该以怎么样的思路去买房？

怎么样 让你的客户 跟着你的思路走~!!!!!买房的~!~

一：客户接待
1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

二：配对
1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：电话约客
1：拨通客户电话，告知客户房源信息
2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）

四：带看前准备
1：设计带看线路
2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）
3：列出物业的优缺点
4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料。

五：如何带看
1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
4：询问客户居住状况等。
5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

六：房源内场操作
1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）
3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）
6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）

七：成交前的准备
1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）
3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。
4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。
5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）
如："陈先生，这个小区的环境好不好？" "好，不错，还可以"
"对这套房子的感觉怎样？" "不错，还可以"
"房型满意吗？" "挺好的， 不错"
"采光好不好？" "好，不错"
抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。
6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。
如："陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？"

八：守价阶段
1：要点：销售员没有对客户让价的权利。
如：客户："房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。"
销售员："哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。"您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）
注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。
2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。
3--15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给
出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。
5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。

九：杀价阶段
原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。
主要方法：1：市场因素
2：政策影响
3：客户的稀缺
4：客户还有第2选择
5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比
6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。
杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。
杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。
杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。
隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。

十：下订阶段
1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。
2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。
3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应"急客户所急"，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。
4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。

十一：售后服务
1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。
2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。
3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。
4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。
5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。

　　学成才。边工作，边学习，边考试。。

　　你有牌牌子，那就是资本，可以慢慢来


　　你可以尝试很多途径，现在就先就业，后择业，慢慢来

　　我建议你参加考试，通过招考的捷径走出去，，考出来


　　天行健，君子以自强不息。。。

　　地势坤，君子以厚德载物

　　努力吧。。 最好的办法，随时随地的准备着参加考试，考老师，考公务员，考到行政事业单位。。


　　在这之前，你先把行政能力测试与申论好好的看看，若是专业性的，你也要看看，比如说考公安，要学些公安基础知识
　　当然，考之前，先就个业，站稳脚，在想法子，去参加各种招考，随时关注这方面的消息。。只有这样才可以
　　机会是给有准备的人的，相信你是这样的人，加油就好，祝你好运气


　　慢慢来,,,加油干

　　如果说一个机会摆在你的面前..你有没有那种把握机会的能力???若是没有,你应该如何办???继续学,,还是一直这样下去??
　　我觉得最重要的是在于自己……在于想做什么?可以做什么?能什么?最适合做什么??自己的理想是什么??自己的人生规划是什么??自己的路….

　　对你来说,你可以找自己的爱好出发,或是兴趣出发,,做自己想做的,,做自己能做的,,从自己的实际出发,,从自己的基础出发,,尽量尽最大力去做好一件事,,只要是对的事,是正当的不违法的事都是可以的....

　　一个人的人生，要走的永远是自己的路，不管你的路有多曲折，有多么的坎坷，都是你前世所注定你要走的道路，也许有的朋友不会相信，但是你如果知道你前世所有的一切，你就明白是你自己的选择，也许你的选择在今生是个错误，但是你别无选择，所以你是别无选择。选择什么样的职业就是选择什么的生活方式，乃至选择何种人生。

　　学学学,,学习学学习在学习,,,努力努力在努力
　　一个人精通一件事，哪怕是一项微不足道的技艺，只要他做得比所有人都好，那么也能获得丰厚的奖赏。如果他集中精神，坚韧不拔，将这门微不足道的技艺使得异常精湛，他也将有益于人类并应为此得到报偿。 只要确立自己的人生目标\事业目标\生活目标\生命目标，把它们永远铭记在心。只有全心全意地寻找，才会有所发现，否则生命也没有任何特殊的意义。并非只有蜜蜂才在花丛中飞舞，然而却只有蜜蜂将花粉收集起来酿成蜂蜜。我们是否从多年的学习中以及年少时的辛苦中获得了丰富的经验并不重要，因为如果我们踏人生活时，对未来没有一个深思熟虑的想法，那么可以肯定，幸福不会降临，那种可以使我们成功的机遇也不会发生了。
　　人们常常说，我们要树立高远的目标，但是我们必须千里之行，始于足下。仅仅有远大的目标是不够的。箭发于弓，直中目标，从不偏离轨道，寻找别处的靶子。雷霆万钧敌不过瞬息爆发的一道闪电。 只要一心一意向着一个目标稳步前行，百折不挠，一定不会失败。这就好比用玻璃聚集起太阳的光束，那么即使在最寒冷的冬天，也可以燃起火来。
　　最弱小的人，只要集中力量于一点，也能得到好的结果，相反，最强大的人，如果把力量分散在许多方面，那么也会一事无成。小小的水珠，持之以恒，也能将最坚硬的岩石穿透；相反，湍流呼啸而过，了无踪迹。
　　加油最好.不管什么时候不要忘记学习,,也不要忘记自己的目标

　　学习好本领,在找工作,,学好基础,在做打算,,只有这样你才能很好的实现目标

　　人生的道路有许多的坎坷，不是一条通往光明之路，有痛苦，有伤心，有无助，也有面对一切所不能忍受的，这就是生活。但是生活中确实有许多美好的东西，有些时候你不会看到它的本身的色彩，如果你用这一种方式感受不到的话，不妨换一种方式去感受，也许它正是你所需要的那种生活方式。千万不要放弃生活，你放弃了它，生活也就放弃了你，人生贵在的是感受，会感受才会有幸福，在生活中如果你感受的多了，那你才会感受到生活中的美好，你才会知道你在前世所选择的是今生的最正确的人生路。
　　在生活中你会感受到许多的坎坷和挫折，许多的事情并不是你不行，而是你没有勇气去尝试，其实如果你尝试了，也许就会成功，不去尝试的话，永远都不会知道你会成功。歌德说过：那些是你的梦想的，那你就要去做，去尝试，去努力，去奋斗。
　　人生的道路永远都是美好的，你的梦想也都是最真的，也许所有的梦想在现实生活中，经不起现实的磨砺，也许当所有的期待都会像泡沫一样在现实中破裂，那时你也许会失去对生活的勇气，也许不甘心在平平淡淡中生活。如果你有了生活的勇气，那你就在生活中就会知道，平淡和贫穷并不可怕，可怕的是丧失了对生活的勇气和信心。
　　风可以吹走了春天，但是它吹不走春天的种子，失败可以暗淡 昨天的努力，但是阻挡不了辉煌明天的到来。当你走过一条条坎坷的道路后，当一个个憧憬破灭后，只要不让风把那通往那扇成功的大门，只要不让风把心中的那盏明灯吹灭，只要我们不把信念抛弃，那生活就不会抛弃你，那扇通往成功的大门永远的为你敞开着。
　　永远的燃起那盏心中的明灯。为你照亮成功的道路。

　　其实现在的机会很多考老师,考公务员,,考报关员,,考国家干部,,,考..一个字,也可以慢慢来,,不要急,,,只要有机会..你可以慢慢的学,,,准备好,自己要时刻让自己有那样把握的能力,,把握机遇的能力,胜任的能力,,机不可失..时不等人,,,,,要有那样的心,有那样想法'


　　如果现在有两条路供选择，会怎么样做出选择呢？
　　一条是你可以过着平稳无忧的平凡生活；一条是你需要付注一切的努力去拼搏你的理想目标，可是成功与否却不得而知，而且成功的概率可能会很小。知道你会有一个什么样的答案。可能你我都会有一腔的热血想去追求自己的理想。
　　而实际上敢于去放手一搏的只有两种：一种是没路可走的人； 一种是有后路的人。而介于两者之间的人是不会轻易去搏的。

　　路在脚下,慢慢来,....相信你可以的,,会成功的,,
　　努力吧,,我相信一个成语,,就是天道酬勤
　　送 给你,同时我还写了一句话是:努力永不晚,天道酬勤时/////
　　希望对你有帮助,,,,,
　　其 实人还是有点磨难好,,只是时间不等人,,不能白白浪费时间,,浪费青春
　　所以,你要慎重考虑,,好好规划好人生,,,不要茫然,,要振作,要想好人生的道路如何走
　　也没有什么,,其实,,工作重要的是感觉兴趣有,有前途才干的,,而且自己也要有基础,有机会,,也要有心,,我记的,,我的朋友以前是在联通公司,,可是后面还是我给她开了个病假条,请了个假,,拿了工资便回到另外一个城市创业了,,现在很好,开了一个小店,,话吧,,打字复印,,还有文化用品,,反正是不错,,
　　我呢?则在机关上,没有钱,,地位也是上不去,,不过知足常乐点,,
　　现在你面临的是如何定好的目标,塞翁失马,,不一定是坏事,,
　　现在可以说你要好好学,,不妨到大点学校去学些自己感觉兴趣高的本领,,诸如,,法律,,,英语,,会计,或是导游一类,,重要的是自己以后有前景,有前途,,,知道吗??
　　现在重学历,,也重能力,,,你自己若是有了基础会更加好的,,吃的开,,可以更加好的去走自己的路子,,,
　　法律上,拿上律师资格证,会好的多,还可以考,继续向上考试,,参加公务员一类都是可以,,还有就是英语,,做个翻译一类,医生也是可以的,,,在内地是很受大家喜欢的,,,医师资格证有了就会更加好的,,诸如此类,,,会计师也是很吃香的,,,,
　　关键在于自己,,想做什么,,想向那方面发展,,而不是别人让你做什么,你就做,,,,,,
　　要有个目标,,,有份信心,,然后是向着理想去一步一步的实现 ,,,可以将目标定成几个阶段..打比方说是1万米的长跑,,你可以将每一个1000米作为一个阶段,,然后去实现,,这样你不会感觉到累,,重要的是有信心,有持之以恒的精神去一点一点的实现 ,
　　不要轻易言弃,那样,你会成功的,,不要气馁,,有了目标.,就一点点的实现,,,重要的是在于自己,,在于以后发展的前景是什么,,想做什么,,,
　　希望能给你以点点的指点,或是启示...
　　这些是我的个人意见,,,但愿给你启发,,,加油,,就是最好,,努力就是最棒,,,
　　相信自己,,努力并加油,,没有办不成的事,,人只要有时如激光一样,有个始终如一的目标,,人生就是进进进,进取进击进前,,,慢慢来,,那样你的穿透力会很强很强,实现的可能性也会很大很大....
　　自信,,相信自己是最好的最优秀的最有能力,,自己给自己打气鼓劲,..
　　成功属于随时随地准备的人,有智慧的人,有心的人.有目标的人..加油前进
　　路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。很多事，不是我能不能，而是我要不要！ 成功人士做什么，我们就做什么，我们自然也就成功！这是成功的秘诀之一。选择比努力更重要，选择不对努力白费！ 天高任鸟飞，海阔凭鱼跃。不要怨天不够高，不要怨地不够宽。首先要问的是这鸟有没有比鹰飞得高的愿望；这鱼有没有敢越龙门的志向。成功不是将来才有的，而是决定去做的那一刻起，持续累积而成的！
　　一个人最重要的是要有目标,而后是随之的努力,,有行动, 有目标始终如一的理想,,有人生就是进击的动力,努力永不晚,天道酬勤时,努力永远不会晚,天道酬勤时自成…..


　　职业生涯规划对人生的影响就是如此重要。所以，当你进行职业选择之前，最好先考虑一下，我将愿意以怎样的方式去生活。择业标准通常由一个人的价值观决定，但如何生活却更多反映了一个人的人生观。
　　是不是每个人都在工作中追求工资高、福利好、工作环境舒适呢？的确，对于物质方面的要求通常也是价值取向的一种，但是事实上，并非每个人的价值观都一样。甚至可能人与人之间呈现出完全相反的差别。
　　很多人一直也在努力寻找着这个问题，我到底想要的是什么，我工作我生活，为了什么？在做规划之前没去仔细思考这些问题，规划很可能导致失败，进而导致自己在不同的职业之间游离，即便做得好，也得不到实际生活上的快乐。

　　人生有限，生也有涯,无论你是什么身份,无论你做什么事业,家事国事天下事，事事关人,因此，我们存活于世,最重要的是要懂得:如何做人?如何做事
　　人，要做人事;人要做的不是人事;那这个人也就是不是人了;企业是人的一个载体;企业最重要的也是人;所以做企业事就是做人事;如果企业做得不是人事;那这个企业肯定是短命的
　　做自然人，做目标事…简单做人，简单做事…….做好人，做好事;简单的方法重复地去做;这就是成功的人事…………这就是成功的人生
　　从五个方面来着手进行：
　　1. 建立正确心态：了解他人专长，放下身段、虚心学习。
　　2. 业务素质：分成基础能力（基础知识、专业知识、实务知识和技能技巧）、业务能力（理解力、判断力、规划力、开发力、表达力、交涉力、协调力、指导力、监督力、统帅力、执行力等）、素质能力（智力素质、体力素质、性格个性、态度、自我价值观等）。
　　3. 潜能开发：参加培训、轮岗、构建人际关系网、业余课程学习等。此外，竞争机制和指导他人也能有效挖掘自己的潜在能力。
　　4. 善用学习渠道：同行、有经验的前辈、利用信息平台、利用媒体、参加社团等。
　　5. 采取有效方法：善向优秀者学习、生涯规划的定期检讨、总结成功经验、以及养成最重要的习惯--坚持。


　　也许我的回答不会让你满意,每个人的思想,想法,,思路都是不一样的,思维方式也是各样的,,我只能说说我自己的观点与看法给你,,给你理一下思路,,谈一下自己的观点...所以...希望给你以最好的最大的最深的启发启迪....

　　我所说的是个人的想法，所以，，请你借鉴一下，，或许有帮助。。。。

　　其他的，我也不知道能不能帮你，只是说些自己的见解，，希望对你有所帮助，有所启迪。有所指导。。

　　自己看哟，选择吧

在看来买房有一个简单且普遍实用的公式，适合的项目=区域（交通，教育，商业，环境，医疗，产业）+物业+开发商+户型

满足的以上几点越多，该项目的居住舒适度，后期的流通性都会越好，简单来说，出门看交通，在家看物业，这两点是重要的因素

今天带您看这三个项目，从您孩子的实际情况，与项目的优劣势匹配程度来说，建议金悦府，原因如下

1 性价比，金悦府价格与您的预算非常匹配，且基本不用贷款，不占您孩子二套资质

2 临地铁，这一点对于北京购房者来说都是非常具有吸引力的一点

3 周边配套，周边有学校，商业，环境，产业等 

4 区域发展前景，该区域是一个交通枢纽的区域，大兴机场，京雄高铁，机场高速，机场快轨，都在周边，交通非常方便，且该区域是大兴重点发展的新城

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