保修期届满后发现质量问题,建设单位能否追究施工单位责任？

工程过了保修期还可以要求施工单位承担责任?~

保修期届满发现质量问题建设单位能否追究施工单位责任 作者：周吉高 李文华 点击数：依吧三贰 【案情简介】 某施工单位承接某厂房建设单位厂房工程该工程于贰005 竣工并通竣工验收验收前双共同签署《房屋建筑工程质量保修书》约定给排水管道保修期两贰009 四 月厂房消防排水管道面积渗水导致厂房部机器设备损坏经检测事故原室外消防排水工程未按图施工建设单位要求施工单位承担赔偿责任施工单位该工程通竣工验收并且保修期已由拒绝施工单位主张能否立建设单位能否追究施工单位责任 【观点争鸣】 本律师认针述情况施工单位应依承担赔偿责任理由： 、《房屋建筑工程质量保修书》根据建设行政管理部门规定由施工单位交付工程针房屋质量向建设单位作承诺保证书面文件其规定保修期指施工单位保修期内现保修范围内质量问题条件实施修复期限并非工程质量承担瑕疵担保责任期限保修期届满并影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任 《房屋建筑工程质量保修办》第三条规定：本办所称房屋建筑工程质量保修指房屋建筑工程竣工验收保修期限内现质量缺陷予修复本办所称质量缺陷指房屋建筑工程质量符合工程建设强制性标准及合同约定第十三条规定：保修费用由质量缺陷责任承担第十七条规定：列情况属于本办规定保修范围：（）使用或者第三造质量缺陷；（二）抗力造质量缺陷由知建筑工程质量保修责任施工单位建筑工程竣工验收保修期内现非使用、第三或抗力造质量缺陷承担条件按交付原貌质量标准实施修复责任（修复费用由质量缺陷责任承担） 《合同》第九章第百五十三条：卖应按照约定质量要求交付标物卖提供关标物质量说明交付标物应符合该说明质量要求该条关于卖标物瑕疵担保责任《合同》第百五十五条规定：卖交付标物符合质量要求买受依照本第百十条规定要求承担违约责任《合同》第百十条规定：质量符合约定应按照事约定承担违约责任违约责任没约定或者约定明确依照本第六十条规定仍能确定受损害根据标性质及损失合理选择要求承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任由知承担标物瑕疵担保责任形式主要承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等（合同第百七十四条：律其偿合同规定依照其规定；没规定参照买卖合同关规定） 通比析我发现建筑工程质量保修责任瑕疵担保责任两同律概念二者主要两点区别：第建筑工程质量保修责任针质量问题工程竣工验收保修期内现瑕疵担保责任针质量问题工程交付前即已存；第二承担建筑工程质量保修责任式条件按交付原貌质量标准实施修复修复费用由责任承担承担瑕疵担保责任式包括修理（偿）、赔偿损失等 般货物买卖合同卖均负标物瑕疵担保责任并负交付保修责任除非事另约定于房屋建筑工程其质量涉及公共安全利益《建筑》、 《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办》等律规房屋建筑工程质量要求作更高规定要求施工单位依约交付仍定期限（保修期）内承担条件按交付原貌质量标准实施修复责任即保修责任保修期保修责任期限非瑕疵担保责任期限保修期满施工单位保修责任消灭施工单位瑕疵担保责任受影响 本案施工单位未按工程设计图纸施工该质量缺陷工程交付前即已存施工单位应承担瑕疵担保责任该瑕疵担保责任并受保修期影响 二、验收合格仅施工单位要求建设单位接收工程、支付价款前提条件验收合格并免除施工单位瑕疵担保责任 理认构物瑕疵担保责任必须具备要件：第标物存瑕疵所谓瑕疵指交付标物具备其通性质或客观应特征或者符合合同约定质量标准及产品适应性、安全性其特征要求其产品缺陷属于较严重瑕疵第二瑕疵须于标物风险移转于买受已存第三买受善意且重失即买受标物存瑕疵情形确实知并种知情没失买受明知标物存瑕疵接受则免除卖瑕疵担保责任第四买受须适履行通知义务即买受知道或应知道标物存瑕疵定期间内负该情况通知卖义务超除斥期间卖负瑕疵担保责任 见现两种情形卖瑕疵担保责任免除：（依）买受明知标物存瑕疵接受；（贰）买受知道或应知道标物存瑕疵定期限内没履行通知义务 外由于房屋建筑工程涉及公共安全利益《建筑》、《建筑工程质量管理条例》等律、行政规施工单位瑕疵担保责任提更高要求《建筑》第五十八条规定：建筑施工企业工程施工质量负责建筑施工企业必须按照工程设计图纸施工技术标准施工偷工减料工程设计修改由原设计单位负责建筑施工企业擅自修改工程设计《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定：违反本条例规定施工单位施工偷工减料使用合格建筑材料、建筑构配件设备或者按照工程设计图纸或者施工技术标准施工其行责令改处工程合同价款百二百四罚款；造建设工程质量符合规定质量标准负责返工、修理并赔偿造损失；情节严重责令停业整顿降低资质等级或者吊销资质证书验收合格房屋建筑工程交付使用前提条件保证房屋建筑工程质量安全第道防线验收合格并免除施工单位瑕疵担保责任《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定：施工单位施工按照图纸施工造建设工程质量符合规定质量标准施工单位负责返工、修理并赔偿造损失该规定包括施工单位未按照图纸施工经验收合格造建设工程质量缺陷情形 本案施工单位施工按照工程设计图纸施工严重违反《建筑》、《建筑工程质量管理条例》等律、行政规强制性规定应按照《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定承担行政责任及返工、修理、赔偿损失等民事责任 关键字：瑕疵担保 保修期满 验收合

建设单位可以根据总承包合同向总承包单位追究违约责任，也可以根据法律规定直接要求分包单位承担损害赔偿责任，分包单位不得拒绝。
建设单位和总承包单位的责任区分：
建设单位虽然和分包单位之间没有合同关系，但是当分包工程发生质量、安全、进度等方面问题给建设单位造成损失时，建设单位既可以根据总承包合同向总承包单位追究违约责任，也可以根据法律规定直接要求分包单位承担损害赔偿责任，分包单位不得拒绝。总承包单位和分包单位之间的责任划分，应当根据双方的合同约定或者各自过错大小确定；一方向建设单位承担的责任超过其应承担份额的，有权向另一方追偿。
违法分包界定为如下几种情形：
总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的。
建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的。
施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的。
分包单位将其承包的建设工程再分包的。
总承包单位与分包单位的连带责任：
《建筑法》第29条第2款规定：“建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。”连带责任既可以依合同约定产生，也可以依法律规定产生。

• 建设单位可以根据总承包合同向总承包单位追究违约责任，也可以根据法律规定直接要求分包单位承担损害赔偿责任，分包单位不得拒绝。

保修期届满后发现质量问题，建设单位能否追究施工单位责任？ 作者：周吉高 李文华 点击次数：1832 【案情简介】 某施工单位承接某厂房建设单位厂房工程，该工程于2005 年竣工并通过竣工验收。验收前双方共同签署了《房屋建筑工程质量保修书》，约定给排水管道保修期为两年。2009 年4 月，厂房消防排水管道大面积渗水导致厂房部分机器设备损坏，经检测事故原因是室外消防排水工程未按图施工。建设单位要求施工单位承担赔偿责任，施工单位以该工程通过竣工验收并且保修期已过为由拒绝。施工单位的主张能否成立？建设单位能否追究施工单位责任？ 【观点争鸣】 本律师认为，针对上述情况，施工单位应依法承担赔偿责任。理由如下： 一、《房屋建筑工程质量保修书》是根据建设行政管理部门的规定，由施工单位在交付工程时，针对房屋质量向建设单位作出承诺保证的书面文件。而其中规定的保修期，是指施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非对工程质量承担瑕疵担保责任的期限。保修期届满，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任。 《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第十三条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”第十七条规定：“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。”由此可知，建筑工程质量保修责任是施工单位在建筑工程竣工验收后保修期内出现的非因使用不当、第三方或不可抗力造成的质量缺陷承担无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复的责任（修复费用由质量缺陷的责任方承担）。 《合同法》第九章第一百五十三条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”该条是关于出卖人对标的物的瑕疵担保责任。《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”由此可知，承担标的物瑕疵担保责任的形式主要有承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。（合同法第一百七十四条：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。） 通过以上对比分析，我们可以发现，建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的法律概念，二者主要有以下两点区别：第一，建筑工程质量保修责任针对的质量问题是工程竣工验收后保修期内出现的，而瑕疵担保责任针对的质量问题是在工程交付之前即已存在的；第二，承担建筑工程质量保修责任的方式是无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复，修复费用由责任方承担，而承担瑕疵担保责任的方式包括修理（无偿）、赔偿损失等。 一般的货物买卖合同中，出卖人均负有对标的物的瑕疵担保责任，但并不负有交付后的保修责任，除非当事人另有约定。而对于房屋建筑工程，因其质量涉及到公共安全利益，《建筑法》、 《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规对房屋建筑工程的质量要求作出更高的规定，要求施工单位在依约交付后仍在一定期限（保修期）内承担无条件地按交付时的原貌和质量标准实施修复的责任即保修责任。保修期是保修责任的期限，而非瑕疵担保责任的期限。保修期满，施工单位的保修责任消灭，但施工单位的瑕疵担保责任不受影响。 本案中，施工单位未按工程设计图纸施工，该质量缺陷在工程交付之前即已存在，施工单位应承担瑕疵担保责任，该瑕疵担保责任并不受保修期的影响。 二、验收合格仅是施工单位要求建设单位接收工程、支付价款的前提条件，验收合格并不免除施工单位的瑕疵担保责任。 学理认为构成物的瑕疵担保责任，必须具备以下要件：第一，标的物存有瑕疵。所谓瑕疵，是指交付的标的物不具备其通常的性质或客观上应有的特征，或者不符合合同约定的质量标准，及对产品的适应性、安全性和其他特征的要求。其中产品缺陷属于较严重的瑕疵。第二，瑕疵须于标的物的风险移转于买受人时已存在。第三，买受人善意且无重大过失，即买受人对标的物存在瑕疵的情形确实不知，并对这种不知情没有过失。如果买受人明知标的物存在瑕疵而接受，则免除出卖人的瑕疵担保责任。第四，买受人须适时履行通知义务，即买受人在知道或应当知道标的物存在瑕疵的一定期间内，负有将该情况通知出卖人的义务，超过此除斥期间，出卖人不负瑕疵担保责任。 可见，出现如下两种情形之一时，出卖人的瑕疵担保责任免除：（1）买受人明知标的物存在瑕疵而接受；（2）买受人在知道或应当知道标的物存在瑕疵的一定期限内没有履行通知义务。 此外，由于房屋建筑工程涉及公共安全利益，《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律、行政法规对施工单位的瑕疵担保责任提出了更高的要求。《建筑法》第五十八条规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。”《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定：“违反本条例规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。”验收合格是房屋建筑工程交付使用的前提条件，是保证房屋建筑工程质量安全的第一道防线，验收合格并不免除施工单位的瑕疵担保责任。《建筑工程质量管理条例》第六十四条规定：“施工单位在施工中不按照图纸施工造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工单位负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失”，该规定当然包括施工单位未按照图纸施工但经验收合格后造成建设工程质量缺陷的情形。 本案中，施工单位在施工中不按照工程设计图纸施工，严重违反了《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，应按照《建筑工程质量管理条例》第六十四条的规定承担行政责任及返工、修理、赔偿损失等民事责任。 关键字：瑕疵担保 保修期满 验收合格

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婺城区13412228131： 商品房住宅质量出问题过了保修期才发现怎么处理 - ？
路可鱼肝： 答:省住建厅表示,房屋超过保修期后,相关问题的处理不在《房屋建筑工程质量保修办法》规定的范围内,也不在房屋质量投诉处理范围内,可向业主委员会或物业管理单位反映,由其根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行处理....

婺城区13412228131： 到底有多长,过了保修期才发现房屋存在质量问题怎么办 - ？
路可鱼肝： 1、建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定.保修期从交付之日起计算.” 2、关于保修期的长短,依据《...

婺城区13412228131： 保修期满后,如果物业出现了问题,维修责任人是谁? - ？
路可鱼肝： 要看看情况,1.物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支.”2.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任.”3.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:(一)依法应...

婺城区13412228131： 房子过了保修期出现了质量问题要怎么办 - ？
路可鱼肝： 建设工程,其保修制度区别于一般商品的保修,我国《产品质量法》明确将建设工程排除在该法规范范围之外.根据《产品质量法》,一般商品在保修期内可以实行“三包”制度.该法还规定,如果是卖方的故意造成商品存在质量瑕疵,则不受...

婺城区13412228131： 对已过保修期但却属施工质量,给第三方造成损害该如何处理 - ？
路可鱼肝： 你的描述过于简单.如果“倒塌”就按下面的规定来,如果是“搁置物、悬挂物发生脱落、坠落”就另当别论【侵权责任法】第八十六条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任.建设单位、施...

婺城区13412228131： 建筑工程在保修期出现质量问题怎么处理 - ？
路可鱼肝： 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知. 施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修.发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修.

婺城区13412228131： 房屋质量问题怎么解决,房屋过了保修期怎么办 - ？
路可鱼肝： 从总体上分,房屋质量问题大致有三类:主体结构质量问题、影响居住的质量问题和一般质量问题. 我国法律法规以及相关政策规定商品房交房时应该达到以下质量标准:(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容,达到国家规定的竣...

婺城区13412228131： 工程在质保期以外发现质量问题怎么办 - ？
路可鱼肝： 按照《建设工程质量管理条例》第六章'建筑工程质量保修',第四十条第一款内容里,房屋建筑的地基基础工程、主体结构工程的保修期应为(在正常使用条件下)设计基准期,一般为50年,所以几乎是不会超过质保期的.超过了第四十条第二、三、四款规定期的,是该业主自己再花钱翻修的,没得话说.

婺城区13412228131： 建筑工程保修期是指出现问题的期限,还是修理的期限? - ？
路可鱼肝： 指的是修理的期限,保修期也是跟建筑材料的使用寿命有关系的,建筑单位可以保证在合格的材料正常使用年限内没有问题,为了让业主明白,开发商在工程竣工的时候都会给业主发房屋使用说明书和房屋质量保证书,可以根据里面的内容进行工程质量预防.

婺城区13412228131： 建筑工程质量安全法规案例 - ？
路可鱼肝： 这个案子,质量缺陷部分为主体结构部分,根据《房屋建筑工程质量保修办法》,施工单位应修复并进行赔偿.合同约定的保修期与国家规定不符,应认定该条款无效.具体参考:第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工...