项目由于销售不乐观，便以11200元/㎡ 起的价格吸引购房者，已经跌破楼面价。

“整个山东除了临沂之外，基本上都在回调。2015年-2017年跟着苏州杭州大涨，但是又不像苏州杭州经济基础那么好，所以烟台、济南，包括青岛的市场去年以来都不是很好。”资深房产评论人陈雷在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时分析。

据当地业内人士透露，富力在烟台的一个项目，原本在一期开售的时候就跟购房者承诺过会有二期，但是后来把二期的地卖给了旭辉，“这相当于，富力已经撤出了烟台。”

有媒体根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，梳理了35个重点城市近一年的房价走势，发现有11个城市房价低于去年同期，包括了8个省会城市、天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。

其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省——河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。

从区域分布来看，11个下跌的城市，黄河流域、华北地区最为集中，包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。

还有近年来一直被提到的东北。据统计，2020年东北地区房地产开发投资占比仅为3.83%，与2015年的数据相比较，东北地区投资占比下降了近两个百分点。而销售面积占比仅为4.01%；销售额占比仅为3.35%。

他们却在想办法压住暴涨

1月22日，深圳华润城润玺一期12名打新者，为欲望付出了代价。

2020年11月，华润城润玺一期启动认筹，2天内9690批认购人入围，冻结资金339.15亿元。有人做过测算，这个数字总额大概相当于8宗地块的成交总价。

但随后媒体曝出，该项目以代持、众筹等违规方式参与的打新者不在少数，随后深圳监管部门开始介入。

最终这12个人因为存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录，被暂停网签、暂停住房公积金贷款资格、暂停购买人才住房资格。

类似于深圳这种新盘万人摇的场面，在不止一个热点城市出现。

新年刚过，深圳、上海、北京、杭州、南京、合肥等地密集收紧了调控政策。

这些热点城市不得不持续地打补丁，以扑灭楼市一轮又一轮的热情。

但热点城市就是热点城市，有排名靠前的GDP，有大批涌进的新人，无论是居住需求还是投资需求，它们都满足，所以来自需求端的热情源源不断。

去年处于疫情中心的武汉还在封城的时候，就有不少人在社交媒体上问“要不要去武汉抄底楼市”，最新的统计数据显示，武汉的2020年全年新房成交了20.12万套，全国第一。

“从成交金额增长量排名前50的城市来看，74%来自于国家级城市群，36%的城市来自于长三角城市群，其中有6成的城市为长三角内三四线及其他城市。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《凤凰WEEKLY地产》称。

而这些地区，基本涵盖了去年出售的17万亿商品房的大致走向。

有统计数据称，去年房地产开发投资占比中，东部地区占比超过50%，销售额占比超过55%，而且比例还在持续扩大。

最热的长三角和珠三角，中指研究院企业事业部研究副总监刘水说，在去年50个代表城市商品住宅成交面积同比下降0.2%的情况下，这两个区域代表城市整体规模同比分别增长了7.5%、22.1%，增速明显高于其他城市。

这都是人们用脚投票的结果。

开发商的风向

热门城市的热门楼盘一出现，迫切的购房者就会为了增加中签几率四处找亲朋好友凑房票，他们恐怕不会想到，房企也是如此。

去年9月份，扬州房产圈流传出一张图片，316家房企角逐的二畔铺GZ215地块，背后只有35家房企，“马甲”超过10家的就占了三分之一。其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。

目的很简单，提高成功率。而这块地在摇号前，只用了半分钟就达到了最高限价，这就是原因。

最终胜出的是金地，据说之前已经淡出扬州市场将近7年，“此次不惜带着20个马甲，调集几十亿保证金高调回归，可见金地重回扬州志在必得的决心。”媒体报道称。

这种情况在长三角多个城市多个地块出现，4月份苏州出让10宗土地，曾经一度引得土拍系统崩溃。

此后南通、南京等地不得不收紧政策，苏州还对违规使用马甲参与土拍的金地、九龙仓等房企子公司发布了三年禁令。

“2020年，50家代表房企在二线城市的投资面积占比达到了51.2%，三四线为44.0%，一线占比为4.8%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到58.4%，其中长三角热度持续，占比最高达25.4%。”刘水分析。

房企拿地有多积极，背后就有多漂亮的销售数据。

贝壳研究院统计显示，TOP20房企的成交金额中，二线城市、一线城市、三四线城市分别占63%、17%和20%。其中一线城市总体占比在2020年提高了一个百分点，11家都提升了一线城市占比，金地和中海提升比例最大，达到10%和8%。

不仅如此，这20家房企中，7家重点布局一线城市（占比高于总体均值）的房企，在2020年均不同程度地进一步提升一线城市成交金额占比，另有4家非重点布局一线城市的房企，也在2020年提升了金额占比。

棚改的大潮退去后，房企们陆续回到了安全的一二线城市和热门的都市圈，尽管竞争激烈，调控也严格。

去年以来大家越来越明白要面对的是一个新的环境和生存法则，安全和回报率，是他们不得不放在前面的问题，尤其是龙头房企。

排名第13位的龙湖地产，去年一年长三角销售额贡献率是31%，在五大区域中最高；二线城市拿地金额占比高达79%。而排名第6位的中海地产，去年一二线城市拿地金额占比高达84%。

另据媒体报道，碧桂园去年上半年权益销售业绩中，江苏、浙江贡献占比分别为13%、9%，合计22%。而且在全年拆了合、合了拆的组织架构调整中，上述区域也是重点。

在这个过程中，不在“圈里”的城市发现，全国性的开发商，正在离自己越来越远。

对于这些城市，这并不是个好的信号，办法总要想。

去年11月，郑州发了一份文件，当中提到“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡”。

但随后很多人就问，重提货币化安置，能重现楼市的辉煌吗？

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