发改委：着力解决大城市住房突出问题

着力解决大城市住房突出问题 一线城市集体“表态”了~

自去年下半年以来，一线城市楼市热度不减。以深圳、上海为代表的楼市异常火爆。同时，北京、广州等城市的学区房价格也有所抬头，一线城市楼市有被重新点燃的风险。
据国家统计局公布的数据，2020年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，其中广州涨幅最大，为5.2%，上海、深圳、北京分别为：4.2%、4.1%和2.3%；二手住宅方面，销售价格同比上涨8.6%。其中，深圳涨幅为14.1%，广州为7.5%，北京、上海均为6.3%。值得注意的是，深圳也是全国唯一一个二手房价格涨幅超过10%的城市。

针对一线城市楼市热度回升的现象，以深圳、上海为代表的热点城市针对调控纷纷打出“组合拳”，从多方面对市场进行严格管控。
沪深调控加码，深圳5天3次“打假”
1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，明确严格执行住房限购政策，优先满足“无房家庭”自住购房需求，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；同时还调整了增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。
上海调控政策的紧急出台，直指此前市场认筹过热、房价上涨过快的现象。充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。
与上海相比，深圳的调控频次更多。如果从1月19日算起至1月23日，深圳5天内分别进行了3次“打假”。
1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，称深圳将启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。
而在此之前，深圳监管部门已连续2次“打假”。
1月19日，深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，对此前“7·15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题，以及居民家庭住房登记问题作出进一步明确。其中文件明确表示，居民家庭购买的商品住房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
1月21日，深圳市住建局回复不动产登记中心的一份文件强化了购房资格的细则，即原政策只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记。而最新回复函则意味着，要求所有家庭联名购房者都需要具备购房资格。这也意味着，通过假结婚来获得购房资格的行为被完全“围堵”。
1月22日，深圳市住建局发布的关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告，针对华润城润玺一期有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况，将暂停相关人员使用深圳市购房意向登记系统以及合同网签系统。暂停相关人员在深圳市购买、承租保障性住房和人才住房资格。暂停相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格。
5天之内多次出台监管措施，深圳速度之快、效率之高，也给其他热点城市作出了示范效应。
北京、广州间接“表态”
与深圳和上海直接出台调控措施相比，北京和广州也间接“表态”了。
广州方面，据传广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”。
根据近期部分媒体报道，广州规定个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年广州全市的平均水平。该报道外援引银行人士称，人民银行广州分行近期有过窗口指导，要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。与全国范围内针对不同类型银行设置五档红线不同，此次窗口指导，对广州所有的银行都是一个标准。
北京方面，2021年伊始就对土拍的溢价率作出了严格的限制。
由于2020年北京土地市场有所升温，成交的多宗优质地块拉升了楼面价格，更是创了5年以来的新高。同时，已下跌3年的土地溢价率也出现了止跌回升。
而在2021年，北京首场住宅用地土拍就采用了限地价的形式，通过限制土地溢价率过度上涨，来控制市场热度。从成交情况看，新成交的地块则是溢价率不到10%便转为了竞自持，稳地价的措施正在逐步落实。这也意味着今年北京的住宅用地市场将保持稳定态势，而地价的稳定，也有助于控制房价的上涨预期。
一线城市将着力解决大城市住房突出问题
去年底召开的中央经济工作会议曾提出，住房问题关系民生福祉，要解决好大城市的住房突出问题。近期，正值地方两会召开之际，一线城市也将这一问题纳入到未来的计划之中。
1月23日，北京市十五届人大四次会议开幕，北京市市长陈吉宁在作政府工作报告时表示，北京今年要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。
1月24日，上海市第十五届人大五次会议开幕，上海市市长龚正在作政府工作报告中谈到2021年上海重点工作时表示，今年上海将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。此前，上海市房管局相关负责人曾表示，上海正在研究制定“十四五”住房发展规划，优化发展“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。特别是要加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求。
由于广州和深圳同属广东，广东省也明确表示今年要着力解决大城市住房突出问题。
1月24日，广东省省长马兴瑞在作政府工作报告时表示，今年广东要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，大力发展共有产权住房。
由此可见，一线城市已经将“解决好大城市的住房突出问题”提到重要日程上来了。

一年一度的中央经济工作会议被看作是下一年经济发展、政策制定的风向标。据新华社消息，中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。其中，在涉及房地产方面，相比于2018、2019年更多强调“房住不炒”，今年的中央经济工作会议除了重申“房住不炒”外，更多笔墨体现在“租房市场”上，包括高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地建设租赁住房，对租金水平进行合理调控。

重申“房住不炒”，“因地制宜”避免一刀切

根据新华社消息，中央经济工作会议关于明年重点任务中的第七条是，解决好大城市住房突出问题。其中指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

多位分析人士表示，今年中央经济工作会议的一大亮点是，提出解决好大城市住房突出问题。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年特别提到解决大城市住房问题，预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化，一是短期打击各种炒房现象，诸如之前深圳的“代持炒房”；二是土地供应继续发力，增加住宅用地供应；三是继续发展租赁市场，多渠道解决住房问题。

关于“房住不炒”，此次继续贯彻了过去几年中央房地产调控的整体思路，保持调控政策的连续性和稳定性。事实上，在2016年、2018年、2019年的中央经济工作会议涉房内容中，也都提到了“房住不炒”。

中原地产首席分析师张大伟表示，中央经济工作会议连续三年明确了房住不炒，代表了未来楼市政策将继续打击投机行为，保护真实居住需求。

而“因地制宜、多策并举”的提法，在张大伟看来，这避免了调控政策一刀切，未来各地房地产调控依然将以地方主导、住建部与中央指导为主。许小乐称，总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

重点强调租赁市场 业内：爆雷二房东或面临强监管

除了重申“房住不炒”外，在今年中央经济工作会议涉房提法中，更多文字用在了租赁市场上。

中央经济工作会议提到，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

张大伟分析，租赁市场将成为政策重点，后续会大力发展租赁租房，但是频频爆雷的“二房东”也有望得到强监管。

具体来看，关于“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的提法，在许小乐看来，会加快租赁市场赋权细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

许小乐分析称，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。

关于“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”，许小乐解读称，随着集体土地租赁住房项目的入市，大型租赁社区也会成为一种新的租住形态，一方面为租客提供更多元化的租住选择，另一方面也会增加租赁住房的供给。

此外，关于“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”，许小乐认为，对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管。同时，对于租金水平进行调控，能防止租金过快上涨，影响居民的可支付能力。


附：中央经济工作会议房地产相关表述

2020年

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

2019年

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2017年

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2016年

要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

房地产离不开政策与宏观经济、金融大环境。高屋建瓴、大处着眼，才能真正读懂房地产。

发改委：着力解决大城市住房突出问题 单列租赁住房用地计划

4月13日，观点地产新媒体获悉4月8日国家发展改革委发布了《关于印发<2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知》(下称：《通知》)。

《通知》指出要着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。(住房城乡建设部、自然资源部、发展改革委、财政部等负责)

发改委：常住人口300万以下城市全面取消落户限制

4月13日，观点地产新媒体获悉4月8日国家发展改革委发布了《关于印发<2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知》(下称：《通知》)。

《通知》内容主要涉及“促进农业转移人口有序有效融入城市”、“提升城市群和都市圈承载能力、”、“促进大中小城市和小城镇协调发展”、“加快建设现代化城市”、“提升城市治理水平”、“加快推进城乡融合发展”等六个方面。

“促进农业转移人口有序有效融入城市”方面《通知》指出，有序放开放宽城市落户限制、推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口、提升农业转移人口技能素质和健全配套政策体系。

《通知》指出，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。

城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。(公安部、发展改革委等负责)

河南银保监局：加大监督检查力度 严厉打击“零首付”“首付贷”

4月13日，河南银保监局发布关于印发《推动辖内股份制银行高质量发展实施意见》的通知。

观点地产新媒体了解到，在坚守风险底线，有效防范化解各类金融风险方面，《通知》提到，大力防范重点领域风险。

包括严格落实房地产金融监管政策，控制房地产贷款增速，确保房地产贷款集中度保持合理水平。加强全口径管理，将通过同业投资、理财投资、委托贷款等渠道流入房地产领域的资金统一纳入监测范围，防止监管套利。加大监督检查力度，严厉打击“零首付”“首付贷”等行为，严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

合规开展银政合作业务，配合做好地方政府隐性债务风险化解。对存量业务，对照河南省财政厅提供的政府隐性债务清单，明确偿付主体和损失分担，厘清各方责任，稳妥处置化解;对新增业务，审慎合规授信，规范支持地方政府债券发行，按照市场化原则保障合理融资需求。

郑州加强公积金管理 加强缴存和贷款申请审核

4月12日，郑州住房公积金管理中心印发《关于进一步加强住房公积金缴存和贷款管理有关事项的通知》(以下简称《通知》)，要求严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请、严厉惩处住房公积金违规行为。

《通知》要求，严格规范住房公积金缴存管理。住房公积金缴存单位应当按照法规政策规定，逐月、按时、连续、足额为本单位在职职工缴存住房公积金，不得为无劳务关系或合法代理关系的职工代开、虚开住房公积金账户，不得采取提供虚假材料、欺骗等手段修改职工账户信息，不得采取弄虚作假等手段代办住房公积金业务。

同时，严格审核住房公积金贷款申请。住房公积金业务经办人员在受理缴存职工个人住房贷款申请时，要严格审核贷款申请人的缴存及在职情况，对劳务关系不一致又无合理正当理由或虚构劳务关系的贷款申请人，不得批准其住房公积金贷款申请。

此外，《通知》还要求要严厉惩处住房公积金违规行为。住房公积金行政执法和业务承办部门要加大监督、检查和审核力度。对申请贷款时弄虚作假、提供虚假材料和隐瞒真实情况的单位和个人，一经查实，将按照《郑州市住房公积金失信行为惩戒管理暂行办法》的规定，列入失信联合惩戒对象名单，予以联合惩戒。

惠州市16个楼盘因“首付贷”等违规销售行为被通报批评

据南方日报4月12日消息称，惠州市住房和城乡建设局近期对7县区楼市抽检，正式公布2021年首批次《关于房地产市场检查情况的通报》，新华联广场、国正天境湾、君瑞华府等16个项目存在违法违规销售行为被通报批评，均被责令限期整改。

观点地产新媒体了解到，惠州市住建局于3月9日至17日组建检查小组赴7县区开展2021年房地产市场抽查，重点整顿“首付贷”“低首付”，以及信息公开规范等问题，切实保障购房群众合法权益。

据《通报》附件“违法违规企业名单”的信息显示，违规行为主要集中于基础信息材料公示不规范、样板房设置不规范、认购合同条款不合理、不利信息未公示和涉嫌“首付贷”问题等。

其中包括惠州市万旭房地产有限公司、惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司、惠州市国正投资有限公司等16家企业及其项目，均因存在不同程度违规销售行为而受到通报批评。

惠州市住房和城乡建设局相关负责人表示，坚持调控不动摇，动态的、系统的市场检查和整治行动仍将持续开展，将继续严厉打击企业违法违规行为，规范市场秩序，保障群众合法权益，确保惠州房地产市场持续平稳健康发展。

同时，该负责人呼吁广大购房市民积极参与进来，共同监督企业规范销售行为，共同引导市场有序发展。

东莞市自然资源局：做好“房地一体”不动产权籍调查工作

4月13日，据东莞市自然资源局消息，由总工程师吴颖斌，市不动产登记中心副主任谢柱桥、副主任谢晓明组成的督导组前往东城、望牛墩，虎门、寮步、谢岗、桥头等6个镇街分片区召开“房地一体”农村不动产权籍调查工作督导会议。

观点地产新媒体了解到，督导组在会上通报了当前东莞市“房地一体”农村不动产权籍调查工作检查的总体情况和主要问题，传达了省自然资源厅对汕尾市、韶关市“房地一体”农村不动产登记发证有关工作的通报情况，听取各镇街汇报了工作开展情况、存在问题、解决措施以及工作计划，同时进行问题解答及工作交流。

会议强调，“房地一体”农村不动产登记发证工作是国家，省市重点关注的政治任务，已纳入各级行政考核。省自然资源厅对工作不力、拖全省后退的地区，将采取全省通报批评、“停水停电”暂停用地报批等严厉措施。

东莞市自然资源局表示，下来，将对工作落后镇街的牵头部门进行通报、约谈，并提出四点工作要求：一要压实工作责任;二要加强质量进度管控;三要严肃落实整改;四要防范廉政审计风险。

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